我国住房发展正从大规模增量建设阶段转入存量管理阶段。当前，住房供需关系发生深刻变化，市场重心正从“建房子”转向“管房子”。在这一转折期，空置率上升、无主房出现、法拍房费用悬空等问题日益显现，成为物业服务行业必须正视的课题。未雨绸缪，及早研究并构建空置房、无主房管理制度，具有现实紧迫性。

笔者长期从事物业管理研究与实务工作。调研和观察中发现，空置房和无主房带来的管理难题，正在成为物业服务行业日益突出的系统性挑战。

一、问题

物业企业站在空置房管理的前沿。房屋空置期间，业主要求物业费打折或长期拖欠，物业企业收费难，空置房物业费问题已不仅仅是个别业主与物业企业之间的纠纷，而是逐渐成为一种社会呼声，物业企业和政府不得不面对。

与此同时，房屋持有成本正在发生变化。当前，部分城市已出现物业费调整的动向，背后反映的是房屋持有成本与资产收益之间的失衡。房屋老化后，维修资金续筹与补缴的压力逐步显现；未来倘若房产税全面开征，持有成本还将进一步上升。

另一个正在大规模发生的“费用真空”问题同样值得高度关注。近年来，部分业主因个人财务状况变化、债务纠纷等原因，其名下房产被法院查封并进入司法拍卖程序。然而，拍卖成功的只是少数，大量房产经历一次、两次甚至多次流拍，或长期滞留在司法程序之中。从“业主破产或失联”到“房屋最终处置”之间的这段时间，可能长达数年。法拍房流拍后，费用无人承担，且物业企业必须继续提供服务，费用却找不到承担主体，往往只能“挂账”，或隐性地转嫁给其他业主。

此外，若租金回报率低于持有成本，越来越多的继承人可能会选择放弃继承。《民法典》允许继承人放弃继承，且放弃继承后对被继承人依法应当缴纳的税款和债务不负清偿责任。这意味着，当持有成本超过房屋价值时，放弃继承可能成为理性选择。虽然当前无主房问题尚未凸显，但在下一阶段，无主房问题可能从个案演变为需要制度系统性回应的普遍现象。日本的经验已清晰展示了这一路径。读卖新闻2026年2月调查报道指出，由于房产残存价值低于拆除费用或固定资产税等持有成本，继承时房产在净收益上变成负资产，因此近年选择放弃继承的案例持续增加。

作为物业管理领域的研究者，笔者担心的，不仅是当前空置房物业费收多收少和难收的问题，还有法拍房流拍前后“费用真空期”带来的费用悬空问题，更是未来五年、十年、十五年，当空置房随着业主失联、去世、继承人放弃继承而逐步演化为无主房时，物业企业连费用承担主体都找不到，物业服务体系将面临怎样的制度真空。这些问题若得不到解决，不仅物业企业难以持续提供服务，费用悬空、责任悬空，最终往往由物业企业和全体业主隐性消化；而且无主房长期失管，还会带来安全隐患、环境恶化、社区治理失灵等一系列社会问题，影响远超出物业服务行业本身。

三、建议

我国三四五线城市的空置率问题，不是一个短期的市场波动，而是一个结构性的长期趋势。这些城市面临人口外流、人口老龄化和住房存量老化的多重压力，住房供需关系发生深刻变化，城镇化进程进入中后期，中小城市的人口外流仍在继续。部分城市物业费调整与房屋持有成本变化并存的局面，正在改变业主和继承人的决策逻辑。日本放弃继承从“例外”走向“常态”的过程，已经清晰展示了持有成本上升与房屋价值缩水反向运动时可能带来的后果。当继承一套房产意味着承接一笔“负资产”时，放弃继承可能成为更多人的选择，空置房向无主房的转化可能加速。与此同时，法拍房流拍制造的“费用真空期”已经在当下大规模发生，物业企业在无法定交费主体的状态下持续提供服务，费用悬空、责任悬空，最终往往由物业企业和全体业主隐性消化。据此，可以从以下七个方面提出建议。

一是建立住房空置率的法定统计与发布制度。建议将住房空置率纳入法定统计范围，统一统计口径和发布周期，按城市层级分类发布。统计口径可综合参考电力、水务等实际使用数据，与不动产登记信息进行关联分析。空置率数据应当向社会公开，为住房政策、土地供应和社区治理提供统一的底数，也为物业服务行业预判管理区域内空置房规模提供基础数据。同时，需要稳妥推进空置率数据发布，同步做好预期引导。空置率数据发布可能引发市场对房价的担忧，对此应当客观看待。部分三四五线城市房价已连续调整多年，市场对空置状况已有一定预期，权威数据的发布更多是确认已知事实，而非揭示全新利空。建议采取分步推进的方式：先选择条件成熟的城市试点，再逐步推开；先发布分城市能级、分物业类型的结构性数据，再发布总量数据；数据发布与针对性治理措施同步出台，避免数据公布与政策应对脱节。

二是引导空置房物业费问题通过合同约定和协商方式处理。空置房物业费问题，既涉及法律边界，也涉及社会诉求。全国人大常委会法工委已明确，地方性法规不宜对空置房物业费减免作出强制性规定。但近两年来，多地陆续出台打折政策，部分城市出现物业费下调动向，反映出空置房物业费已成为相当数量家庭的持续性负担，具有社会性和群体性，不宜简单回避。成都市在探索中形成了一种值得关注的做法：2024年10月1日起施行的新修订《成都市物业管理条例》第六十八条规定，“业主大会选聘物业服务人时可以就物业费计费模式、收费优惠情形等事项与物业服务人协商。协商一致的，应当在物业服务合同中予以明确”。这一条款虽未直接规定空置房物业费减免，但为业主与物业企业通过合同约定空置房优惠情形预留了制度空间，是“合同约定优先”原则的具体落地。建议借鉴这一思路，研究制定指导性意见，引导物业企业与业主通过合同约定或协商方式妥善处理空置房物业费问题：明确空置房的参考认定标准，供合同双方参照使用；提出减免幅度的参考区间，由双方在物业服务合同中约定具体比例，未约定的按合同正常履行；建立申请、核验、备案的标准化流程。这一安排应严格限定在空置房范围内，不涉及无主房物业费问题。

三是建立法拍房流拍期间相关费用的垫付与追偿机制。法拍房流拍后，原业主已无偿付能力，买受人尚未出现，物业费、维修资金等费用处于无人承担状态。建议明确以下规则：查封期间为维护房屋及小区共有部分所产生的必要费用，可从房屋最终处置收益中优先支付；拍卖公告不宜将原业主积欠的物业费概括转嫁给买受人；流拍期间的费用可由财政专项先行垫付，待房屋处置后优先清偿，不足部分由财政核销，不宜转嫁给物业企业或其他业主；以物抵债情形下，债权人仅承担产权转移后的费用，历史欠费不随以物抵债自动转移。

四是建立空置房与无主房的识别、报告和信息联通机制。空置房向无主房转化，是一个渐进过程。建议明确识别标准：空置房以水、电、气连续六个月零使用为基本认定标准；在此基础上，业主连续两年无法联系、业主已去世且无法确定继承人或继承人放弃继承、房屋被查封超过一年仍未处置完毕的，可启动准无主房识别程序；无主房以法院生效判决为准。建立物业企业定期排查报告制度，将空置超过六个月、业主失联超过一年、房屋被查封超过半年的情况形成台账，报送街道社区。推动跨部门信息联通，将殡葬、户籍、服刑、司法拍卖、不动产登记、电力水务等数据在市级层面实现比对，及时发现“业主已去世但房屋仍登记在其名下”“房屋已流拍但欠费持续累积”等情形。街道社区负责初步核实，协调查询业主及亲属信息；对确认为准无主房的，作为临时管理责任人协调维持基本服务；对符合无主财产认定条件的，协助利害关系人提出申请。

五是建立无主房物业费、维修资金及相关处置费用的垫付与追偿机制。无主房和准无主房的管理，核心难题是费用由谁承担。建议明确：业主去世、失联或继承人放弃继承期间，物业企业继续提供服务的必要费用，经法院指定遗产管理人的，从遗产中优先支付；房屋收归国有的，从处置收益中优先清偿；确实无遗产或遗产不足的，由财政专项核销。无主房应分摊的维修资金续筹份额，由财政专项先行垫付，待房屋处置后从处置收益中优先补缴，确实无法补缴的由财政核销。小区内长期停放的僵尸车，参照同一逻辑处理：经确认并公告后，由财政专项先行垫付拖移、保管、报废费用，车辆残值或处置收益优先偿还，不足部分由财政核销。处置收益的清偿顺序应当明确：先处置费用，再物业费欠费，再维修资金欠缴份额，最后其他相关费用。

六是明确物业企业在无主房管理中的有限授权与责任边界。物业企业在无主房管理中处于“有责无权”状态。建议明确：经社区或街道书面授权后，物业企业可以采取定期巡检、紧急安全隐患处置、信息登记报送等维护性管理措施；不得对无主房进行出租、出售、拆除或改变用途，确需修缮加固、拆除危房或以合理价格出租以覆盖管理成本的，应当依法申请法院许可后实施。物业企业已履行排查、报告和授权范围内管理职责的，对报告后因处置延迟导致的安全事故不承担管理责任；未履行报告义务的，承担相应责任。

七是在空置率较高的三四五线城市开展全链条试点。建议在空置率较高的三四五线城市选取试点，探索建立从识别、报告、信息联通、费用垫付到最终处置的全链条管理制度。试点重点包括：跨部门信息联通平台的实际运行效果；物业企业排查报告与街道社区协调机制的衔接；财政专项垫付资金的规模需求与追偿效率；有限管理权授权后物业企业的实际执行情况；无主房处置收益优先清偿机制的实际操作。试点经验成熟后，再逐步推广。

附：主要数据信息来源

提示：本文作者系成都三泰联合物业管理师事务所主任 伍三明，本文仅代表作者个人观点，不代表任何单位或组织立场。