四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2011）成民终字第4238号

上诉人（原审被告）成都市瑞合物业管理有限责任公司。住所地：成都市金牛区蜀光路2号。

法定代表人纪昌玉，总经理。

委托代理人黄通伟，四川天作律师事务所律师。

委托代理人游亮，四川天作律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）武侯区巴黎阳光业主大会业主委员会。住所地：成都市武侯区广福桥北街1号。

法定代表人金冠中，业委会主任。

上诉人成都市瑞合物业管理有限责任公司（以下简称瑞合物管公司）与被上诉人武侯区巴黎阳光业主大会业主委员会（以下简称巴黎阳光业委会）物业服务合同纠纷一案，上诉人瑞合物管公司不服成都市武侯区人民法院（2010）武侯民初字第1996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。

原审法院查明，2001年12月，成都市瑞合实业有限责任公司（以下简称瑞合实业公司）与瑞合物管公司签订《巴黎阳光小区物业管理委托合同书》一份，约定瑞合实业公司将其开发建设的巴黎阳光小区委托瑞合物管公司实业物业管理，委托管理期限从2001年12月1日起至2003年11月30日止。当瑞合实业公司将巴黎阳光小区中的房屋交付业主时，与各业主分别签署了《前期物业管理服务协议》，约定由瑞合物管公司从事小区物业管理服务，并约定了物业管理服务的内容、质量、物业管理费的收取标准、维修基金的管理与使用等事项，但该协议对前期物业管理服务的期限没有约定。此后，瑞合物管公司开始在巴黎阳光小区从事物业管理服务，但此后未再与巴黎阳光业委会签订其他物业管理合同。2009年2月，巴黎阳光业委会与成都市永合金典物业有限公司（以下简称永和金典公司）签订《物业服务合同》，约定巴黎阳光业委会将巴黎阳光小区的物业管理服务委托永和金典公司从事。2009年3月10日，成都市武侯区房产管理局下发《成武房（2009）22号武侯区房产管理局关于对成都瑞合物业管理有限责任公司与成都永和经典物业有限公司不依法做好物业服务工作的通报》，“责令瑞合公司、永和经典公司按照《巴黎阳光物业管理项目移交协调会的意见》退出巴黎阳光小区”。2009年10月27日，薛素芳等10名业主以（2009）武侯民初字第4400号案诉至原审法院，要求撤销巴黎阳光业委会作出的选聘永和金典公司作为小区物业服务企业的决定并确认巴黎阳光业委会与永和金典公司所签订的《物业服务合同》无效。

原审查明上述事实主要采信以下证据材料：巴黎阳光物业管理委托合同书、前期物业管理服务协议、物业服务合同、成武房（2009）22号武侯区房产管理局关于对成都瑞合物业管理有限责任公司与成都永和经典物业有限公司不依法做好物业服务工作的通报、本院（2009）武侯民初字第4400号案件受理通知书、当事人的陈述记录等。

原审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”国务院《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务合同终止时，物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”本案中，巴黎阳光小区从2003年11月30日后，巴黎阳光业委会未再与瑞合物管公司签订物业服务合同。瑞合物管公司从此对巴黎阳光小区进行物业管理缺乏合同依据。缺乏双方的合意。巴黎阳光业委会要求瑞合物管公司移交巴黎阳光小区属于全体业主的物业房产、物业管理设施、设备和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料文件、瑞合物管公司全体工作人员撤离巴黎阳光小区，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、国务院《物业管理条例》第二十九条、第三十九条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，瑞合物管公司向巴黎阳光小区业委会移交巴黎阳光小区属于全体业主的物业房产、物业管理设施、设备和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料文件；二、在本判决生效之日起十五日内，瑞合物管公司撤离巴黎阳光小区。案件受理费200元，由瑞合物管公司负担。

宣判后，瑞合物管公司不服上述判决向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回巴黎阳光小区业委会的诉讼请求。事实和理由：1、巴黎阳光业委会不具备诉讼主体资格，其理由为：（1）巴黎阳光业委会不拥有独立的财产，不能独立承担民事责任；（2）以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，因此，业委会在没有法定职责和业主依法授权的前提下擅自以业委会的名义提起诉讼，其主体资格依法为不适格；2、巴黎阳光业委会未依法履行解聘瑞合物管公司的法定程序；3、原审法院应当以（2009）武侯民初字第4400号案件的生效判决作为本案判决的前提基础。

巴黎阳光业委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于巴黎阳光业委会是否具备诉讼主体资格的问题？由于巴黎阳光业委会系依法批准成立的四川省成都市武侯区广福桥北街1号物业区内代表全体业主实施自治管理的组织，故其有权为业主的公共利益代表业主提起诉讼，其依法具备诉讼主体资格。本案中，瑞合物管公司在委托管理期限届满之后未与巴黎阳光业委会形成合意签订新的物业服务合同，因此，瑞合物管公司现仍对巴黎阳光小区进行物业管理缺乏合同依据，根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业务委员会。”故瑞合物管公司应当将其占用的物业管理用房以及竣工总平面图、设施设备技术资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件等资料与巴黎阳光业委会办理物管移交手续。对（2009）武侯民初字第4400号案件因与本案没有关联性，本案不应以该案作为判案的前提。综上，瑞合物管公司的上诉请求均不能成立，原判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费200元，由成都市瑞合物业管理有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王卫红

代理审判员　　余　杨

代理审判员　　傅　敏

二〇一一年十月十四日

书　记　员　　张　磊