四川省巴中市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）川19民终898号

上诉人（原审原告）：巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司。

法定代表人：张泽君，该公司经理。

委托诉讼代理人：张剑，四川九朝律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈芬理，女，1962年7月13日出生，汉族，高中文化，广元市旭东物业有限公司经理，住四川省广元市利州区。

被上诉人（原审被告）：巴中市巴州区研磨时光咖啡厅。

经营者：周勇，男，1963年12月26日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。

委托诉讼代理人：刘亮，四川宏坤律师事务所律师。

上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司（以下简称“群泽永吉物业公司”）因与被上诉人巴中市巴州区研磨时光咖啡厅（以下简称“研磨时光咖啡厅”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人群泽永吉物业公司的委托诉讼代理人张剑、陈芬理，被上诉人研磨时光咖啡厅的委托诉讼代理人刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人群泽永吉物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付2013及2014年度物业管理费15284.6元、2014年度普房物业费492元、2013年及2014年度地下室停车库物业费1840元。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在一审中提供了充分证据证实上诉人按照《鑫龙花园物业管理委托合同》约定提供了物业服务，相反，被上诉人并未提供充分证据证实上诉人未提供任何物业服务，即便一审法院依职权调取的证据，也不能证实上诉人未提供任何物业服务。

被上诉人研磨时光咖啡厅辩称，上诉人与被上诉人物业合同关系不成立，上诉人也没有实际履行物业服务义务，其要求支付物业管理费无事实依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

群泽永吉物业公司向一审法院起诉请求，判决被告缴纳拖欠原告2013及2014年度物业管理费15284.6元，2014年度普房物业费492元、2013及2014年度地下室停车库物业费1840元，并按每天2%的标准交纳滞纳金。由被告承担案件诉讼费。

一审法院认定事实：2013年2月1日，以巴中市庆园房地产开发有限公司为委托方，以群泽永吉物业公司为受委托方签订了《鑫龙花园物业管理委托合同》，约定：庆园房地产开发有限公司将鑫龙花园的物业管理服务工作委托给乙方。委托管理内容：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括业主、物业使用人外共用的上下水管道、落水管、化粪池的清理、垃圾道、烟囱、共用照明、道路、池、沟渠、井、楼内消防施设设备等；对公共环境的清扫保洁、垃圾清运；还约定：小区住宅按建筑面积每月每平方米0.4元计算，电梯公寓按照每月每平方米1元计算；在第二十五条中约定：车位管理费用由乙方按照物价部门核定的标准收取；小区楼道共用部分、共用设施设备的维修、养护由乙方负责管理，维修所需要的各项费用由业主、物业使用人承担或用维修基金偿付；如逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按照2%缴纳滞纳金。2013年至2014年12月，被告使用鑫龙花园二楼住房经营研磨时光咖啡厅，面积为505.37平方米，案外人周勇使用鑫龙花园1单元1楼2号普房，从2013年2月起至2014年12月底使用地下车位2个。2013年12月底和2014年12月底，原告分别向被告提出收取2013年度和2014度物业管理费15284.6元、2014年普房物业管理费492元，2013年、2014年度地下停车库物业服务费1840元时，被告以“公共区域的卫生是自己打扫、照明自己缴费、垃圾自己送到收集点、主管道堵塞、破裂是自己垫支费用疏通和更换、清洁卫生费用自己向环卫局缴纳、安保是自己负责”为由，拒绝支付。

同时认定，原告群泽永吉物业公司提供的《企业法人营业执照》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》证实原告群泽永吉物业公司具有从事物业管理服务的资格，其资质等级为三级。2008年12月3日巴中市物价局、巴中市规划和建设局作出的巴价费[2008]80号文件规定高层住宅（电梯公寓）的物业服务等级指导价为三级每平方米0.90-1.20元。巴中市巴州区物价局、巴中市巴州区房产管理局颁发巴区价（2015）13号文件，对巴中城区物业管理服务等级标准进行了规定。该文件中，对物业服务费用在组成进行了界定：包括物业区域的清洁卫生费。鑫龙花园业主委员会于2014年5月28日出具的证明证实：1、该委员会于2014年3月15日成立；2、该委员会认可原告群泽永吉物业公司与庆园房产公司签订的《鑫龙花园物业管理委托合同》，并要求原告群泽永吉物业公司继续按该合同履行物业服务工作。审理中，被告向本院提供了2014年5月7日向巴州区市容环境卫生管理局缴纳清洁卫生费2400元的证据，提供了研磨时光咖啡厅明细记账凭证，显示有疏通、修理下水的支付费用的记录。

休庭后，一审法官走访鑫龙花园的业主胡清贵，证明物业公司对公共区域卫生不打扫、垃圾不清运、公共区域的照明是经营者自己提供、不对主管道进行疏通和维修说是开发商的责任，商业区域使用的电梯长期停运，在业主委员会的督促下，2015年8月才开通、消防通道被物业公司占用停车收取停车费用，遇停电时不使用发电机发电，造成业主出行不方便。证人彭丽君、袁玉琼，证明研磨时光咖啡厅自己打扫公共区域卫生、供电以及疏通、维修主管道。

一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。巴中市庆园房地产开发有限公司与群泽永吉物业管理公司签订了《鑫龙花园物业管理委托合同》为前期物业服务合同，其性质为临时管理规约，该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，一审予以确认；该前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力；该合同中对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、违约责任等进行约定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告主张收取物业管理费用，应当提供对被告进行了物业服务的相关证据，一审审理中，原告提供的对被告进行了物业服务的证据不足，故原告的诉讼请求、一审不予支持。对于案外人周勇使用的鑫龙花园1单元1楼2号普房以及地下车库，因原告未起诉周勇个人，周勇不是本案被告，故一审不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》的第二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告巴中市群泽永吉物业管理有限公司承担。

二审经开庭审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认可。

本案二审期间，上诉人提供了杨树华、李美俊调查笔录，巴中市鑫龙花园业主委员会及其业主证明，欲证明上诉人在服务期间提供了优质服务，业主及其业主委员会对物业公司的服务表示认可。被上诉人质证认为，杨树华、李美俊是物业公司职工，其所提供的证言不客观真实；鑫龙花园业主委员会的证明是复印件，不能证明与被上诉人存在关系；鑫龙花园共有业主300多户，上诉人提供的业主证明才有几户人，对证据的真实性和合法性均有异议。

本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，鑫龙花园建设单位庆园房地产开发有限公司与群泽永吉物业公司签订的《鑫龙花园物业管理委托合同》符合相关法律规定，应属合法有效，该物业服务合同对鑫龙花园小区范围内的所有业主及物业实际使用人具有约束力。被上诉人研磨时光咖啡厅作为鑫龙花园二楼住房实际使用人，属物业管理委托合同的相对人之一，应受该合同效力的约束。被上诉人研磨时光咖啡厅辩称其与上诉人之间没有形成物业合同关系的理由，于法无据，本院不予支持。综合鑫龙花园小区的整个物业管理状况及其余大部分业主均已缴纳物业服务费的事实，证实上诉人群泽永吉物业公司履行了小区的物业服务工作，被上诉人研磨时光咖啡厅作为小区物业使用人，应当就此支付物业服务费。对被上诉人研磨时光咖啡厅辩称不应缴纳物业服务费的理由，本院不予支持。但根据相关证据证实，上诉人未完全对公共区域及其共用设施、设备履行物业服务，依法应当酌情扣减被上诉人研磨时光咖啡厅所应缴纳的物业服务费。对于上诉人要求收取2014年普房物业费以及2013、2014年度地下室停车库物业费的诉讼请求，因该普房和地下车库使用人为案外人周勇，而周勇不是本案的当事人，故对于其上述诉请，本院不予支持。

综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初1729号民事判决；

二、被上诉人巴中市巴州区研磨时光咖啡厅收到本判决之日起十日内向上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司支付2013、2014年度物业管理服务费10699元；

三、驳回上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费100元，由原审原告巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司负担30元，原审被告巴中市巴州区研磨时光咖啡厅负担70元。

本案二审案件受理费100元，由上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司负担30元，被上诉人巴中市巴州区研磨时光咖啡厅负担70元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赖　敏

审　判　员　　吴　全

代理审判员　　苟华林

二〇一七年三月十三日

书　记　员　　杨相国