根据市人大2017年立法计划，我市今年应当制定《德阳市物业管理条例》。7月10日，市住建局向我办报送了《德阳市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）。我办按照程序先后开展了征求意见、专家论证、立法协商等工作，并对《条例（草案）》进行了审查论证和修改完善，形成了《条例（草案）》。现就《条例（草案）》作如下说明：

  一、起草的必要性

  物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对于维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。随着住房制度改革的不断深化，城镇化发展的加快，物业管理在经济新常态下呈现出一些新情况、新问题。一方面，我市物业管理取得了长足发展，在改善群众生活和工作环境，解决城乡就业，促进地方经济社会发展等方面，发挥了积极的作用。截至目前，全市物业服务企业312家，已实施物业管理项目1000个，管理面积达3300万余平方米，物业服务行业从业人员约4万人。另一方面，随着法制建设的不断深化，业主的维权意识有了明显增强，但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多，具体表现在五个方面：一是建设单位遗留问题较多。我市老城区和上世纪国有企业自建职工宿舍房屋质量较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确等问题很大程度上直接导致了物业纠纷的产生。二是业主大会和业主委员会建设滞后。我市业主大会、业主委员会成立情况不容乐观，业主参与积极性不高，业主大会召开难，部分业主将业主委员会作为自身牟取不正当利益的工具，侵害业主、物业服务企业的合法权益。三是物业服务不规范。部分物业服务企业没有建立完善的管理服务制度，服务不达标、服务不透明等问题往往成为业主与物业服务企业发生矛盾的焦点。四是老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理。这类小区大多数建筑年代久，建设规模小，没有归集专项维修资金，设施设备老化，由于改造资金筹集困难，短期内难以实施全面改造。五是物业管理监督体制未理顺。政府相关部门的职责未落实，存在履职缺位、越位、不到位等问题。物业管理和社会管理未有效结合，基层政府对物业管理的指导和监督作用未充分发挥，也影响了物业管理工作的有序稳定发展。

为了规范物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，解决我市物业管理行业的突出问题，制定一部比较全面系统、能与上位法有效衔接的地方性法规，具有重大的现实意义。

 二、起草经过

《条例（草案）》由市住建局起草，经广泛征求意见、专家论证、立法听证后进行了修改，于7月10日报送我办审查。我办接件后，按照立法程序的要求在市政府门户网站公开30日征求了公众的意见，在六县（市、区）召开立法座谈会，听取业主代表、业委会委员、物业公司、街道办事处、居民（村民）委员会等广大基层的意见。同时，先后两次书面征求了市级有关部门以及各县（市、区）人民政府的意见，开展了专家论证，会同市政协社法委组织召开了立法协商会，广泛听取了各界别政协委员意见建议。

《条例（草案）》在起草和审查过程中共计收集到305条建议意见，经反复论证，我办采纳了其中的103条修改意见，部分采纳了44条，未采纳158条，经过反复论证修改，最终形成了《条例（草案）》。

 三、主要内容及需要说明的问题

《条例（草案）》共9章65条，包括总则，物业管理的区域及设施，业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会，物业服务，前期物业管理，物业的使用与维护，老旧住宅小区物业管理，法律责任和附则等内容。《条例（草案）》充分重视了与上位法的衔接，重点针对上位法中未明确的、物业管理实践中迫切需要解决的一些问题作了规定，填补了有关法律法规的空白。以下就《条例（草案）》主要内容特别是针对解决我市物业管理实际问题的创新性内容，说明如下：

（一）关于健全物业管理体制。为了充分发挥街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理活动中的作用和职能，《条例（草案）》把社区建设和物业服务结合起来，细化了街道办事处（乡镇人民政府）的职责，并建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调的问题，推动物业管理由房地产行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调转变，物业服务由传统服务向现代服务业转变。

（二）关于业主委员会的组建。为解决业主委员会成立难的问题，《条例（草案）》在上位法的基础上对业主大会和业主委员会的成立和履职要求作了进一步细化；对不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立，创新性地规定了可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，并赋予物业管理委员会的法律地位，由其代行业主委员会的职责。

（三）关于规范物业服务。《条例（草案）》为解决部分建设单位怠于履行物业保修责任的问题，明确了新建住宅物业质量保修金制度；为规范和约束物业服务企业在物业管理中的行为，对物业管理实行履约保证金制度，并对物业服务企业的诚信管理作了规定，将物业服务合同纠纷案败诉率和业主投诉率纳入考评；为解决维修资金使用难的问题，规定了应急维修情形及应急维修资金使用程序。

（四）关于老旧住宅小区物业管理。《条例（草案）》专设一章，对老旧住宅小区的定义、管理职责和方式、电梯维护改造、住宅专项维修资金的筹缴等作了规范，为下一步加强老旧住宅小区物业管理提供了依据。

（五）关于创设行政处罚。《条例（草案）》对上位法没有规定行政处罚的管理事项，设置了行政处罚条款，处罚标准主要根据行为主体、行为性质、危害后果确定，并参考和借鉴了泸州、温州、无锡等城市相关规定。

（六）关于创设行政许可。《条例（草案）》并无新设的行政许可事项。