《关于加强物业管理工作的建议》（第190号提案）收悉，现答复如下：

　　一、我市物业管理现状

　　随着我市社会经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，作为第三产业的物业服务行业在进一步改善城市人居环境、提高居民生活品质的同时，也凸显出在城市管理中的重要作用。攀枝花作为传统的工业城市，物业服务行业起步较晚、发展较慢，在经历十余年的发展，行业初具规模，总体上呈现较好的发展势头，同时也存在很多的问题。

　　一是行业发展初具规模。截止2014年底，全市共有物业服务企业122家（其中本地企业108家，外地企业14家；本地企业中一级2家，二级1家，三级及暂定三级共105家），管理项目173个，管理物业面积943.96万平方米，物管覆盖面39%，涵盖住宅、商业、办公、厂房、医院等各个领域。

　　二是管理体制逐步理顺。结合我市物业管理工作的现状，出台了《攀枝花市人民政府关于加强全市物业管理工作的意见》（攀府发〔2012〕14 号）。提出了推进我市物业管理工作 “统一领导、综合协调、分级负责、属地管理、权责统一、保障到位”的实施原则，明确了各级部门、街道（乡、镇）、社区在物业管理工作中的职能职责，推动了物业管理工作的属地化进程，强调了物业管理专门机构、人员的设立和经费保障的问题，为全面推动我市物业管理工作打下坚实的基础。

　　三是制度建设逐步完善。近年来，我局拟定了《攀枝花市物业管理招投标实施细则》（试行）、《攀枝花市物业管理专家库工作规则》，建立了我市物业管理专家名册；下发了关于贯彻执行《四川省物业承接查验管理办法》的通知，建立了物业承接查验移交协议（样本）及承接查验相关表格（样本）；起草了《攀枝花市物业服务企业信息表》、《攀枝花市物业服务企业信用记分标准》、《攀枝花市物业服务企业从业人员信息表》、《攀枝花市物业服务企业从业人员信用记分标准》，建立了攀枝花市物业服务企业信用信息平台。同时，为进一步规范企业经营行为，我局近期草拟并上报了《攀枝花市住宅物业服务等级划(试行）》，为督促企业诚信经营、引导行业有序发展提供了有力的保障。

　　四是市场秩序逐步规范。自《四川省物业管理条例》出台以来，我局积极开展宣贯工作，组织了从事物业管理工作的相关工作人员及物业服务行业从业人员进行了集中学习培训，同时，进一步加大行业动态监管力度，对企业资质、前期物业招投标、物业服务收费、企业信用记分等涉及行业健康有序发展的一系列工作进行了具体的规范，强力推动物业服务企业不断迈上专业化、优质化、规范化、法制化的轨道。

　　五是管理作用逐步显现。通过多年的发展，物业管理在对设备维修养护、秩序维护、保洁、绿化等综合服务方面的作用日益突出。通过提供物业服务，大大改善了我市人居环境，促进了小区和谐，维护了社会稳定，在攀枝花市创建省级文明城市、全国和谐社区建设示范城市、四川省城市公共文明指数测评等工作中发挥了重要作用，逐步凸显出物业服务行业在社会管理工作中的重要地位。

　　二、我市物业管理中存在的问题

　　目前我市物业管理行业还存在一些问题，造成各方责权利不明晰，矛盾纠纷呈上升趋势，影响了行业的正常发展。

　　（一）物业管理制度缺失、机制不健全

　　一是目前我市县（区）房地产行政主管部门物业主管部门的力量薄弱，未配备专职工作人员、未明确具体工作职责，无法对物业行业进行有效的监管。二是没有形成以政府统一领导，相关职能部门业务指导，区、镇、街道属地管理，社区具体负责的物业管理工作机制。三是相关配套政策滞后，有待进一步完善前期物业招投标、物业承接查验、物业服务企业退出、物业管理区域划定等地方物业管理规范性文件和相关配套政策的出台，用以指导和规范物业管理工作。

　　（二）前期开发建设项目遗留问题多

　　一是住宅小区设施、设备不配套（停车位不足、无休闲活动场所等），未配置物管用房和业主委员会用房，造成小区无法开展正常管理；二是小区水电施工时，未完全实行“一户一表”由专业部门抄表收费到户，部分小区因管道线路老化、“跑冒滴漏”等问题引起水电分摊费用较高，业主拒绝交纳分摊费用，造成小区停水、停电，导致业主集体上访现象发生；三是《攀枝花市商品住房专项维修资金管理暂行办法》2006年实施前，老开发项目未归集维修资金，需要对公共设施设备进行维修或更换的时候，居民配合度低、筹集维修资金十分困难，不能及时维修、更换，导致物业服务企业不愿进驻未归集维修资金的小区；四是开发商售房时夸大宣传，给购房者承诺的事项不能兑现，引发矛盾纠纷。

　　（三）物业服务企业服务能力不强、服务不规范

　　一是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步规范；二是部分物业服务企业在服务过程中存在错位、越位，不能很好配合业主委员会开展服务工作，擅自退出小区管理的现象时有发生；三是从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在一定差距。

　　（四）业主委员会的协调、配合和履职能力差

　　一是业主委员会成员工作配合度普遍不高，分工不明确，机构形同虚设，不能有效开展工作；二是部分业主委员会不按《业主大会、业主委员会议事规则》及《管理规约》履行监督管理职责，经常不作为或乱作为造成小区混乱；三是现阶段开发建设的小区业主户数较多，业主大会的召集十分困难，而业主委员会工作透明度差，管理制度执行不力，难以得到广大业主的理解和支持，影响了业委会在广大业主心中的公信度。

　　（五）业主的物业参与度和消费意识不强

　　一是部分业主主动参与管理的意识不强，物业消费意识和自律意识差，物业法制观念淡薄，只想得到服务,不想付费的消费观念没有转变；二是部分业主不遵守《管理规约》《业主大会议事规则》《物业服务合同》《装饰装修管理协议》，随意侵占公用场地和设施设备、擅自改变住宅用途、乱搭乱建、违规装饰装修、拖欠服务费用等现象严重。

　　（六）老旧小区和保障性住房物业管理推动难

　　一是老旧小区多数为开放式小区，规划建设标准较低，基础设施不配套，存在环境差、车位少、无活动场所、无物业管理用房等诸多问题。二是老旧小区房屋年代久远，公共设施设备破损严重，维修成本较高，且多数未归集住宅专项维修资金，出现公用设施设备需要大修和更换时筹集维修资金十分困难，不能及时维修并恢复使用。三是老旧小区的居民普遍习惯于计划经济时代“无偿管理、无偿维修”的房屋管理模式，对“花钱买服务”的物业消费意识还未形成，交纳物业管理费的意识淡漠。四是保障性住房小区存在未完全实行水电“一户一表”抄表到户、物业服务费收费标准较低等问题。这些问题一定程度上影响了在老旧小区和保障性住房小区实施专业化物业管理的工作开展，导致物业服务企业不愿进驻参与服务和管理。

　　三、下一步工作

　　（一）理顺管理体制、完善工作机制

　　——理顺管理体制。为进一步推动物业管理工作的属地化，落实工作责任、强化指导监督，依据《攀枝花市人民政府关于加强全市物业管理工作的意见》，建立并完善相关考核制度，提高县区政府对物业管理工作的重视度和积极性，落实属地物业管理工作机构、工作职能和分管领导，并配备专职工作人员、确保工作经费，进一步完善我市物业管理体制。

　　——规范管理行为。一是建立由市政府统一领导，相关职能部门业务指导，区（县）、街道（乡、镇）属地管理，社区居委会具体负责的物业管理工作机制。二是积极推动街道（乡、镇）加强对小区业委会的指导和监督，严格业主委员会选举程序，建立健全业主委员会工作制度，完善业主委员会监督制约机制，建立物业管理联席会议制度，建立社区党组织、社区居委会、物服企业、业主委员会之间的物业管理工作协调机制。三是建立人民调解、行政调解和司法调解相结合的物业服务纠纷调解机制，解决小区物业管理矛盾。

　　（二）进一步加强制度建设

　　一是进一步修改完善前期物业招投标制度，建立公平、公正、公开的招投标程序，确保各方合法利益；二是建立完善我市物业服务企业退出机制，强化物业诚信体系建设，加强对物业服务企业及从业人员的监督管理，根据物业服务企业信用评价及年度考评结果，淘汰物服水平低、信用评价不达标的物业服务企业，建立诚信践约的物业服务行业诚信机制，提高行业社会诚信度促进物业服务行业健康发展；三是加快《攀枝花市住宅物业服务等级划分标准（试行）》的出台进度，对下一步修订前期物业服务费政府指导价提供有力依据。

　　（三）强化动态监管力度

　　一是根据《四川省住房和城乡建设厅关于印发<四川省住房城乡建设领域企业动态核查办法>的通知》（川建发〔2014〕7号）文件精神，开展对全市物业服务企业的动态核查，重点对物业服务企业注册人员情况、合同备案情况、诚信经营情况等几方面进行现场检查，对检查结果不合格的企业将责令限期整改，如整改后经复查仍不符合相关标准的，将依据法定程序撤回或降低企业资质，并予以公告。二是在日常动态检查中，将加强对物业服务企业档案收集、建立、保存等情况的检查力度，对在实施物业服务期间因档案收集、建立、保存不规范引起投诉或未及时上报相关违规行为的，依据相关规定追究物业服务企业相应责任，并按照信用信息考评办法扣除企业信用分值。三是进一步加强对信用信息评分结果的合理运用，强化惩戒力度，对信誉度不高、投诉较多的物业服务企业采取约谈企业法人、集中学习法规政策、限制参与招投标等方式处理。

　　（四）进一步规范房地产开发行为

　　规划建设应严格按照物业管理相关法律、法规，特别是已经实施的《四川省物业管理条例》，作好小区的设施规划、设备配套和建设落实，做到住宅区规划合理，设施设备配套完备，工程质量可靠，探索物业管理专家参与规划评审的工作方式，规避因前期设计不合理造成的后期管理难题；督促新建项目开发企业严格执行物业承接查验制度，签订承接查验协议、办理资料移交并及时做好备案工作；规范开发企业宣传及销售方式，减少因虚假宣传、口头承诺等造成后期无法也业主兑现，引起矛盾纠纷。

　　（五）建立激励机制，引导企业做大做强

　　一是建立物业服务企业激励机制，鼓励优秀企业做大做强。对资质由三级升为二级、二级升为一级的物业服务企业实行现金奖励，对管理项目达到一定面积和管理年限的物业服务企业实施奖励，支持物业服务企业健康快速发展。二是完成物业管理专委会的成立工作，搭建企业交流平台，充分发挥物业管理专委会参与政策制定、强化行业自律、维护行业权益、研讨行业发展等重要作用；三是引导物服企业建立和完善管理服务体系，加强企业内部管理，不断提升物业服务企业的管理和服务水平。物服企业要加强专业技能培训，充分利用技术手段，提高物业管理效能，降低项目管理成本，进一步扩大管理规模，提升企业竞争力。

　　（六）强化宣传，增强业主自律意识和物业消费意识

　　一方面，通过新闻媒体、网络、宣传资料及小区宣传栏等方式大力宣传物业管理法律法规，明确业主的责、权、利关系，树立业主的主人翁意识。特别是加大对《四川省物业管理条例》的宣传力度，积极引导小区业主自觉遵守小区物业管理服务的相关规定，不断强化小区业主的物业消费意识，培养业主自我管理的观念，不断提高业主自律意识。另一方面，相关执法部门加大对住宅用途改变、违规装饰装修、违章搭建等违法违规行为的宣传力度，引导小区业主的合理维权。

　　（七）加强教育培训力度，提升从业人员整体素质

　　一是开展物业管理专业知识培训，主要针对法人、项目经理和物业从业人员，进一步规范企业服务行为、提高从业人员素质。二是为扩充我市物业管理专家人数、提升专家专业素质，将针对我市物业管理专家开展一次考试培训。一方面允许具备相关条件或资历的专业人员报名参加培训，经审核并考试合格后进入我市《物业管理专家名册》；另一方面对原有物业管理专家进行专业知识培训，进一步提升我市物业管理专家的专业技术水平。

　　（八）积极探索老旧小区和保障性住房物业管理工作

　　针对我市的实际情况，积极探索在老旧小区实施物业管理的新思路、新办法。一是由属地街道（乡、镇）对我市老旧小区进行摸底调查，弄清全市老旧小区基本情况。二是市、县（区）政府应将老旧小区基础设施改造纳入财政预算，分年度、定任务，逐步改造老旧小区基础设施设备。三是对改造后具备专业化物业公司进驻条件的老旧小区逐步引入规范的物业管理，对不具备专业公司进驻条件或无人管理的小区，采取社区运作、居民参与的方式，由街办指导成立“社区物业服务中心”，业委会或业主参与和监督，统一聘用困难下岗职工及“4050”人员为物业服务人员，提供清扫保洁、垃圾清运、公共秩序维护、日常维修等有偿的基础性物业服务，逐步扩大老旧小区物业管理覆盖面。四是研究制定相关配套政策，对居住在老旧小区和保障性住房的低收入人群进行适当的物业服务费补贴，或在保障性住房小区按比例配建经营性用房，经营所得用于补贴物业管理费的不足，逐步培养业主的物业消费意识。

　　物业管理工作面广量大，矛盾很多，不仅涉及开发建设单位、小区业主和物业服务企业，而且涉及政府有关部门和有关公用企事业单位，仅靠房管部门的力量难以做好这项复杂的工作。只有各有关部门认真履行职责，齐抓共管，形成合力，才能有效提升我市物业管理工作水平。针对您在提案中提出的问题，我们将在以后的工作中，加强行业监督指导，逐步完善制度建设，不断提升物业服务企业服务水平，培养业主的物业服务意识，推动物业管理行业整体发展水平的不断提高。

　　感谢对住房和城乡建设工作的关心、理解和支持，并真诚地希望您一如既往地继续给予更多的关注、关心、理解和支持。

　　攀枝花市住房和城乡规划建设局

　　2015年7月23日