民 事 判 决 书

（2019）川01民终13243号

上诉人（原审被告）：张志秀，女，1972年8月25日出生，回族，住成都市成华区。

上诉人（原审被告）：李某，男，2002年2月14日出生，回族，住成都市成华区。

法定代理人：李明，男，1969年12月18日出生，汉族，住成都市成华区，系李某之父。

委托诉讼代理人：冯彪，四川盛豪律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：成都衡信英伦物业管理有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。

法定代表人：熊英，系总经理。

委托诉讼代理人：毛永，男，1982年10月27日出生，汉族，住重庆市巴**。系成都衡信英伦物业管理有限公司员工。

委托诉讼代理人：赵晓芳，女，1992年5月11日出生，汉族，住四川省射洪县。系成都衡信英伦物业管理有限公司员工。

上诉人张志秀、李某因与被上诉人成都衡信英伦物业管理有限公司（以下简称衡信英伦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初3681号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张志秀、李某上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清、判决错误。1.上诉人与开发商约定的前期物业服务企业为深圳衡信柏迪物业管理有限公司，并非被上诉人。被上诉人无权在案涉小区开展物业服务，更无权收取物业服务费；2.上诉人与四川中德世纪置业有限公司在《商品房买卖合同》第二十二条第（二）款中约定的2.6/平米的物业服务收费价格是针对深圳衡信柏迪物业管理有限公司，该公司是国际知名管理机构。而被上诉人却是两个自然人设立的小公司，二者管理水平、服务内容严重不同。即使上诉人同意被上诉人提供物业服务，也必须双方另行协商确定收费标准，被上诉人无权要求按照2.6元/平米收取；3.2018年3月，因物业公司未及时进行下水管道疏通，污水倒灌到案涉房屋内，积水数十公分。物业公司未及时处理，导致房屋内已装修的木作、地板及、地板及其他材料被浸泡数日天，给上诉人造成损失逾10万元。物业公司仅安排人员对案涉房屋进行了清洁打扫，对上诉人的损失却一直拖延未予赔偿。因此，上诉人与物业公司应是互负债务，且物业公司应赔偿款远远大于未交的物业费，上诉人拒绝交纳物业费符合民法的私力救济范围，在“污水事故”未解决前，上诉人有权拒交物业费；4.因为2018年3月的污水事故，上诉人与物业公司多次交涉赔偿未果，房屋装修停工至今，因此，系物业公司原因导致房屋未能投入使用，自2018年3月起至双方解决“污水事故”前的这个期间物业费用，上诉人不应支付。

成都衡信英伦物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持

衡信英伦物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张志秀、李某给付2016年7月至2018年9月物业管理费7345.08元；2.请求判令张志秀、李某按照欠款总额10％支付逾期付款的滞纳金直到缴清全部物业管理费之日止，截止2017年12月30日应支付滞纳金为734.51元；3.请求判令张志秀、李某承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：张志秀、李某于2012年10月24日与开发商四川中德世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于成都高新区中和街道办事处会龙社区9组中德·英伦联邦4幢1单元2层207号房屋（面积为104.27㎡），后开发商于2013年与衡信英伦物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由衡信英伦物业公司对中德·英伦联邦A区一期（1-6号楼）提供物业服务，合同期限自2013年2月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，物业费的收取方式是高层住宅按2.6元每月每平方米计算，自交付之日（或视为交付之日）起，一年内按照1.98元每月每平方米计算收取，业主于每个缴费周期起始日起15日内缴纳物业服务费，逾期未交纳的，衡信英伦物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%违约金的违约责任。

2013年10月19日，张志秀、李某签署了《中德·英伦联邦A区收房确认书》以及《关于中德.英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》，知晓衡信英伦物业公司通过法定招投标流程取得中德.英伦联邦A区的前期物业管理服务权，将从2013年5月29日起为中德.英伦联邦A区提供物业管理服务直至业主大会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，张志秀、李某也承诺遵守中德·英伦联邦A区《临时管理规约》及物业相关管理规定。

另查明，张志秀、李某所购买的房屋实测面积为104.63平方米，每月应缴纳物管费为第一年每月每平方米1.98元，之后每月每平方米2.6元，其未缴纳2016年7月至2018年9月期间的物业费共计7345.03元，衡信英伦物业公司在2017年12月向张志秀李某泽邮寄了物业费催收函、并在张志秀李某泽门上进行了张贴，同时向张志秀李某泽进行了微信催收物业费。

一审法院认定上述事实，采信了当事人的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《房屋交接流程表》、《临时管理规约》、《物业服务招投标中标备案表》、《成都高新区物业服务收费标准备案表》、《关于中德·英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》、收房确认书、催收邮寄单、微信截图等证据。

一审法院认为，衡信英伦物业公司是通过招投标程序中标后依法与开发商四川中德世纪置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，且张志秀李某泽签收确认了《关于中德.英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》，故该合同对业主具有约束力，张志秀李某泽理应支付相应的物业服务费用，张志秀李某泽应当支付自其收房后的相应的物业服务费用。关于张志秀李某泽未缴纳的2016年7月至2018年9月期间的物业费，衡信英伦物业公司在2017年12月向张志秀李某泽邮寄了物业费催收函、并在张志秀李某泽门上进行了张贴，同时向张志秀李某泽进行了微信催收，履行了相关的催收行为；同时张志秀李某泽抗辩其因房屋漏水问题未得到妥善解决并造成了一定的损失，故有合理理由不缴纳物业费的抗辩，提交的证据均不能充分证明衡信英伦物业公司提供的物业服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。另一方面，若张志秀李某泽认为衡信英伦物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵并给其造成了损失，其作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据也非明智之举。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，一审法院对衡信英伦物业公司诉请的要求张志秀、李某支付2016年7月1日至2018年9月30日（27个月）期间物业费的请求予以支持，但衡信英伦物业公司计算的金额有误，张志秀、李某应支付的该期间的物业管理服务费共计7345.03元（104.63*2.6*27=7345.03）。关于违约金的问题，本案中，衡信英伦物业公司在物业管理工作中还是存在不足之处，在日常管理服务中也存在不到位的地方，双方在日常沟通和相关问题的处理上也存在一定的瑕疵，衡信英伦物业公司应加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。因此，对衡信英伦物业公司提出的要求张志秀、李某承担滞纳金的诉讼请求不予支持。

综上所诉，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、张志秀、李某于判决生效之日起十日内向成都衡信英伦物业管理有限公司支付2016年7月至2018年9月的物业服务费7345.03元；二、驳回成都衡信英伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张志秀、李某负担（此款成都衡信英伦物业管理有限公司已预交，张志秀、李某在履行上述义务时一并支付给成都衡信英伦物业管理有限公司）。

二审中，张志秀、李某向法庭提交：1.第一组照片（张志秀、李某房屋半装修状态）拟证明因被上诉人未及时疏通管道，导致房屋被污水浸泡；2.第二组照片（被上诉人组织人员对案涉房屋现场进行清扫）拟证明房屋被污水浸泡被上诉人存在过错。

衡信英伦物业公司质证认为，对证据三性均不认可。

本院经审查认为，由于本案中上诉人没有提起反诉，且仅根据二审中张志秀、李某提交的两组照片，不能够证明其主张的事实，因此，对两组照片本院不予采信。

二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。

二审另查明，张志秀、李某在2016年7月前支付过一段时间的物业费。

本院认为，本案的争议焦点为：1.衡信英伦物业公司是否有权在案涉小区开展物业服务并按照2.6元/平米收取物业服务费；2.在房屋被污水浸泡未解决前，张志秀、李某是否有权拒交物业费。

对于第一个争议焦点，本院认为，虽然上诉人与四川中德世纪置业有限公司在《商品房买卖合同》约定由深圳衡信柏迪物业管理有限公司进行物业管理，但后来衡信英伦物业公司与开发商四川中德世纪置业有限公司签订的《前期物业服务合同》变更了物业管理人，且张志秀签收确认了《关于中德.英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》，张志秀系李某之母，为其法定代理人，所以《关于中德.英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》对张志秀、李某有约束力。成都市高新区物业企业服务备案标准为不超过2.8元/平米，衡信英伦物业公司按照2.6元/平米收取物业费并未超过此标准，且张志秀、李某在2016年7月前以2.6元/平米为标准支付过一段时间的物业费，以实际行动认可了合同内容，二者之间形成物业服务关系。因此，在双方达成一致变更收费标准前，衡信英伦物业公司有权在小区开展物业服务，并按着约定的2.6元/平米收取物业费。上诉人关于2.6元/平米的物业服务收费价格是针对深圳衡信柏迪物业管理有限公司，被上诉人无权要求按照2.6元/平米收取的上诉主张，本院不予支持。

对于第二个争议焦点，本院认为张志秀、李某在本案中没有就衡信英伦物业公司在房屋被污水浸泡中存在过错提起反诉，张志秀、李某与衡信英伦物业公司是否互负债务，本院不予审查。张志秀、李某如主张，可另案提起诉讼。且本案一审已经考虑衡信英伦物业公司在物业管理、日常服务中存在瑕疵，对衡信英伦物业公司提出的要求张志秀、李某承担滞纳金的诉讼请求不予支持。因此，上诉人关于在“污水事故”未解决前，上诉人有权拒交物业费的主张，本院不予支持。

综上，张志秀、李某的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张志秀、李某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赫耀文

审判员　　杨　晗

审判员　　何春梅

二〇一九年八月十三日

书记员　　丁大贵