四川省巴中市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）川19民终373号

上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1970年10月8日出生，汉族，住四川省平昌县。

上诉人（原审被告）：孙洪君，女，1969年11月12日出生，汉族，住四川省平昌县。系ＸＸ之妻。

委托诉讼代理人：曾钰超，四川省巴中市平昌县正大法律服务所法律工作者。

上诉人（原审原告）：四川志俊物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。

法定代表人：王书远，该公司经理。

委托诉讼代理人：王洪军，四川适逸律师事务所律师。

上诉人ＸＸ、孙洪君与上诉人四川志俊物业服务有限公司（以下简称志俊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2017）川1923民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人ＸＸ、孙洪君上诉请求：1.撤销一审法院（2017）川1923民初303号民事判决第一、二项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由志俊物业公司承担。事实和理由：1.志俊物业公司主张收取2013年6月至2015年10月21日前的物业服务费已超过两年诉讼时效，丧失了胜诉权，但一审法院以交房时间作为志俊物业公司收取物业费用的根据，适用法律不当，应予纠正；2.一审法院将第三人所有的房屋面积应产生的物管费用计价由上诉人承担，显然不当；3.志俊物业公司违反了《前期物业管理服务协议》的约定，所管理的小区脏乱差、服务质量不达标，损害了上诉人的合法权益；4.上诉人堆放货物的地点系仓库，其使用属性即放存物品，上诉人的使用行为并不影响志俊物业公司的管理行为。

上诉人志俊物业公司上诉请求：1.依法判令ＸＸ、孙洪君按照中标价格支付上诉人商业用房1.70元∕月.平方米的物业管理费；2.依法支持合同约定的滞纳金；3.依法判令ＸＸ、孙洪君支付停车费14000.00元；4.一、二审诉讼费用由ＸＸ、孙洪君承担。事实和理由：1.商品房买卖合同是开发商与出售方签订的，不能约束第三方物业公司，我公司在中标时已明确了住宅用房1.20元∕月.平方米、商业用房1.70元∕月.平方米，应当受到法律保护，一审认为商业用房的物业费用在商品房买卖合同中已约定，并没有区分住宅和商业用房，明显错误；2.一审中我们明确了滞纳金就是违约金，且在前期物业合同中也已明确约定，一审法院未对合同的真实意思进行审查；3.ＸＸ经营摩托车配件门市，进出停放车辆较多，一审法院只认定了一辆车的停车费用错误。

志俊物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付2013年至2016年的物业服务费113898.83元，停车费17200.00元，共计131098.86元及其滞纳金；2.依法判令被告排除发电房及第二次供水房的隐患；3.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2009年8月2日，吴和平、ＸＸ、何学平筹7人约定共同出资以泰兴房产公司名义开发“金泰帝景”住宅小区。2011年11月10日，泰兴房产公司与志俊物业公司签订《前期物业服务合同》。合同约定泰兴房产公司将“金泰帝景”住宅小区的物业管理委托志俊物业公司管理；委托管理期限自2012年1月1日起至业主委员会成立；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积从入住之日起全额预先交纳，住宅1.20元∕月.平方米、商业1.70元∕月.平方米；物业车位使用清洁服务费，标准车位80.00元∕个.月；服务费每月交纳一次，业主或物业使用人应于每月20日前向物业公司交纳当期的物业管理服务费，在下个月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额3‰作为违约金。2013年2月5日，平昌县发展和改革局以平昌发改[2013]36号文件确定志俊物业公司按1.20元∕月.平方米计收服务费。2013年12月4日，ＸＸ、孙洪君与泰兴房产公司签订商品房买卖合同4份，约定ＸＸ、孙洪君购买“金泰帝景”的住宅B2-26-1（面积112.42平方米）、B2-27-1（面积149.30平方米）、商业用房B2-2-1（面积788.99平方米）、B2-1-（1-1）（面积292.67平方米）；出卖人依法选聘志俊物业公司为物业管理企业，前期物业管理期间物业服务收费价格为1.20元∕月.平方米（建筑面积）；物业管理企业按季收取物业服务费，买受人应分别在每年的1月30日前、4月30日前、8月30日前、12月30日前缴费。ＸＸ、孙洪君在与泰兴房产公司签订商品房买卖合同前已实际占有、使用所购买的住房，在B2-1-（1-1）和B2-1-（1-1）相连属何学平所有的商业用房内从事经营活动。ＸＸ、孙洪君入住“金泰帝景”小区拥有汽车一辆。ＸＸ、孙洪君自实际占有、使用所购买房屋后一直未向志俊物业公司交纳物业服务费，对所使用的汽车车位也未向志俊物业公司交纳清洁服务费。ＸＸ、孙洪君既未经泰兴房产公司同意，也未经志俊物业公司同意将负2楼的发电、供水用房的一部分隔成库房存放物品。ＸＸ、孙洪君等其他业主不交物业服务费，志俊物业公司催收无果起诉来院。

同时认定：“金泰帝景”小区至今未成立业主委员会。

一审法院认为，志俊物业公司对“金泰帝景”小区进行物业管理虽是“金泰帝景”小区的开发企业泰兴房产公司与志俊物业公司签订的合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”之规定，ＸＸ、孙洪君应受前期物业服务合同的约束，即ＸＸ、孙洪君享有接受志俊物业公司提供物业服务的权利，同时负有按时向志俊物业公司交纳物业服务费的义务。志俊物业公司要求住房和商业用房按不同标准计收物业服务收费的主张理由不成立，理由是前期物业服务合同虽对住宅和商业用房约定了不同的计费标准，但ＸＸ、孙洪君与泰兴房产公司签订商品房买卖合同中只约定了前期物业管理期间按建筑面积1.20元∕月.平方米计物业服务费，计费标准未区分住宅和商业用房，平昌县发展和改革局核准的计费标准也未区分住宅和商业用房，平昌县发展和改革局是法定价格核准单位，故一审法院确定志俊物业公司向ＸＸ、孙洪君计收物业服务收费标准按1.20元∕月.平方米计。据此，ＸＸ、孙洪君抗辩商业用房按1.70元∕月.平方米计费无根据的理由成立。ＸＸ、孙洪君两套住房、两门面房共计1343.38平方米，每个月应交物业服务费1612.06元。志俊物业公司虽未提供ＸＸ、孙洪君使用何学平所有的商业用房292.67平方米从事经营活动的物业服务费351.20元由谁支付的证据，但根据《解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，说明物业服务企业既可要求物业使用人交纳物业费，也可要求物业使用人交纳物业费时要求业主承担连带责任，故志俊物业公司有权要求该房使用人即ＸＸ、孙洪君支付物业服务费。ＸＸ、孙洪君抗辩住房B2-26-1面积有误差理由成立，应以商品房预售备案通知书记载的面积为基数计物业服务费。志俊物业公司要求ＸＸ、孙洪君应从2013年6月起交纳物业服务费的主张无事实根据，ＸＸ、孙洪君抗辩2015年6月入住“金泰帝景”小区与一审法院认定的事实不符，一审法院对志俊物业公司诉称的事实和ＸＸ、孙洪君的抗辩不予确认，一审法院确定ＸＸ、孙洪君应从2013年9月起向志俊物业公司计付物业服务费，理由是志俊物业公司提供的证据证明ＸＸ、孙洪君第一次交纳水费是2013年10月，足以证明ＸＸ、孙洪君于2013年10月前入住。志俊物业公司要求ＸＸ、孙洪君支付4辆机动车的停车费主张，一审法院确定按1辆机动车计算，因志俊物业公司未提供ＸＸ、孙洪君有4辆机动车的证据，ＸＸ、孙洪君自认拥有1辆机动车，故按1辆机动车每月80.00元计付。ＸＸ、孙洪君不按前期物业服务合同约定交付物业服务费属违约，应承担继续履行支付物业服务费和支付违约金的责任，前期物业服务合同虽约定逾期交纳物业服务费按欠费总额每日3‰计付违约金，但志俊物业公司并未要求ＸＸ、孙洪君支付违约金，而是要求支付滞纳金，一审法院对志俊物业公司要求支付滞纳金的主张不予支持，理由是滞纳金不是承担民事责任的方式，不属民法调整。志俊物业公司要求ＸＸ、孙洪君排除发电房、第二次供水房的隐患的主张，理由成立，一审法院予以支持。理由是负2楼当初就设计功能为发电房、供水房，发电房、供水房关系着整个小区业主的正常生活；ＸＸ、孙洪君将发电房、供水房内一部份隔成库房用着它用，既存在安全隐患，又妨碍了正常使用；根据前期物业服务合同约定，负2楼包括在志俊物业公司物业管理、服务范围之内；《解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，故志俊物业公司有权要求ＸＸ、孙洪君拆除在发电房、第二次供水房内隔的库房并将存放的物品搬走。ＸＸ、孙洪君抗辩泰兴房产公司内部有约定股东不交停车费的理由不成立，ＸＸ、孙洪君虽提供了投资开发“金泰帝景”7合伙人的决议，但7合伙人的决议并不代表是泰兴房产公司的意思表示，前期物业服务合同中也未约定7合伙人不交停车费；志俊物业公司提供服务后是否收取停车费应由志俊物业公司决定。ＸＸ、孙洪君抗辩“门口的垃圾堆放了六个月”、“负二楼电梯无法使用、幼儿园内墙长期漏水”，即使抗辩的事实存在，但ＸＸ、孙洪君并未反诉减少物业服务费。ＸＸ、孙洪君抗辩“小区内规划的是双车道，现志俊物业公司将其改为停车位”，既使抗辩的事实存在，但ＸＸ、孙洪君并未反诉恢复原状。ＸＸ、孙洪君抗辩“志俊物业公司主张权利已超过诉讼时效期间”的理由不成立，理由是：志俊物业公司自2014年起每年都以公告的形式向业主催收物业服务费；ＸＸ、孙洪君应交的物业管理费自2013年9月起连续不断发生。据此判决：一、限ＸＸ、孙洪君在判决生效后10日内向四川志俊物业服务有限公司支付2013年9月至2016年12月的物业服务费81730.40元（其中住房、商业用房78530.40元、车位使用清洁服务费3200.00元）；二、限ＸＸ、孙洪君在判决生效后5日内拆除负2楼发电房、供水房内的库房并恢复原状；三、驳回四川志俊物业服务有限公司要求ＸＸ、孙洪君支付滞纳金的诉讼请求。

本院二审期间，上诉人ＸＸ、孙洪君围绕上诉请求提交了三组证据。第一组是“金泰帝景”规划方案说明及建筑方案设计图，证明志俊物业公司使用过道进行停车；第二组证据是有“金泰帝景”小区部分业主签名的证明一份、紫云宾馆补充协议、“金泰帝景”小区照片，证明志俊物业公司管理的小区脏乱差，服务质量不达标；第三组证据是“支出报销凭证分项整理单”、“四川省平昌县人民法院（2015）平民初字第1602号民事判决书”，证明该小区应由志俊物业公司承担物业管理的相关费用，实际是由开发公司全面承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：志俊物业公司所管理的“金泰帝景”小区存在脏乱差、服务质量不符合物业服务标准的情况。

本院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人ＸＸ、孙洪君作为“金泰帝景”小区业主在享受上诉人志俊物业公司提供的物业服务的同时，应当按时缴纳物业管理费。

对于上诉人ＸＸ、孙洪君主张志俊物业公司起诉要求其缴纳2013年6月至2015年10月21日前的物业服务费已超过两年诉讼时效，丧失了胜诉权的问题。经审理查明，上诉人志俊物业公司在2014年、2015年、2016年期间多次以公告通知的形式向“金泰帝景”小区业主催收物业管理费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，志俊物业公司在起诉时并未超过两年的诉讼时效，故上诉人ＸＸ、孙洪君的该主张本院不予支持。

对于上诉人ＸＸ、孙洪君主张属于第三人所有的房屋面积所产生的物业管理费不应当由其承担的问题。经审理查明，ＸＸ、孙洪君经营摩托车配件的门市其中有约292平方米属案外人何学平所有，但实际使用人为ＸＸ、孙洪君，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，志俊物业公司要求ＸＸ、孙洪君缴纳物业费并无不当，故本院对ＸＸ、孙洪君的该主张不予支持。

对于上诉人ＸＸ、孙洪君主张志俊物业公司违反了《前期物业管理服务协议》的约定，所管理的小区脏乱差、服务质量不符合物业服务标准的问题。本院认为，志俊物业公司对“金泰帝景”小区提供了基本的物业管理服务，ＸＸ、孙洪君等业主享受了这一服务，应当按照合同的约定交纳物业服务费用，不能以服务质量问题为由拒绝交纳服务费，但庭审中ＸＸ、孙洪君向本院提供了照片以及小区部分业主共同签名的证明可以认定“金泰帝景”小区环境卫生状况较差、服务质量存在瑕疵，为保护ＸＸ、孙洪君作为小区业主的合法权益，促使志俊物业公司提高物业服务质量，本院酌情对物业管理费予以扣减20%。

对于上诉人ＸＸ、孙洪君主张其堆放货物的地点系仓库，其并不影响志俊物业公司的管理行为以及上诉人志俊物业公司所提出的三点意见。本院认为，一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以确认。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

一、维持四川省平昌县人民法院（2017）川1923民初303号民事判决第二项、第三项；

三、变更四川省平昌县人民法院（2017）川1923民初303号民事判决第一项“限被告ＸＸ、孙洪君在判决生效后10日内向原告四川志俊物业服务有限公司支付2013年9月至2016年12月的物业服务费81730.40元（其中住房、商业用房78530.40元、车位使用清洁服务费3200.00元）”为“限上诉人ＸＸ、孙洪君在判决生效后10日内向上诉人四川志俊物业服务有限公司支付2013年9月至2016年12月的物业服务费65384.32元（其中住房、商业用房62824.32元、车位使用清洁服务费2560.00元）”。

本案二审案件受理费2921.00元，由ＸＸ、孙洪君负担1762.00元，由四川志俊物业服务有限公司负担1159.00元。

本判决为终审判决。

审 判 长　黄 晓 东

审 判 员　郭　　毅

审 判 员　黎　　明

二〇一七年五月二十三日

法官助理　 苟绍阳

书 记 员　邓 雨 欣