四川省南充市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）川13民终1872号

上诉人（原审原告）：四川鑫宇物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区麦秀路26号（川北批发市场四楼）。

法定代表人：周敏，总经理。

委托诉讼代理人：范光明，南充市法源法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：何财德，男，生于1972年9月8日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。

委托诉讼代理人：蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。

上诉人四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称鑫宇物业公司）因与被上诉人何财德物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫宇物业公司的委托诉讼代理人范光明，被上诉人何财德的委托诉讼代理人蒋晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鑫宇物业公司上诉请求：依法判令何财德立即支付下欠的物业管理费共计281158.20元。事实和理由：上诉人分别于2008年9月20日、2014年7月7日与南充金诚有限公司川北批发市场签订了《物业管理委托合同》及补充合同，南充金诚有限公司作为建设单位对此予以认可，同时也得到了业主委员会、街道办事处及房管局等部门的认可，因此，《物业管理委托合同》及补充合同合法有效，对作为业主的何财德具有约束力。现鑫宇物业公司按合同的约定履行了物业服务义务，被上诉人何财德作为业主应按合同的约定缴纳从2009年至今的物业服务费用281158.2元。

何财德辩称，一审程序合法，实体处理正确，应予维持。首先，被上诉人与上诉人并未有物业服务合同关系，《物业管理委托合同》及补充合同并非与建设单位所签订的，主体资格不适；其次，上诉人称南充金诚有限公司川北批发市场系南充金诚有限公司的分支机构，但南充金诚有限公司与鑫宇物业公司股东一致，系关联公司，物业合同没有通过招标，业主也没有参与协商，可能损害业主权益，合同无效；第三、前期物业服务合同时间长达六年，未体现临时性，后面价格调整也没有征求任何业主的意见；第四、上诉人主张从2009年支付物业费，但被上诉人何财德于2013年6月4日才购买的房屋，加之其从未主张过诉讼权利，即使从2013年计算也超过诉讼时效。

鑫宇物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令何财德立即支付下欠物业管理费共计1188000元，并承担滞纳金（从2008年10月1日至2014年9月30日按每天万分之十计算）；二、案件受理费由何财德承担。

一审法院认定事实：鑫宇物业公司与南充金诚有限公司川北批发市场分别于2008年9月20日、2014年7月7日签订《物业管理委托合同》、《前期物业服务补充合同》，其中：《物业管理委托合同》约定鑫宇物业公司对川北批发市场（总面积7.8万平方米）进行物业管理，物业管理服务费为每平方米2元，委托管理期限为六年（自2008年10月1日至2014年9月30日止）；《前期物业服务补充合同》约定：物业委托服务期限三年（自2014年9月30日至2017年10月1日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；因管理成本及物价上涨等因素，物业管理服务费调整为每平方米3元。

2013年，何财德与李中谷签订《存量房买卖合同》，约定何财德向李中谷购买坐落于南充市顺庆区麦秀路26号2幢4层2号房屋一套，建筑面积1561.69平方米。

另查明，2013年6月26日，南充鑫宇物业管理有限公司将企业名称变更为南充鑫宇物业服务有限公司。

一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，物业合同的签订主体应当为建设单位与物业服务企业或者业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业。案涉《物业管理委托合同》、《前期物业服务补充合同》系前期物业服务合同，本案上述合同的签订主体为鑫宇物业公司与南充金诚公司川北批发市场，经查明南充金诚公司川北批发市场没有办理工商登记。鑫宇物业公司称案涉物业管理的建筑物系南充金诚公司所承建，南充金诚公司川北批发市场即南充金诚公司的下属机构，由于当时管理不规范将合同的主体列为了川北批发市场，实际是以建设单位为主体签订的上述合同。鑫宇物业公司提交南充金诚公司出具的情况说明拟证明以上事实，该公司是否为建设单位应当有行政机关房地产管理局出具的证据材料予以证实，仅有南充金诚公司出具的情况说明不足以认定该公司为建设单位，因此本案两份前期物业服务合同的签订主体不符合法定规定。

何财德是否应当缴纳物业服务费，还应当考虑其是否为上述合同项下权利义务的承受人。鑫宇物业公司主张的物业服务费为自2008年10月1日起按6000平方米物业计算所得，但未提供证据证明何财德在川北批发市场的所有的物业面积的基本情况。鑫宇物业公司提供了川北批发市场工作人员的调查笔录及川北批发市场业委会出具证明、中国人寿保险公司南充中心支公司（承租人）、好莱坞歌城缴纳物业费的收据复印件拟证明其对川北批发市场进行了物业管理并向何财德催缴费用，其中：川北批发市场工作人员的调查笔录及川北批发市场业委会出具证明均未有证人出庭作证，无法确认上述证据材料内容的真实性；其他租户或业主物业费缴费收据均为复印件且没有证据印证何财德与其同为接受鑫宇物业公司提供的物业服务，对上述证据不作为认定事实的依据。故鑫宇物业公司未提供足够的证据证明其为何财德提供了物业管理服务。

综上，案涉合同的签订主体不符合法律规定，且鑫宇物业公司未提供足够的证据证明其为何财德所购物业提供了物业服务，故对鑫宇物业公司的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回四川鑫宇物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费15492元，由四川鑫宇物业服务有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

二审中查明，南充金诚有限公司川北批发市场于2008年6月13日取得营业执照。

同时查明，一审中，上诉人鑫宇物业公司提供了南充市川北批发市场业主委员会出具证明和中国人寿保险公司南充中心支公司（承租人）、好莱坞歌城缴纳物业费的收据，拟证明其对川北批发市场进行了物业管理并向何财德催缴物业管理费用。二审中，鑫宇物业提供了一部分巡查记录、会议纪要、工作纪要、值班记录等资料证明其已实际履行了物业管理服务义务。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。

本院认为，本案的争议焦点主要在于鑫宇物业公司与南充金诚有限公司川北批发市场签订的前期物业服务合同是否有效。按照相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然南充金诚有限公司川北批发市场并非建设单位，但其作为建设单位南充金诚有限公司的分支机构，受公司委托代为签订前期物业管理合同，其法律后果仍是由建设单位南充金诚有限公司承担，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因此，鑫宇物业公司与南充金诚有限公司川北批发市场签订的前期物业服务合同对业主何财德具有约束力。其次，案涉《物业管理委托合同》、《前期物业服务补充合同》未经过招投标程序，是否影响合同效力。《物业管理条例》第二十四条、《四川省物管条例》第三十六条均是规定住宅物业建设单位选聘物业管理企业要求进行招投标程序，对商业物业没有进行要求，因此，即使建设单位所选聘的物管企业与其系关联企业，只要其没有违背法律规定，也不影响合同的效力。此外，何财德抗辩称前期物业合同时间过长、价格过高，本院认为，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，对前期物业合同签订的时间、价格并未作限制，业主不能以此否认合同的效力，如对此有异议可以通过成立业主委员会重新选聘物业公司来维护自己的权利。

鑫宇物业公司与南充金诚有限公司川北批发市场签订物业服务合同后，按合同约定对川北批发市场实施了物业管理和服务，被上诉方何财德在2013年6月4日购买川北批发市场2幢4层2号楼1561.69平方米的房屋后，成为川北批发市场的业主，也实际享受了物业管理服务，依法受鑫宇物业公司与南充金诚有限公司川北批发市场签订的前期物业合同约束，应当按合同约定支付物业管理费。但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，在业主欠交物业费的情况下，物业服务企业应向业主进行书面的催交，在本案中，鑫宇物业公司并未提供证据证明其向何财德书面催交了物业费，故鑫宇物业公司的起诉不符合规定，对其在本案的起诉应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条关于“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”之规定，裁定如下：

一、撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2072号民事判决；

二、驳回四川鑫宇物业服务有限公司的起诉。

一审案件受理费15492元，退还四川鑫宇物业服务有限公司；上诉人四川鑫宇物业服务有限公司预交的二审案件受理费5517元予以退还。

本判决为终审判决。

审　判　长　　蒙秀梅

代理审判员　　王婵轶

代理审判员　　蒲文博

二〇一七年三月一日

书　记　员　　范云荣