锦房秘字〔2017〕21号      签发：杨永红              A    

成都市锦江区房产管理局

关于对区人大“关于加强老旧小区物业管理

的建议（20170288）”的答复

尊敬的马天成代表：

感谢您对我局工作的支持和指导！

您提出的“关于加强老旧小区物业管理的建议”的建议已收悉，经认真研究，现答复意见如下：

一、关于我区老旧小区物业管理基本情况

2009年以来，锦江区按照“政府引导、社会参与、市场运作、群众受益”的工作思路，以社区院落为基本单元，以社会组织为载体，着力构建政府引导，社会自我调节，群众自治管理，和谐有序、城乡一体的物业管理新机制。全区物业服务覆盖面积已达100%，社区物业服务中心管理项目489个，管理面积362.5万平方米；占全区物业管理住宅小区的42%；业主自治管理项目182个，管理面积107.9万平方米；单位管理项目202个，管理面积104.5万平方米。

二、老旧小区物业管理存在问题及分析

（一）开展常规性物业管理条件先天不足。老旧小区由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。如许多老住宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善，但由于建造历史的原因，小区进出口较多，交通通道、夹杂其中，造成进出口设置过多，管理成本提高，封闭管理难度较大。

（二）老旧小区物业管理“造血”功能不足，物业管理企业的经济效益难以实现。老旧小区由于自身功能不完善，严重影响物业公司的自我平衡与发展。

1.物业管理用房配置严重不足。虽然街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经营用房。但因老旧小区本身地理位置、可占用空间不多等原因，新建搭建物业经营用房的余地不大，导致一些小区的物业管理及经营用房落实难度较大。

2.小区停车条件差，物业公司通过收取停车费增加企业收入比较困难。许多老小区建设时间早，设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要，加上建筑格局本身不规整，很难划分出车位。虽然通过改造整治拓宽了小区道路，但是由于车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且停车会影响车辆、人员的进出，容易引起居民的不满。且因物业公司收取停车费需经过业主同意，这也很难达成统一意见。

3.一般管理区域偏小，物业管理效益不高。企业管理效率是企业获利的主要条件。物业企业效益的实现，取决于管理成本的控制，管理规模效益的获得。相当部分小区管理区域较小，投入产出比较低。

（三）老小区物业管理标准降低、收费难，严重影响了物业公司的正常运营

物业管理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证。但尽管物业费相对较低，还是有不少业主因为对物业管理不理解、不支持，而造成物业管理费收缴困难重重。一些居民动辄以新小区的物业管理服务水平来与老小区相比较，产生物业交费的抵触情绪。对物业管理企业而言，在物业管理费收缴率低的现实情况下，除想方设法催交外，只能通过减少物业服务内容，减少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的办法加以维持，即导致出现老旧小区内绿化环境治理、监控设施不完善，治安防治等方面问题。

综上分析，老旧小区物业管理运行中存在的问题比较突出，问题的成因也有特殊性，这些问题从根本上看，反映了三方面的突出矛盾：

一是改造后的老旧小区需要引入物业管理机制而老小区自身实施物业管理条件不足；二是许多社区居民不认同物业管理的方式，不愿遵循物业管理的运行规则;三是老旧小区需要物业管理机制的长效化运行，政府要加大投入完善老旧小区设施。

三、我区老旧小区物业工作开展情况

几年来，锦江区坚持把城乡物业管理全覆盖作为城市管理和社会建设的一项重要基础工作来抓，在成立全区推进城乡物业管理全覆盖工作领导小组的基础上，建立完善了区、街道、社区、院落四级物业管理工作机制，使老旧小区物业工作得到持续有效推进。

（一）以国家级试点为契机，推动城乡物业服务标准化

老旧社区（院落）硬件条件差，管理水平低，老百姓要求安全、文明、整洁、有序的居住生活环境更加迫切。2010年来，通过开展国家级物业服务标准化试点工作，先后制定了《锦江区社区物业服务中心证书管理暂行办法》、《关于规范社区物业服务中心窗口建设的通知》等系列文件，编制完成了《锦江区社区物业服务中心基本要求》等5项锦江区地方标准和30项区房管局部门标准，梳理了相关规定、标准及文件共计132项。在标准制订过程中，充分听取了广大居民意见，做到因地制宜，切实可行，把服务标准与工作考核相结合，使老旧社区（院落）物业服务有章可循，增加了物业服务的透明度，既满足了居民群众实际需要，又提高物业服务机构的积极性。双桂路街道江东民居（二期）是拆迁安置小区，过去因处于城乡结合部，环境脏乱差，被称为“龙须沟”。开展标准化试点一年后，得到全体居民的大力支持。

（二）建立房屋维修应急制度

区委、区政府制定了《关于锦江区2011年城乡物业管理全覆盖提档升级工作的意见》（锦委发〔2011〕32号文），明确按每个社区10万元标准（暂定三年），设立老旧住宅区房屋公共应急维修专项资金，由各街道办事处建立资金专户，统筹安排、封闭运行，完善了街道、社区、院落三级报修平台，建立健全全天候、全覆盖的应急维修服务网络。

（三）宣传和指导

为提升全区物业服务水平，普及物业行业相关法律法规，我局在2012年至2016年的工作中多次组织街道办事处、社区、业主委员会进行培训，并对老旧小区物业服务企业进行了业务培训，重点讲解了《四川省物业管理条例》以及房屋专项维修资金的使用等相关内容。

四、搞好老旧小区物业管理的处理意见

为进一步规范化发展物业服务，不断完善老旧小区物业管理工作，结合我区实际情况，提出如下处理意见：

（一）关于政府加大投入完善老旧小区设施的建议

对于我区老旧小区物业配套设施滞后的现状，建议省、市、区三级政府结合全省城乡环境综合整治活动，成立老旧小区整治机构，确立专门人员，统一协调指导解决老旧小区整治中出现的问题。出台相关政策，明确对老旧小区整治和管理的投入重点、扶持方向和考评办法。结合老旧小区整治，完善物业基础设施建设，增设监控系统等。

（二）建立和完善物业管理网络体系

根据《物权法》、《国务院物业管理条例》、《成都市物业管理条例》的规定，建立和完善物业管理网络体系，通过积极探索老旧小区物业管理服务机制，完善物业管理收费与服务内容相切合的办法、物业公司退出相衔接的办法，形成物业管理的行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业、其他管理人、业主委员会和业主的整体合力，做到各尽其责、各司其职，积极配合，努力把老旧物业管理工作落实好。

（三）加大宣传教育力度，努力提高老小区物业管理收费率

提高老旧小区物业管理收费率，是物业管理真正实现长效化的关键之一，在现实条件下，将积极采取各种有效办法加以改善。一是通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度，增强居民“花钱买服务”的意识。二是要努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高对物业管理的认可度，在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见，促进居民更多参与，培养和提高居民素质，为后续物业管理实施奠定基础。

（四）落实各项规章制度

一是引导业主和建设单位在街道办事处的指导下，成立首次业主大会并选举产生业主委员会，让小区在业主委员会的组织领导下，通过业主大会决定小区的重大事项，实现小区业主自我管理和自我约束。

二是进一步落实老旧物业管理收费标准。对于政府补贴部分应尽快出台相关政策，落实支付办法。入住居民应缴纳的部分费用，应按时支付给物业服务企业。

三是积极提倡“两个结合”，即将物业管理与城市管理结合起来，将《成都市物业管理条例》与小区《管理规约》结合起来，以多种方式约束居民行为，严格防止小区出现破墙开店和乱搭乱建等现象，推进小区管理的制度化、规范化，提升整个小区的形象和物业的价值。

（五）加强监督、检查和指导工作

我局和街道办事处等单位，定期进行检查、指导，及时了解和掌握老旧小区物业管理情况，协调解决物业管理中存在的问题。

再次感谢您对我局工作的关心和支持，希望继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

 成都市锦江区房产管理局

                         2017年12月19日

抄  送：区政府办公室、区人大代联办

联系人：黎勇     电　话：61326552

邮　编：610000