民 事 裁 定 书

（2018）川民申5758号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）李君友，男，汉族，1968年10月21日出生，住四川省西充县。

委托诉讼代理人：李兴波，四川罡正律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴琼英，女，汉族，1970年7月10日出生，住四川省西充县。

委托诉讼代理人：李兴波，四川罡正律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，住所地四川省西充县城北新区诚信大道鹭岛•财富天街A区5楼。

法定代表人：李振宇。

再审申请人李君友、吴琼英因与被申请人成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特物管西充分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2018）川13民终1135号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

李君友、吴琼英申请再审称，（一）二审判决认定事实错误。圣吉安特物管西充分公司与南充万睿文旅发展有限公司设立的股东为同一主体，利益关联，且没有经过招投标，《前期物业管理服务合同》不是“依法签订”的合同，不具备合同效力。（二）二审判决适用法律错误。《前期物业管理服务合同》约定的物业管理费过高，没有按照政府指导价收取，应当予以调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审，请求撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民终1135号民事判决，维持四川省西充县人民法院（2018）川1325民初91号民事判决，本案诉讼费由被申请人承担。

圣吉安特物管西充分公司提交意见称，（一）二审判决依法查明了本案全部事实，事实认定正确；相关司法解释明确规定，物业单位与开发建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；圣吉安特物管西充分公司与开发建设单位存在同一出资人的事实，不影响《前期物业管理服务合同》的效力。（二）《前期物业管理服务合同》约定的物业费标准，由圣吉安特物管西充分公司与开发建设单位协商一致确定，符合市场环境以及纯商业项目特点；商业项目的物业管理费实行市场调节价，不适用政府定价与政府指导价，再审申请人主张按照住宅项目收费标准执行，没有法律依据。综上，二审判决认定事实和适用法律正确，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，应依法驳回其再审申请。

本院经审查认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十六条的规定，人民法院应针对当事人主张的再审事由进行审查。依据事由审查的原则，李君友、吴琼英的再审申请理由均不能成立，理由如下：

关于《前期物业管理服务合同》的效力问题。前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”虽然前期物业服务合同是开发商和物业公司之间订立的，业主并没有参与协商，也非合同当事人，但是在业主与开发商签订的房屋买卖合同中，包含了对前期物业合同部分的确认。因此，在签订房屋买卖合同后，业主应当受到前期物业服务合同的约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，圣吉安特物管西充分公司与南充万睿文旅发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效。李君友、吴琼英作为“鹭岛•财富天街”项目的业主，应受上述合同的约束。李君友、吴琼英称，圣吉安特物管西充分公司与南充万睿文旅发展有限公司设立的股东为同一主体，利益关联，且没有经过招投标，《前期物业管理服务合同》不是“依法签订”的合同，不具备合同效力。经审查，虽圣吉安特物管西充分公司与南充万睿文旅发展有限公司有着股东一体的情况，但均是各自独立的法人企业，并依法进行了登记，并不违反国家法律、法规禁止性规定，同时，《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业……”即住宅物业项目才需要通过招投标方式选聘物业服务企业，而案涉房屋为商业项目，并无法律法规强制要求通过招投标程序选聘物业服务企业。

关于物业管理服务费标准问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，《前期物业管理服务合同》是依法成立并具有法律效力的合同，圣吉安特物管西充分公司依照约定向业主提供了物业服务，并向业主书面催交物业服务费用，李君友、吴琼英在催告的合理期限内没有交纳，故应当按合同的约定向圣吉安特物管西充分公司支付物业服务费用。李君友、吴琼英认为约定的物业管理费过高，没有按照政府指导价收取，应当予以调整。经查明，案涉物业为商业物业，案涉物业所在的鹭岛•财富天街项目为纯商业项目，并非住宅，依照《四川省物业服务收费管理细则》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案”之规定，该物业管理费实行市场调节价，由当事人自行确定，不适用政府指导价。且四川省西充县房地产管理局对本案《前期物业管理服务合同》进行了备案，并未对价格提出异议，四川省南充市发展和改革委员会、四川省西充县发展和改革委员会、四川省西充县房地产管理局颁布的《保障性住房物业管理服务费及住房前期物业管理服务收费标准（试行）的通知》，也只针对保障性住房与普通住房，不适用商业物业。

综上，李君友、吴琼英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定应当再审的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回李君友、吴琼英的再审申请。

审 判 长　王学东

审 判 员　肖黔蜀

审 判 员　周　洪

二〇一九年二月二十一日

法官助理　卢　佳

书 记 员　何　维