民 事 裁 定 书

（2019）川民申1924号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）:陈琳，男，1980年2月19日出生，汉族，住四川省康定市。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：康定市卫平物业管理有限责任公司,住所地四川省康定市炉城镇榆林新区新天地******。

法定代表人：谭卫平，该公司总经理。

再审申请人陈琳因与被申请人康定市卫平物业管理有限责任公司（以下简称卫平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省甘孜藏族自治州中级人民法院（2018）川33民终187号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

陈琳申请再审称，（一）卫平物业公司与第三人康定市新天地房地产开发有限公司签订的《康定新天地小区前期物业管理合同》（以下简称《前期物业合同》）形式和程序违反法律的强制性规定，侵犯业主公共利益，应为无效合同，效力不能及于陈琳。《物业管理条例》第二十四条第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。本案建设单位新天地房地产开发有限公司在与陈琳签订《房屋买卖合同》时，已经签订了《前期物业服务协议》，约定由甘孜州强盛物业管理有限公司提供物业服务。之后，新天地房地产开发有限公司未配合政府相关部门协助成立业委会，而是越权行使物业选聘权，多次终止与物业服务企业合作，未通过招投标程序擅自与仅成立7天，不具备资质的卫平物业公司另行签订《前期物业合同》，其选聘物业服务企业、终止《前期物业服务协议》未告知业主，严重侵犯了业主的知情权、参与权和选择权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，新天地房地产开发有限公司与卫平物业公司签订的《前期物业合同》为无效合同，基于该合同发生的收费不应得到法律保护。（二）一、二审对卫平物业公司未通过招投标程序进入本小区提供服务的事实进行回避，并适用别的法条认定合同有效，属于认定基本事实缺乏证据证明的情形。一、二审认定系业主提出要求和申请后，新天地房地产开发公司与卫平物业签订合同，与事实不符。从一、二审认定的证据来看，陈琳所在小区业主是向康定市住建局申请和请求协调督促新天地房地产开发公司及时整改安全、绿化、供排水等遗留问题，从未提出过请求政府或开发商选聘物业公司。而是请求政府和开发商帮助成立业委会。包括2016年12月13日新天地业主向康定市住建局提出的《关于解决新天地小区存在问题及建议的请示》、2017年2月27日，新天地一、二区筹备小组向康定市住建局、新天地房地产开发公司提出的《要求开发商尽快解决的几大问题》、康定市人民政府于2017年3月27日应小区业主请求专题研究并形成的《研究新天地公司相关事业的会议纪要》均表明，业主是在向相关部门反映开发商建设小区过程中存在的诸多问题，与新天地房地产开发公司与卫平物业公司私下达成的协议无关。一、二审认定新天地房地产公司同卫平物业公司签订协议是在业主向政府部门反映下产生属于主观推测，没有事实依据。（三）卫平物业公司不具备物业服务资质。卫平物业在2017年3、4月入驻案涉小区，根据《物业管理条例》第三十二条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。按照当时有效的住房城乡建设部发布的《物业服务企业资质管理办法》第八条之规定，承接20万平米以下住宅项目，物业公司应当取得三级资质。承接20万平米的住宅项目，物业服务企业应取得二级资质。而案涉小区超过20万平米，卫康物业成立于2017年3月23日，其于2017年3月30日即与新天地房地产开发公司签订《前期物业合同》，按照住建部的规定，不可能在短时间内取得二级资质。（四）卫康物业公司未能提供有效的物业服务，侵占小区公共区域，侵占挪用小区公共收益。该公司进入小区后，将小区公共场地甚至消防通道开辟为停车场对外收费，并于小区内民宿勾结，优先停放住宿客人车辆。小区停车矛盾突出，大量非小区人员出入，影响小区环境。综上，卫平物业主张收费的依据，其与新天地房地产开发商签订的《前期物业合同》为无效合同，效力不及于陈琳。一、二审对卫平物业未招标的事实未查证，属于认定事实不清，适用法律错误。康平物业无相关资质，未提供有效服务，侵犯业主权利。综上，陈琳根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。

卫平物业公司提交意见称，（一）一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，只要小区未召开业主大会选聘物业服务企业的，建设单位就可以和其它物业公司签订前期物业服务合同。卫平物业公司与新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定。陈琳是小区业主，事实上接受了卫平物业公司提供的物业服务，陈琳所在小区未成立业主委员会，《前期物业管理合同》对其有约束力。2.陈琳依据《物业管理条例》第二十四条的规定，认为该《前期物业合同》因违反法律强制性规定为无效合同的理由不能成立。《物业管理条例》系管理性规定，并非效力性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’是指效力性的强制性规定。”依据该规定，只有违反了法律、行政法规的效力性规定，合同才会被认定无效。本案中，开发商即使没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，也不会导致《前期物业合同》无效。3.《物业管理条例》第二十四条第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。新天地房地产开发有限公司协议选聘卫平物业公司作为案涉小区的物业管理单位是开发商与政府及有关主管部门沟通支持的结果。新天地小区因各种因素物业管理工作举步维艰。经开发商的努力，卫平物业公司已经是第五家进驻物业公司。第四家物业公司退场后，小区脏、乱、差现象严重，广大业主深受其害，极大影响了康定旅游城市的形象。经小区业主代表和开发商积极反映，2017年3月27日，康定市副市长组织市住建局、新天地公司等7家单位召开专题协调会。会议对新天地物业管理事宜作出安排，决定由榆林街道办张玉磊副书记和住建局孙泽副局长牵头一是引导业主成立业委会，二是引进物业管理公司入驻小区。由此形成《研究新天地公司相关事业的会议纪要》（康府阅[2017]6号），新天地公司积极落实与住建局对接，当时愿意入驻的仅卫平物业公司一家。在住建局的支持下于2017年3月30日开发商新天地公司与卫平物业签订了《康定新天地小区前期物业管理合同》，结束了小区无人管理的混乱状况。卫平物业公司入驻新天地小区并非与开发商私相授受，而是市政府和房地产行政主管部门支持的结果。（二）卫平物业公司具有合法物业服务资质。该公司依法取得营业执照，具有从事物业管理服务的资质。陈琳提出的部门规章《物业服务企业资质管理办法》已经废止，不能作为支持其诉求的合法依据。（三）陈琳提出的“依法判决卫平物业公司停止服务，从小区撤离”不属于再审审理范围。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条规定，“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围……”。陈琳的该请求未在一、二审中提出，依法不属于再审审理范围。综上，陈琳的再审申请没有事实和法律依据，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈琳的再审申请。

本院经审查认为，（一）关于康定市新天地房地产开发有限公司未经招投标程序就选聘卫平物业公司作为新天地小区的物业服务企业，是否导致双方签订《前期物业服务合同》无效。《物业管理条例》第二十四条第二款虽规定住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但该规定属于行政管理性规定，并未对物业服务合同的效力作出规定。《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”。因此，开发商违反该条例规定的，应当由行政主管部门针对其可能涉及的违法行为给予相应行政处罚，但并不导致开发商与物业服务企业签订的物业服务合同本身无效。并且，康定新天地房地产开发有限公司与卫平物业公司签订《前期物业合同》有特殊背景。卫平物业公司入驻之前，新天地小区的多家物业公司屡次退场，小区一度处于物管缺失的混乱状况，2016年12月13日，新天地全体业主向康定市住建局反映新天地小区存在的问题。2017年2月27日，新天地一、二区筹备小组向康定市住建局、新天地房地产开发公司提出了“要求开发商尽快解决的几大问题”。康定市政府高度重视该问题，组织相关单位于2017年3月27日召开会议，研究新天地公司相关事宜，并形成会议纪要（康府阅[2017]6号）。该纪要第一条明确要求由榆林街道办和住建局相关人员牵头引导业主成立业委会并引进物业管理公司。在此情形下，2017年3月30日，康定新天地房地产开发有限公司与卫平物业公司签订了《前期物业合同》，约定将新天地小区一区、二区、三区、四区物业委托给卫平物业公司管理。2017年9月4日康定市榆林街道办事处出具康榆街（2017）136号关于新天地物业管理相关事宜的情况报告亦证实了上述情况，说明卫平物业公司系在多方协调下入驻案涉小区。因此，《前期物业合同》不属于无效合同，陈琳认为该合同无效而不应缴纳物管费的申请理由不能成立。（二）关于卫平物业公司是否具有物业管理资质。经查，卫平物业公司提供的营业执照上显示其经营范围包含物业管理，其具有物业管理服务的相应资质。2017年1月12日国务院发布并实施的《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发[2017]7号)取消了《物业服务企业资质管理办法》中对物业服务企业二级及以下资质认定。而卫平物业公司成立于2017年3月23日，不受上述资质认定的限制。且《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月8日被住房城乡建设部废止。《物业管理条例》第三十二条“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”也被《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）修订,取消了物业服务企业资质管理的相关规定。因此，陈琳认为卫平物业公司不具有物业服务资质的申请理由不能成立。（三）陈琳对卫平物业公司提供的服务不满，应通过成立业委会，召开业主大会，并由业委会根据业主大会的决定代表全体业主主张权利。陈琳在本案中提出要求卫平物业停止服务、撤离案涉小区的诉讼请求不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，本院依法不予审查。

综上，陈琳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回陈琳的再审申请。

审判长　　刘冰柔

审判员　　何　华

审判员　　阎　涛

二〇一九年六月二十六日

书记员　　吴忠于