四川省乐山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)川11民终197号

上诉人（原审被告）：王杰，女，1962年6月9日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。

委托诉讼代理人：瞿向东，男，1949年3月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。

被上诉人（原审原告）：乐山市升华物业管理有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇南安路，组织机构代码：77582467-0。

法定代表人：张天强，总经理。

委托诉讼代理人：黄力勤，四川武阳律师事务所律师。

原审第三人：乐山香山圣景业主委员会，住所地：四川省乐山市市中区龙泓路349号。

负责人：严虹，业主委员会主任。

委托诉讼代理人：杜宗泽，业主委员会副主任。

上诉人王杰与被上诉人乐山市升华物业管理有限公司（以下简称升华物管公司）、原审第三人乐山香山圣景业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2016）川1102民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人瞿向东，被上诉人升华物管公司的委托诉讼代理人黄力勤，原审第三人乐山香山圣景业主委员会的委托诉讼代理人杜宗泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

上诉人王杰上诉请求：一、撤销四川省乐山市市中区人民法院作出的（2016）川1102民初3795号民事判决，并依法改判驳回被上诉人升华物管公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人升华物管公司承担。事实和理由：法官在本案中，对被告王杰出具的真实、可信、详实的证据不予采纳，而采信了原告弄虚作假的证据。法官适用法律明显不当，把原本简单的案件复杂化，影响对本案的公正判决。法庭在受理原告案件和审理过程中，程序上存在明显瑕疵。

被上诉人升华物管公司辩称：一审判决符合法律规定，适用法律正确，应当驳回上诉请求。

原审第三人乐山香山圣景业主委员会述称：上诉人提出的签名问题有相关领导参与，符合正常程序，业主委员会的相关手续都是合法且备案的，请求维持原判。

升华物管公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告从2015年1月至2015年12月共计12个月的物业服务费1405元（97.63平方米×1.2元/月×12月）和生活垃圾处理费72元（6元/月×12月）；2.被告支付原告逾期付款违约金按同期银行贷款4倍计算至款清止，至起诉时违约金为1000元；3.被告承担本案诉讼费。

一审法院认定的事实：2013年10月16日，香山圣景小区选举瞿向东为该小区业主委员会主任，任期为三年。2014年1月14日，香山圣景小区业主委员会与原告签订了《乐山市香山圣景物业管理服务合同》，双方约定委托管理期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。在双方约定的服务期满后，香山圣景小区业主委员会通过征询小区业主的意见，面向社会公开选聘物业管理公司对香山圣景小区进行管理。2014年12月12日，香山圣景小区业主委员会向升华物管公司发出邀请函，邀请升华物管公司参加竞标。2014年12月15日，香山圣景小区业主委员会向乐山市致信人力资源管理有限公司发出物业管理中标通知书。2014年12月23日，香山圣景小区业主委员会与乐山市致信人力资源管理有限公司签订了《香山圣景物业服务合同书》，合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2014年12月24日，香山圣景小区业主委员会向升华物管公司发出告知函，要求升华物管公司与乐山市致信人力资源管理有限公司在2014年12月28日上午十时进行工作交接。2015年1月1日，香山圣景小区业主委员会向小区业主发出严正声明，载明与升华物管公司签订的合同期限届满，其管理合同自然终止，根据法律规定，物业服务企业应当退出小区物业服务。2014年12月30日，小区134户业主签名同意升华物管公司继续为小区服务，致乐山市致信人力资源管理有限公司没有进驻香山圣景小区履行物业服务合同。

2015年9月20日，以严虹为香山圣景小区业主委员会主任、杜宗泽和代显东为副主任的新一届业主委员会成立，并向乐山市市中区人民政府大佛街道办事处和龙泓路社区备案。2015年9月30日，香山圣景小区业主委员会向香山圣景全体业主发出《公告》，载明：由于时间关系来不及新选物管，所以采用了问卷调查方式进行投票。现根据绝大多数业主的意愿，与升华物管公司补签2015年的委托管理合同至2015年12月31日止，在以后的三个月中择时召开全体业主大会进行明年物管的选聘招投标工作。并载明：今年的物管费（车位费）全年交纳十个月（优惠二个月），如上半年已交，下半年在再交纳四个月等内容。在《关于小区物管问题的问卷调查表》上有145户小区业主签名同意上述《公告》的内容。随后，香山圣景小区业主委员会与升华物管公司了《乐山市香山圣景物业管理服务合同》，双方约定委托管理期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。委托管理事项约定为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、车库、停车场；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；交通与车辆停放的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。物业服务费约定为：按建筑面积收取物业管理服务费每月每平方米1.2元；物业服务费每半年交纳一次，在每年的6月和12月的前十个工作日集中履行交纳义务，对拖欠物业服务费的业主，从应缴未缴费的首日计，逾期按应交纳费用总额的每日千分之三支付违约金等。

庭审中，当事人认可与香山圣景小区业主委员会签订的《乐山市香山圣景物业管理服务合同》是在严虹当选为香山圣景小区业主委员会主任后于2015年10月10日补签的，双方把签合同的时间提前到2015年1月1日。原告当庭出示了《工作日志》、《物品出入登记表》、《护卫岗位值班记录表》《交接班记录》、《电费收据》证明原告在2015年度对香山圣景小区进行了物业管理服务。升华物管公司在提供物业服务期间，小区出现过垃圾无人清扫等问题。为清理垃圾，香山圣景小区业主委员会另行支付给垃圾清运人770元。

截止到2015年9月30日，香山圣景小区装修入住的业主有186户。被告王杰系乐山市市中区龙泓路349号香山圣景小区5幢1单元1楼4号房屋业主，建筑面积为97.63平方米。原告在2015年1月1日起至2015年12月31日对香山圣景小区进行了物业管理。被告从2015年1月1日起至2015年12月31日期间未按约定交纳物业服务费和生活垃圾处理费。2015年12月21日，原告以挂号信方式向被告邮寄出催费催款律师函予以催收未果，原告遂向法院起诉，主张前述请求。

一审法院认为，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。根据《物业管理条例》第十五条第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”香山圣景小区于2015年9月20日成立新一届业主委员会，严虹被推选为香山圣景小区业主委员会主任并向乐山市市中区人民政府大佛街道办事处和龙泓路社区备案。根据庭审中查明的事实，以香山圣景小区业主委员会主任严虹为代表与升华物管公司签订《乐山市香山圣景物业管理服务合同》的时间是2015年10月10日。该院认为上述合同自签订之日即从2015年10月10日成立生效，是有效合同，委托管理期限应从2015年10月10日起至2015年12月31日止。

升华物管公司在2014年度对香山圣景小区服务合同期限届满后，时任香山圣景小区业主委员会采取招投标选聘物业服务公司对小区进行物业管理服务。经过招投标后，2014年12月23日，时任香山圣景小区业主委员会与乐山市致信人力资源管理有限公司签订了《香山圣景物业管理服务合同书》。由于香山圣景小区大部分业主对此不予认可，要求升华物管公司继续对香山圣景小区进行物业服务管理，致乐山市致信人力资源管理有限公司没有进驻香山圣景小区履行合同。根据《物业管理条例》第十一条第四项规定：下列事项有业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。在时任香山圣景小区业主委员会选聘的乐山市致信人力资源管理有限公司不被小区大多数业主认可接受的情况下，应由业主共同决定选聘物业服务公司。被告认为原告公司在服务期满后，拒绝退出香山圣景小区，强行服务、强行收费的行为证据不充分，该院不予采信。

原告是建设单位选聘的前期物业服务企业，在香山圣景小区从事物业服务。原告在2014年度与香山圣景小区业主委员会签订有物业服务合同。在合同期满后，由于重新选聘的物业服务企业不被小区大多数业主接受，致选聘的物业服务企业未实际履行合同。原告虽然在2015年1月1日至2015年10月9日期间未与香山圣景小区业主委员会签订物业服务合同，但其依小区大多数业主的意见继续在香山圣景小区从事物业服务。加之在新一届业主委员会成立后，经征求小区大多数业主的意见，同意与升华物管公司补签2015年的委托管理合同。对此可以认定为香山圣景小区大部分业主追认了原告在小区的服务期限从2015年1月1日开始。

物业服务合同属于继续性合同，其特殊性在于合同的履行不是一次性完成，而是随着时间的推移持续进行，且物业服务综合性较强，服务项目内容十分广泛，对应的服务标准也因小区业主个体感受而很难有一个一致的标准。原告出示了《工作日志》、《物品出入登记表》、《护卫岗位值班记录表》、《交接班记录》、《电费收据》等证据证明其按照合同的约定对小区行使了物业管理。被告王杰是香山圣景小区业主，在委托管理期限内，该合同对王杰具有约束力，双方应按约履行义务。根据2015年9月30日的《公告》内容，原告承诺2015年度的物管费（车位费）全年交纳十个月（优惠二个月），对此该院予以支持。被告拖欠2015年度的物业服务费按10个月计算。原告诉请被告支付2015年1月至2015年12月31日的物业服务费部分予以支持。王杰从2015年1月1至2015年12月31日期间未按约定交纳物业服务费和生活垃圾处理费。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，王杰拖欠的物业服务费为1171.55元（97.63平方米×1.2元/平方米×10月）。鉴于原告在履约过程中存在一定的服务质量瑕疵，应承担相应的责任，对原告诉请被告支付拖欠的物业服务费酌情支持820元，原告诉请被告支付生活垃圾处理费酌情支持60元。

对于违约金问题，因升华物管公司在提供服务中存在一定的服务质量瑕疵，对其要求支付违约金的请求不予支持。

据此，依法判决如下：一、王杰在本判决生效之日起十五日内支付乐山市升华物业管理有限公司物业服务费820元、生活垃圾处理费60元；二、驳回乐山市升华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（乐山市升华物业管理有限公司司预缴），由乐山市升华物业管理有限公司负担16元，王杰负担9元。（七日内缴纳）

二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

本院认为，本案的争议焦点为被上诉人升华物管公司与香山圣景小区签订的物业服务合同是否有效，上诉人是否应当支付被上诉人2015年一年的物管服务费用及垃圾管理费。

2015年10月10日以严虹为代表的乐山香山圣景业主委员会与被上诉人签订《乐山市香山圣景物业管理服务合同》是2015年9月30日以严虹为代表的乐山香山圣景业主委员会通过发布《公告》并采取《关于小区物管问题的问卷调查表》的形式获得145位小区业主同意后与被上诉人补签的合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。以及《物业管理条例》第十二条规定的，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。因此2015年10月10日以严虹为代表的乐山香山圣景业主委员会与被上诉人签订《乐山市香山圣景物业管理服务合同》符合上述法律规定，属于合法有效的合同。虽然在2015年1月1日至2015年10月9日期间未与香山圣景小区业主委员会签订物业服务合同，但其依小区大多数业主的意见继续在香山圣景小区从事物业服务。且在新一届业主委员会成立后，经征求小区大多数业主的意见，同意与被上诉人补签2015年的服务合同。对此可以认定为香山圣景小区大部分业主追认了被上诉人在小区的服务期限从2015年1月1日开始。因此，《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”

升华物管公司与香山圣景小区业主委员会签订物业服务合同后，升华物管公司应按照约定和物业管理的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行为标准的服务。王杰作为香山圣景小区业主应当按时向升华物管公司缴纳物业管理费，以便升华物管公司对小区进行管理。庭审中，王杰提供证据证明升华物管公司提供的物业服务不符合约定服务，存在质量瑕疵，鉴于升华物管公司提供的物业服务项目与服务质量与约定标准存在差距，对王杰缴纳的物业管理费依法减收，具体金额原审法院酌情进行确定，并无不当。因此，对升华物管公司要求王杰给付物业管理费的请求，予以支持。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人王杰负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　童红兵

审　判　员　　张图亮

代理审判员　　李逾婧

二〇一七年三月六日

书　记　员　　雷　雨

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。