川观新闻记者 张明海

小区物业费，一个现实而又敏感的问题。

每平方米多少钱？为何物业费又涨价了？物业服务水平“稳步”下降，跟物业费10年没涨价有关系吗？部分业主拖欠多年物业费不交，怎么办？……一系列的问题，不仅仅关系到业主自身利益，物业公司也很关注。

小区物业费，该怎么交？怎么调？

11月17日，在接受记者采访时，新版《四川省物业管理条例》（简称《条例》，2022年5月1日起施行）起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，与2012年版本的四川省物业管理条例相比，新《条例》对此进行了积极回应，并有一系列相关调整。

预收物业费行不行？

新增“物业费测算清单”相关规定

物业费，可以预收吗？可以，也不可以。

关于物业费预收，引起的纠纷不少。先从案例说起。

——案例一：2021年5月13日，绵阳某物业在蓝澳岛、宏杰花园二期等小区提供物业服务期间，存在合同到期后拒不退出小区，物业公司预收物业费不予退还等行为，被主管部门通报。

那么，哪些情况下，可以预收，哪些情况下，不能预收？

对此，《条例》进行了明确规定：“物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。预收物业费的，不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。”

同时，《条例》还明确，物业费应该建立透明机制。

在《条例》第六十条关于物业服务合同条款的相关规定中，这样明确：“物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件。”

物业费测算清单作为合同附件？对此，省住建厅物业管理专家杜若雄解释说：“物业费怎么组成，消费要透明，就像去餐馆吃饭，一桌子饭菜，买单付钱的时候，买单人应该知晓各种菜品的价格。测算清单作为合同附件，有利于业主对物业费消费的知情权保护，也有利于法院在审判物业费纠纷案件时，做相应参考。”

物业费“交”或“不交”？

这些特定情形要注意

物业费“交“或”不交“，”谁交“？这个问题好像有点傻，但在现实中还真会遇到——这需要区分对待。

——案例二：2017年，成都高新区领馆国际城小区一业主表示，2016年交房验收时发现防水等问题，通过物业联系开发商整改。一年时间过去，整改未完成，但物业要求从合同规定的交房时间开始交纳物管费用。

新房整改期间，是否要交物业费？这一点，《条例》已经明确。《条例》第六十二条：“已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业费由建设单位承担。”

“建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业费按照约定承担；已交付业主的物业未达到该物业买卖合同约定的交付条件，整改期间的物业费由建设单位承担。”

业委会成员是否可以不交，或者少交物业费？对此，《条例》明确禁止。《条例》第三十八：“业主委员会及其成员不得明示、暗示物业服务人减免物业费。”

同时，《条例》还对采用胁迫手段催交物业费进行了明确禁止。《条例》第一百条：“采用停止供水、供电、供气等方式催交物业费的，责令立即改正，给予警告，并处二万元以上五万元以下罚款。”

那么遇到不交、拖欠物业费的业主，物业该怎么办？杜若雄表示，支付物业费是业主基本义务，好比到餐馆吃饭，消费就应该买单，由于物业服务具有准公共服务特性，不支付物业费，也损害其他交费业主的权益，业委会应当配合物业服务人，督促业主支付费用。物业服务人也可根据民法典相关规定提起债权诉讼，主张自己的权利，从而催收业主拖欠的物业费。

物业费如何调整？

哪些情况下可以进行调整

关于物业费调整，是一个敏感问题，也是一个容易引发争议的矛盾点。

——案例三：2020年6月12日，网友爆料：成都金牛区金府新龙花园广场，物业公司于2019年3月未作任何公示及征求全体业主同意的情况下，单方面张贴物业费由2019年4月1日起原价1.6-2.5元/平米物业费涨价至3元/平米。

那么，问题来了，哪些情况下，可以调整物业费？

《条例》一方面明确“物业服务收费标准应当保持相对稳定”，另一方面也明确了三种情形下，“物业服务人应当与业主委员会、业主协商”，从而调整物业服务费收费标准：

——公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动的；

——业主要求物业服务内容和物业服务标准变动的；

——与物业服务有关的政策性费用调整的。

双方可以委托第三方评估机构对服务质量和服务价格及价格调整方案进行评估，并公示评估结果。

同时，《条例》还明确了调整物业费业主表决的要求——《条例》第十九条：物业费调整由业主共同决定。该共同决定事项应当经过业主人数和面积“双三分之二”以上参与，参与“双过半”同意。

10年不涨合理吗？

《条例》明确“政府指导价实行动态调整”

在一些小区，可以看见这样的情况：一方面抱怨物业服务“稳步”下降，一方面小区物业费十多年没变过。业主有抱怨，物业同样也有抱怨——“成本增加，服务要稳步上升实在太难”。

这样的情况，并不少见。

——案例四：2020年7月9日，成都青羊某小区因物业费调整产生纠纷。物业公司要求物业费每平米每月上涨0.55元，但业委会不接受涨价。物业公司称，小区十多年来物业费一直为2元/平米，从未上涨，“而各项成本费用不断上涨，为了保持园区服务品质不下降，申请在续签物业服务合的同时，适度调整物业服务费”。

十多年物业费不变，这种情况正常吗？伍三明表示，这样的情况并不少见，如果物业费收费标准不调整，很难确保物业服务水平不变，很多业主没有树立“优质优价”的消费意识，总是追求“物美价廉”，结果容易“低价低质”。

他表示，经营属性是企业根本属性，如果企业在物业费上挣不到钱，只能压缩成本，降低服务，“实际上又造成恶性循环，服务品质降低，业主不交费”。

他同时指出，政府指导价严重滞后，是不少人的共识，不少的市、县的物业费指导价十年不变，这种指导价发挥不了指导功能，可能成为限制消费、影响居住水平，间接引发物业矛盾。

对此，《条例》进行了调整和明确。《条例》六十三条：“前期物业服务、保障性住房物业服务收费标准由市（州）或者县（市、区）人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定政府指导价并公布。政府指导价实行动态调整。”