四川省广安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）川16民终517号

上诉人（原审被告、反诉原告）：白文碧，女，生于1966年7月22日，汉族，住四川省华蓥市。

委托诉讼代理人：赵玉云（系白文碧之夫）,住四川省华蓥市。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川建设集团物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市华蓥山广场（花园坝）D-2-33号。

法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。

委托诉讼代理人：滕树林，男，该公司工作人员。

上诉人白文碧因与被上诉人四川建设集团物业服务有限公司（以下简称四川建设物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2016）川1681民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白文碧的委托诉讼代理人赵玉云，被上诉人四川建设物业公司的法定代表人ＸＸ及委托诉讼代理人滕树林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

白文碧上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回四川建设物业公司全部诉讼请求，支持白文碧的反诉请求；一、二审诉讼费由四川建设物业公司承担。事实及理由：1.关于门市漏水问题，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一是一审法院驳回白文碧关于追加该门市实际使用人侯文君为第三人的申请导致漏水问题无法查清；二是一审法院认定上诉人未提供充分证据证明门市漏水应当由四川建设物业公司履行维修义务而未履行，属明显错误；三是一审法院认定即使四川建设物业公司未履行维修义务，白文碧拒绝交纳物业服务费用亦与法律法规的规定不符，该认定是错误的。2.关于诉讼时效问题，一审法院认定事实不清，定性不准确。3.关于滞纳金问题，一审法院的判决与事实不符，因为四川建设物业公司在一审庭审中已经明确表示放弃关于滞纳金的诉讼请求。4.关于反诉请求支付漏水维修费用和租金损失的问题，一审法院认定事实不清，适用法律错误。

四川建设物业公司辩称：1.渗漏下水管道属二楼的专有部分，不在物业公司维修范围内。漏水发生后，物业公司多次进行协调，也曾受开发商和二楼业主委托帮助找人维修，但一直未解决好，致使白文碧将维修责任强加于物业公司，其拒绝交纳物业服务费不符合物业服务合同的相关约定。2.关于诉讼时效问题，物业公司曾在2015年5月起诉主张过物业费。3.是否追加第三人由法院决定。4.物业公司考虑到与业主的特殊关系，在执行阶段可以不收取滞纳金，但并未放弃关于滞纳金的诉讼请求。5.对于专有部分的维修，物业公司不应承担维修费用，白文碧的反诉请求不应得到支持。

四川建设物业公司向一审法院起诉请求：依法判决白文碧给付2011年10月16日起至2013年1月31日的物业管理服务费4922.95元、2013年5月1日起至2016年6月30日的物业管理服务费12,069.18元、逾期违约金17,379.62元，共计34,371.75元。

白文碧向一审法院提出的反诉诉讼请求：依法判决四川建设物业公司赔偿因修复漏水问题和漏水造成的停电抢修工程而支付的费用14,800.00元及因漏水导致门市无法出租而产生的租金损失64,166.67元。

一审法院认定事实：白文碧与其夫赵玉云于2010年向案外人四川新蓥有限公司购买华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼7号门市，建筑面积为352.9㎡。同年10月底，案外人四川新蓥有限公司向白文碧与其夫赵玉云移交该门市并与原华蓥市建工物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》。该合同约定：管理期限从交房之日至成立业主委员会止。住宅按建筑面积每月每平方米0.90元标准收取物业管理服务费，商业按建筑面积每月每平方米1.50元标准收取物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。同年12月3日，白文碧之夫赵玉云与原华蓥市建工物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。该协议约定，白文碧从交房之日起住宅按建筑面积每月每平方米0.90元、非住宅按政府物价部门核定标准向原华蓥市建工物业服务有限公司交纳物业管理服务费。2011年7月4日，原华蓥市建工物业服务有限公司于更名为四川建设集团物业服务有限公司。2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会与四川建设物业公司再次签订《物业管理委托合同》。该合同约定：管理期限从2014年1月1日至2016年12月31日止。住宅房屋、非住宅房屋均按建筑面积每月每平方米0.90元标准收取物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1％交纳滞纳金。白文碧欠四川建设物业公司2011年10月16日起至2013年1月31日的物业管理服务费4922.95元、2013年5月1日起至2016年6月30日的物业管理服务费12,069.18元，共计16,992.13元。

同时查明，四川建设物业公司实行的是每半年收一次物业管理服务费，上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳，且在此期间交纳物业管理服务费不计算滞纳金。

还查明，白文碧与其夫赵玉云于2010年向案外人四川新蓥有限公司购买华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼4-7号门市（其中7号门市的建筑面积为352.9㎡）并于同年底接收上述门市。在接收上述门市时，白文碧发现上述四间门市均有不同程度的漏水及渗水，四川建设物业公司当时进行了相应处理和维修。2012年12月20日，白文碧将位于华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼7号门市（建筑面积为352.9㎡）出租给案外人莫某，租期五年即从2013年2月1日起至2018年1月31日止。之后，由于该门市存在漏水，案外人莫某于2015年1月31日退租。2015年9月1日，白文碧再次出租。2016年6月25日，白文碧与案外人华蓥市品冠装饰装修工程有限公司签订《工程承包协议》，该协议约定，白文碧将位于华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼4-7号门市的漏水工程及因漏水造成的停电抢险工程一并承包给华蓥市品冠装饰装修工程有限公司，工程总价款14,800.00元。

一审法院认为,一、关于白文碧是否应当向四川建设物业公司交纳物业服务费的问题。四川建设物业公司与白文碧之夫赵玉云签订的《前期物业服务协议》、四川建设物业公司与案外人四川新蓥有限公司签订的《物业管理委托合同》以及四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》，系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》对本案双方当事人及案外人四川新蓥有限公司、华蓥市蓥城首座业主委员会均具有约束力。白文碧与四川建设物业公司均应按照上述协议及物业管理委托合同的约定履行各自的权利与义务。白文碧所购买的华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼7号门市系蓥城首座的组成部分，属于四川建设物业公司的管理范围，根据《国务院〈物业管理条例〉》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，白文碧作为四川建设物业公司的管理服务对象应当向四川建设物业公司交纳物业服务费。其辩称接收的门市漏水，四川建设物业公司未尽维修义务而拒绝交纳物业服务费，与上述规定不符。因此，四川建设物业公司诉请要求白文碧交纳物业服务费用的主张，理由充分，予以支持。二、关于诉讼时效的问题。根据四川建设物业公司与白文碧之夫赵玉云于2010年12月3日签订的《前期物业服务协议》第四条第四项“交楼时预收六个月的管理费，自第七个月起，每月的管理费交一次，业主应当于每月5日前交纳当月的管理费，……。”之约定，白文碧应当于接房之当月开始交纳当月的物业服务费。根据四川建设物业公司每半年收一次物业管理服务费、上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳的习惯，白文碧交纳的物业管理服务费最近应当在当年12月底交纳，而白文碧未交纳2011年10月16日起至2013年1月31日、2013年5月1日起至2016年6月30日物业管理服务费，四川建设物业公司直到2016年10月26日才向一审法院提起诉讼，要求白文碧交纳2011年10月16日起至2013年1月31日、2013年5月1日起至2016年6月30日的物业服务费，四川建设物业公司又未向一审法院提供证据证明期间已向白文碧主张要求白文碧交纳物业服务费，存在诉讼时效中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条以及《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十条之规定，四川建设物业公司诉请要求白文碧交纳从2011年10月16日起至2013年1月31日以及2013年5月1日起至2013年12月31日的物业服务费的诉讼请求，已过诉讼时效，对此主张，不予支持。但白文碧应当向四川建设物业公司交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费9528.30元（352.9㎡×0.90元/㎡/月×30月）。三、关于白文碧是否应向四川建设物业公司交纳滞纳金及滞纳金是否过高的问题。根据四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》第二十一条第三项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交而未交管理费的百分之一交纳滞纳金。”的约定，白文碧应当向四川建设物业公司交纳逾期交纳物业管理服务费的滞纳金。该合同约定逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按每天应交而未交管理费的百分之一交纳滞纳金，虽然过高，但四川建设物业公司向一审法院主张白文碧从逾期之日起按每天应交而未交管理费的千分之一交纳滞纳金，是其真实意表示且不违反法律法规的规定，对此，一审法院予以认可。而四川建设物业公司给予业主交纳物业管理服务费的延期交纳的合理期限为当年之最后一日，因此，白文碧应当从2015年1月1日起向四川建设物业公司交纳迟延交纳物业管理服务费的滞纳金。而白文碧2014年应交纳的物业管理服务费为3811.32元，迟延日从2015年1月1日起至2016年6月30日止为540天，其滞纳金应为2058.11元（3811.32元×540天×1‰）；白文碧2015年应交纳的物业管理服务费为3811.32元，迟延日从2016年1月1日起至2016年6月30日止为180天，其滞纳金应为686.04元（3811.32元×180天×1‰）。故四川建设物业公司诉请要求白文碧承担滞纳金合计应为2744.15元。四、关于四川建设物业公司是否应当向白文碧赔偿因修复漏水问题和漏水造成的停电抢修工程而支付的费用及租金损失的问题。白文碧向一审法院提供的华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼4-7号门市部分照片及照片打印件、与案外人华蓥市品冠装饰装修工程有限公司签订的《工程承包协议》以及案外人华蓥市品冠装饰装修工程有限公司出具的证明等证据，虽能证实华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼4-7号门市因二楼到一楼之间的排水管道漏水给其造成了修缮损失以及门市不能出租而产生租金损失，但证据既不能证明导致漏水的二楼到一楼之间的排水管道何处漏水、是否系华蓥市文化路蓥城首座D栋楼的主排水管道、是否属二楼到一楼之间的支排水管道漏水或渗水；亦不能证明该二楼到一楼之间的排水管道系四川建设物业公司管理及维护的范围，属四川建设物业公司应尽管理及维护义务的范围。由于白文碧不能充分举证证明华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼4-7号门市二楼到一楼之间的排水管道漏水属四川建设物业公司管理及维护的范围，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，白文碧应当承担举证不能的法律后果。故白文碧要求四川建设物业公司赔偿因修复漏水问题和漏水造成的停电抢修工程而支付的费用及因漏水导致门市无法出租而产生的租金损失的主张，理由不充分，证据不足，不予支持。

综上，白文碧应当向四川建设物业公司交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费9528.30元及逾期交纳物业服务费的滞纳金2744.15元。白文碧反诉要求四川建设物业公司赔偿其修缮及租金损失的主张，理由不充分，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十条以及《国务院〈物业管理条例〉》第七条第一款第五项、第三十六条之规定，判决：

一、白文碧在该判决生效之日起十日内向四川建设集团物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费9528.30元、逾期交纳物业服务费的滞纳金2744.15元。二、驳回四川建设集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回白文碧的反诉诉讼请求。本诉案件受理费330.00元，由四川建设集团物业服务有限公司承担277.00元、白文碧承担53.00元。反诉案件受理费887.00元，由白文碧承担。

二审中，被上诉人四川建设物业公司向本院提交了案涉门市上方二楼的装修图以及（2015）华蓥民初字第545、546、547号案件受理通知书。拟证明本案门市漏水部分不属于物业公司维修范围，且他公司已于2015年就欠付的物业管理费向上诉人主张了权利。上诉人质证认为，对上述证据的真实性及合法性不认可。就欠付的物业管理费，被上诉人仅起诉过6号门市，对其他门市是否起诉不清楚。因案件受理通知书与本案无关，本院不予采信，对二楼的装修图予以采信。

经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，案涉《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，白文碧与四川建设物业公司均应严格遵守并履行合同约定。上诉人以其门市漏水，被上诉人未尽维修义务为由拒绝交纳物业管理费用，然上诉人并无充分证据证明门市漏水的维修应属被上诉人对物业公共部分的维修责任范围。被上诉人根据双方签订的物业服务合同为上诉人白文碧提供了物业管理服务，上诉人作为业主应根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。上诉人主张被上诉人未尽物业管理服务义务并据此拒绝交纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于滞纳金问题。根据四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》第二十一条第三项的约定，本案滞纳金应理解为物业公司与业委会约定的违约责任。白文碧未按照双方的合同约定交纳物业管理费，应当根据合同约定承担违约责任。白文碧称四川建设物业公司在一审中放弃了滞纳金的诉讼请求。经本院核查一审的庭审记录，在一审辩论中，四川建设物业公司的委托诉讼代理人称“滞纳金是根据合同约定主张的，滞纳金原则上可以放弃”。二审中，本院对此进行了核实，四川建设物业公司表示，一审所称并不是放弃主张滞纳金，而是如果进入执行阶段，公司可以不收取滞纳金。因此，白文碧所称四川建设物业公司在一审中放弃了滞纳金的诉讼请求，并不是四川建设物业公司的真实意思表示，本院不予支持。

关于是否追加第三人问题。根据民事诉讼法的规定，人民法院通知追加的第三人应与案件处理结果有法律上的利害关系，不应将第三人与证人混同。本案中，白文碧申请追加门市承租人的主要目的是查清漏水问题，门市承租人的身份应为证人。至于门市承租人向白文碧交纳物业费等各项费用的问题，系承租人与白文碧之间的内部约定，不能约束四川建设物业公司。一审法院驳回白文碧追加第三人的申请并无不当。

关于诉讼时效问题。一审法院查明的关于四川建设物业公司实行的是每半年收一次物业管理服务费，上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳这一事实符合实际情况，也符合生活常识。在此基础上，一审法院认定四川建设物业公司诉请要求白文碧交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费没有超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。

关于门市漏水所造成的损失问题。一审法院已经充分阐述了对白文碧的反诉请求支持与否的理由与法律依据，本院经审核，并无不当。白文碧对其损失可另行向实际侵权人主张权利。

综上所述，白文碧的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费330元，由上诉人白文碧负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张登贵

审　判　员　　陈　萱

代理审判员　　唐　敏

二〇一七年六月六日

书　记　员　　李佼娥