民 事 判 决 书

(2019)川01民终12263号

上诉人（原审被告）：杨某，男，2010年11月3日出生，汉族，住成都市青白江区。

法定代理人：许某（杨某之母），住成都市青白江区。

被上诉人（原审原告）：四川盛德物业管理有限责任公司，住所地成都市武侯区长寿南路******。

法定代表人：王祖成，经理。

委托诉讼代理人：李大金，公司员工。

委托诉讼代理人：李洁，公司员工。

上诉人杨某因与被上诉人四川盛德物业管理有限责任公司（以下简称盛德物管）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院(2019)川0113民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年9月11日依法公开开庭审理了本案。上诉人杨某的法定代理人许某、被上诉人盛德物管的委托诉讼代理人李大金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人杨某上诉请求：撤销一审判决，驳回盛德物管的一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋开发商没有按照承诺确保小区品质；2.开发商对案涉房屋的整改没有完成，也未交付上诉人；3.盛德物管没有通知过缴纳物管费。

盛德物管答辩称：盛德物管与杨某之间物业服务合同已经成立，服务费计算有明确约定，盛德物管提供了相应服务，杨某应当支付物管费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉维持原判。

盛德物管向一审法院起诉请求：1．判令杨某支付盛德物管物业管理费19278.6元、违约金3747.94元；2．杨某承担本案诉讼费。

一审法院经审理查明：2012年4月5日，杨某（作为买受人）与成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同第十条约定：（一）出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

该合同附件《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：乙方办理房屋交付手续时，若甲方交付的房屋已符合《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，则乙方不得以该商品存在某些瑕疵而拒绝接房，否则视为房屋已经交付。第六条约定：在交付房屋时，乙方如对商品房质量有异议的，应具体、详细地以书面形式提出，否则，视为乙方无异议。甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续。无论甲方的通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应于合同约定的交房日或另行通知日届满前办理房屋交付手续并交清相关费用。乙方如果购买的现房，乙方则应以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点，甲方不再另行通知乙方办理房屋交付手续。乙方未按甲方通知的日期办理商品房验收交接手续的，合同约定的交房日或另行通知日视为甲方的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由乙方承担。同时，房屋及其内设施设备的保修期也自该交付日起算。乙方在甲方通知的日期未办理商品房验收交接手续的，则视为违约，乙方须按房屋总房款的每日万分之一向甲方支付违约金，直到乙方交清相关费用、办理商品房验收止。

同日，杨某（作为乙方）与盛德物管（作为甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第二条约定，前期物业管理服务期限自本房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效日止。协议第三条约定，物业管理服务费用为：以乙方与开发商签定的《商品房买卖合同》中约定的交房日期起，乙方向甲方全额缴纳六个月的服务费，住宅按其拥有建筑面积每月每平方米（多层2.3元）向甲方交纳。物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为上月26日至次月5日。空关房屋的物业管理服务费，由业主按其拥有的建筑面积全额向甲方交纳。协议第十条约定，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按所欠物管费总金额的0.3%收取滞纳金。

2016年9月30日，青白江区凤凰湖国际社区第一届业主委员会（作为甲方）与盛德物管（作为乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定由盛德物管对凤凰湖国际社区提供物业管理服务，服务期限自2016年11月1日起至小区开发建设完工同时完成最后一批次物业集中交付，再顺延一年止。关于物业管理服务费，合同第十一条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：跃层及别墅住宅物业2.3元/平方米。第十三条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之二向乙方支付违约金。因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起全额交纳。

另查明，案涉房屋的实际交付时间为2013年8月25日至2013年8月31日。杨某系凤凰湖国际社区20栋1单元301号房屋业主。该房为住宅用房，建筑面积为127平方米。2013年8月26日，杨某在验房时发现房屋存在很多问题因此拒绝收房，2014年3月26日，开发商对杨某提出的问题完成相应整改。但杨某认为部分整改不到位，于2014年8月20日向开发商提出书面情况说明，认为房屋因质量问题延期交房且实际房号与合同约定不符，希望开发商能诚心解决相关问题。后开发商与杨某未就案涉房屋相关问题达成一致，杨某至今拒绝收房。

2013年9月1日至2019年2月28日，杨某欠交物业管理费19278.6元（66个月×127平方米×2.3元/月/平方米）。盛德物管向杨某房屋张贴催缴通知单，并于2019年2月1日向被告的父亲发送短信进行催收，杨某仍未缴纳上述费用。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。盛德物管与杨某基于《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》形成了物业服务法律关系，合同内容系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受到合同条款的约束。

杨某抗辩房屋存在质量问题，没有达到收房条件，所以拒绝收房，也不应交纳物管费和违约金。对此作如下评析：根据杨某与成都市盛鑫房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同补充协议》，第六条约定“在交付房屋时，乙方如对商品房质量有异议的，应具体、详细地以书面形式提出，否则，视为乙方无异议”，被告在验房时对房屋存在的问题以书面形式反馈至开发商，开发商于2014年3月26日作出相应整改。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”，被告认为开发商对其反映的房屋问题，部分整改不到位，但其提供的证据不足以证明房屋仍存在质量问题且该质量问题已达到可拒收房屋的根本违约程度。

关于交房日期。开发商于2014年3月26日对杨某反映房屋存在的问题完成整改后，杨某仍拒绝收房。虽然杨某曾于2014年8月20日向开发商书写情况说明反应问题，但其反应的问题并不属于房屋质量问题。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：乙方办理房屋交付手续时，若甲方交付的房屋已符合《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，则乙方不得以该商品存在某些瑕疵而拒绝接房，否则视为房屋已经交付。据此，杨某应于开发商对案涉房屋完成整改之日即2014年3月26日收房，应自2014年4月1日起向盛德物管交纳物管费，故至2019年2月28日，杨某应向盛德物管交纳的物管费为17233.9元。

关于违约金。杨某未按照合同约定的时间缴纳物业服务费，且时间长达五年，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但考虑到盛德物管作为物业服务企业亦应积极与业主做好沟通工作，故结合双方的主观过错程度、违约所导致的后果等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为1000元。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：杨某于本判决发生法律效力之日起十日内向盛德物管支付2014年4月1日至2019年2月28日应缴的物业服务费17233.9元及违约金1000元。一审案件受理费188元，由杨某负担。

经二审审理查明的事实和证据与一审一致，本院对一审审理查明的事实和证据依法予以确认。

本院认为，本案争议焦点在于杨某以未收房为由拒付物业服务费的理由是否成立。对此，本院评议如下：

首先，盛德物管与杨某基于《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》形成了物业服务法律关系，盛德物管已经按照合同约定提供了物业管理服务，杨某作为业主，应当按照合同约定支付物业服务费。

其次，杨某虽然以其未实际接房为由拒绝支付物业服务费，但根据《前期物业管理服务协议》以及杨某与开发商签订的商品房买卖合同及附件的约定，杨某作为业主支付物业服务费的起算时间应当为商品房约定的交付日期，现涉案商品房已经符合商品房买卖合同及附件约定的交付条件，杨某以房屋存在瑕疵需要整改为由拒绝接房，根据商品房买卖合同及附件约定视为房屋已经交付，其应当支付物业服务费。一审法院考虑实际情况，从整改结束之日作为交房日期，以此为计算物业服务费支付的起算日期，盛德物管无异议，本院予以确认。

最后，盛德物管作为物业服务企业，与杨某之间系物业服务合同关系，杨某作为购房者与涉案房屋开发商之间系商品房买卖合同关系，盛德物管与开发商系不同民事主体。杨某以与开发商之间的争议作为拒绝支付物业服务企业物业服务费的理由显然没有法律依据，其与开发商之纠纷与本案无关。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杨某的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费376元，由上诉人杨某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　祝颖哲

审 判 员　赫耀文

审 判 员　何春梅

二〇一九年九月十六日

书记员代　小　文