交房，要验房，这个道理都懂——看看房子哪里有没有问题，在验房单上签字确认，这是验房交房的必备。

但是，新房，毕竟不是孤零零的一套房而已，它是在小区内。那么，问题来了：与之相关的公共配套设施设备，比如电梯、车库、消防设施等，谁来验、怎么验，验得不对谁来负责？

这就涉及到一个专有名词——物业承接查验。

什么是物业承接查验？物业承接查验，一般是在业委会尚未产生的情况下，前期物业企业代全体业主对共有部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

11月16日，在接受记者采访时，新版《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》，2022年5月1日起施行）起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，相比2012年四川省物业管理条例，《条例》对物业承接查验要求进行了强化，还首次明确不依法开展物业承接查验的法律责任和惩处措施。

个别小区为何“灾害”不断？

根本在于物业承接查验“太水了”

电梯有问题、排水系统有问题、消防设施有问题……还未入住多长时间，在部分小区，一系列问题不断。这些，是因为小区“运气不好”，还是在公共设施上本来就“先天不足”呢？

如果是“先天不足”，那又是什么原因？省住建厅物业管理专家、成都三泰联合物业管理师事务所高级合伙人路虎林表示，所谓“先天不足”，是建设单位与物业企业在进行物业承接查验时就根本没做到位，导致交付的物业本身就存在瑕疵，“交的有病，接的有病”。

现实中，这样的案例并不鲜见：

——案例一：2020年11月5日，网友爆料：广安市武胜塞纳湾畔小区业主质疑物业没有进行承接查验。相关部门回复称，该小区于2020年10月20日交房，但未按规定进行承接查验制度，已责令限期整改。

——案例二：2021年8月，网友爆料：资阳安岳鸿腾广场二期交房1年多，车库不能使用，因排水系统有问题，一到下雨车库就被淹、电梯就无法使用。后经相关部门核实，该小区2020年交房，交房时未物业承接查验，配套设施设备未完善，遗留问题多。

可以看到，一些新建小区“带病”交房，损害业主利益，造成诸多隐患和纠纷。

增加承接查验透明性    

明确“未经查验的物业”不得接收

为何类似上述的纠纷，会经常不断？

四川省住建厅物业管理专家文武分析认为，大概有以下4方面原因：

——许多物业项目在交接时，承接查验工作未能引起各方足够重视，环节缺失；

——建设单位与物业企业存在利害关系，导致承接查验流于形式，无人监督管理；

——没有住房城乡建设行政主管部门的介入与监督，很难落实好物业承接查；

——物业承接查验工作专业要求高，技术难度大。

省住建厅房地产市场监管处相关负责人介绍，针对上述问题，《条例》进行了一系列针对性的制度设计。

首先，必须开展物业交付承接查验制度。《条例》第五十六条：“ 新建物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务人和建设单位在新建物业竣工验收后，应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分和其相应的物业档案进行查验。”

没有验过的物业，物业服务人能不能接收？对此，《条例》特别明确：“物业服务人不得承接未经查验的物业。”

其次，增加承接查验活动的透明性——承接查验不再只是物业和建设单位，增加了业主代表、主管部门和基层政府代表应当参加。

《条例》明确：“物业承接查验应当邀请买受人代表以及物业所在地县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。”

伍三明解释说，这里的买受人代表，应当由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定，“这一款规定是新增的，在全国首创，避免买受人代表由建设单位、物业服务人暗中操作，致使物业承接查验‘走过场’流于形式。”

他补充说，在实践中，一些懂土建、设施设备，有经验的买受人可以向主管部门报名，主管部门从公开报名的买受人中确定参与人，报名和确定买受人代表等具体程序和要求，需要县级主管部门进一步细化明确。

“带病”交付物业怎么办？    

这些法律责任和惩罚性措施在此等候

电梯、排水系统、消防设施等小区公共设施，不得“带病”交付。

对此，《条例》明确规定：“ 建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。”

一方面，加强监督。《条例》第五十七条：“物业服务人应当自物业承接后三十日内，将查验文件向物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门备案，并在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。”

另一方面，法律责任和惩罚性措施，同步跟上。

——《条例》第九十九条：“建设单位违反本条例第五十六条关于物业承接查验规定的，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款；给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”

——《条例》第一百条：“物业服务人第五十六条关于物业承接查验规定的，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款；给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”

——《条例》第一百条：“物业服务人违反本条例第五十七条未按时将查验文件备案并公示，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款。”