四川省巴中市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016）川19民终897号

上诉人（原审原告）：巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司。

法定代表人：张泽君，该公司经理。

委托诉讼代理人：张剑，四川九朝律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈芬理，女，1962年7月13日出生，汉族，高中文化，广元市旭东物业有限公司经理，住四川省广元市利州区。

被上诉人（原审被告）：巴中市巴州区正熙长盛宾馆。

经营者：周应碧，男，1979年11月7日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。

上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司（以下简称“群泽永吉物业公司”）因与被上诉人巴中市巴州区正熙长盛宾馆（以下简称“正熙长盛宾馆”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初1796号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人群泽永吉物业公司的委托诉讼代理人张剑、陈芬理，被上诉人正熙长盛宾馆的经营者周应碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人群泽永吉物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付拖欠上诉人2013年及2014年度物业管理费9567.80元。事实和理由：上诉人在一审中提供了充分证据证实上诉人按照《鑫龙花园物业管理委托合同》约定提供了物业服务，相反，被上诉人并未提供充分证据证实上诉人未提供任何物业服务，即便一审法院依职权调取的证据，也不能证实上诉人未提供任何物业服务。

被上诉人正熙长盛宾馆辩称，上诉人与被上诉人物业合同关系不成立，上诉人也没有实际履行物业服务义务，其要求支付物业服务费用无事实依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审原告群泽永吉物业公司向一审法院起诉请求，判决被告缴纳拖欠原告2013及2014年度物业管理费9567.80元，并按每天2%的标准交纳滞纳金。

一审法院认定事实：2013年2月1日，以巴中市庆圆房地产开发有限公司为委托方，以群泽永吉物业公司为受委托方签订了《鑫龙花园物业管理委托合同》，约定：庆圆房地产开发有限公司将鑫龙花园的物业管理服务工作委托给乙方。委托管理内容：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括业主、物业使用人外共用的上下水管道、落水管、化粪池的清理、垃圾道、烟囱、共用照明、道路、池、沟渠、井、楼内消防施设设备等；对公共环境的清扫保洁、垃圾清运；还约定：小区住宅按建筑面积每月每平方米0.4元计算，电梯公寓按照每月每平方米1元计算；小区楼道共用部分、共用设施设备的维修、养护由乙方负责管理，维修所需要的各项费用由业主、物业使用人承担或用维修基金偿付；如逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按照2%缴纳滞纳金。2013年至2014年12月，被告使用鑫龙花园三楼住房经营正熙长盛宾馆；2013年12月底和2014年12月底，原告分别向被告提出收取2013年度和2014度物业管理费9567.8元。被告以“公共区域的卫生是自己打扫、照明自己缴费、垃圾自己送到收集点、主管道堵塞、破裂是自己垫支费用疏通和更换、清洁卫生费用自己向环卫局缴纳、安保是自己负责、电梯关闭没有使用”为由，拒绝支付。

一审同时查明：巴中市巴州区物价局、巴中市巴州区房产管理局颁发巴区价（2015）13号文件，对巴中城区物业管理服务等级标准进行了规定。群泽永吉物业管理公司系三级企业，其物业管理服务应当达到三级服务标准。

一审休庭后，一审法院对鑫龙花园的部分知情人进行了调查核实。巴州区东城街道办事处南门社区干部暨鑫龙花园业主胡清贵证实:物业公司对研磨时光咖啡厅外的公共区域卫生不打扫、垃圾不清运、公共区域的照明是经营者自己提供、不对主管道管道进行疏通和维修说是开发商的责任，研磨时光咖啡厅内的主管道被堵塞、涨破均是经营者自己疏通、更换管道，也不派保安进行巡查，都是由经营者自己负责实施；商业区域使用的电梯长期停运，在业主委员会的督促下，2015年8月才开通、消防通道被物业公司占用停车收取停车费用，遇停电时不使用发电机发电，造成业主出现不方便。

证人彭丽娟证实：我经营的火锅店与研磨时光咖啡厅店外的公告区域的卫生是我们自己打扫、垃圾是我们自己送到垃圾收集点，照明是我们自己供电，火锅店内的主管道被堵塞，物业公司开初还来看看，看了也不维修，后来看都不来看了，我们缴纳了物业服务费也没有给我们提供物业服务。

一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。巴中市庆圆房地产开发有限公司与群泽永吉物业管理公司签订了《鑫龙花园物业管理委托合同》为前期物业服务合同，其性质为临时管理规约，该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，一审法院予以确认；该前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告主张收取物业管理费用，应当提供对被告进行了物业服务的相关证据，审理中，原告提供的对被告进行了物业服务的证据不足，故原告的诉讼请求、一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用的第二条之规定，一审法院判决：驳回原告的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告巴中市群泽永吉物业管理有限公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据的交换和质证。上诉人提交了杨树华、李美俊调查笔录，巴中市鑫龙花园业主委员会及其业主证明，证明上诉人在服务期间提供了优质服务，业主委员会及其业主对物业公司的服务表示认可。被上诉人质证认为，杨树华、李美俊是物业公司职工，其所提供的证言不客观真实；鑫龙花园业主委员会的证明是复印件，且不能证明与被上诉人存在关系；鑫龙花园共有业主300多户，上诉人提供的业主证明才有几户人，对证据的真实性和合法性不予采信。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，鑫龙花园建设单位庆园房地产开发有限公司与群泽永吉物业管理公司签订的《鑫龙花园物业管理委托合同》符合相关法律规定，应属合法有效，该物业服务合同对鑫龙花园小区范围内的所有业主及物业实际使用人具有约束力。被上诉人正熙长盛宾馆系鑫龙花园小区三楼商住房实际使用人，属物业管理委托合同的相对人之一，应受该合同效力的约束。被上诉人正熙长盛宾馆辩称其与上诉人之间没有形成物业合同关系的理由，于法无据，本院不予支持。综合鑫龙花园小区的整个物业管理状况及其余大部分业主均已缴纳物业服务费的事实，证实上诉人群泽永吉物业公司履行了小区的物业服务工作，被上诉人正熙长盛宾馆作为小区物业使用人，应当就此支付物业服务费。对被上诉人正熙长盛宾馆辩称不应缴纳物业服务费的理由，本院不予支持。但根据相关证据证实，上诉人未完全对公共区域及其共用设施、设备履行物业服务，依法应当酌情扣减被上诉人正熙长盛宾馆所应缴纳的物业服务费。

综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2016）1902民初1796号民事判决；

二、被上诉人巴中市巴州区正熙长盛宾馆收到本判决之日起十日内向上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司支付2013、2014年度物业管理服务费6697元；

三、驳回上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司其它诉讼请求。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费50元，由原审原告巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司负担15元，被告巴中市巴州区正熙长盛宾馆负担35元。

本案二审案件受理费50元，由上诉人巴中市群泽永吉物业管理有限责任公司负担15元，被上诉人巴中市巴州区正熙长盛宾馆负担35元。

本判决为终审判决。

审　判　长　赖　　　　　敏

审　判　员　吴　　　　　全

代理审判员　苟　　华　　林

二〇一七年三月十三日

法官　助理　    易阳梅

书　记　员　    杨相国