2022年5月1日，修订后的《四川省物业管理条例》正式施行。其中第六十条明确规定“物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件。”这一条款在全国物业管理领域的立法中具有开创性意义，它首次以地方性法规的强制力，将物业费的成本构成从企业的“内部账本”变为业主的“明白账”，推动物业服务从“模糊收费”走向“透明消费”。

一、问题

长期以来，物业管理领域存在一个普遍困境：业主交费却不知钱花在哪里，物业收费却说不清成本构成。物业费究竟由哪些项目构成？人员工资占比多少？电梯、消防、绿化等设施维护花了多少钱？这些问题对绝大多数业主而言，始终是一笔“糊涂账”。

物业服务具有准公共服务的特性，其成本构成复杂，涉及人力、设备维护、清洁绿化、安保、办公管理等多个维度。这种复杂性叠加信息不对称，导致两个突出问题：一是业主的知情权无从落实，交费意愿和满意度难以提升；二是物业费纠纷频发，业主与物业企业各执一词，司法裁判缺乏客观的成本参照。四川省以立法手段直面这一痛点，将成本测算清单从企业的自愿披露变为法定的合同附随义务。

上图为伍三明在广安市作“四川省物业管理条例”宣贯培训讲座

二、举措

物业费成本测算清单制度的逻辑架构，可以从三个层面来理解。

一是法规依据层面。《条例》第六十条要求“物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件”。这意味着测算清单与合同正文具有同等的法律约束力。清单须以物业服务合同为测算周期，依照国家发展改革委、原建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》及《物业服务收费管理办法》等规定进行成本测算，并由签订合同的双方共同制定并达成一致，从源头上保障其合法性与公允性。

二是备案监管层面。制度要求前期物业服务合同备案、后期合同抄送时，均须将测算清单作为合同附件一并提交。这一备案要求将成本信息纳入政府监管视野，使主管部门能够对物业费的合理性进行前置审查与事后监督，形成“合同约定—清单附件—政府备案—公众可查”的完整链条。

三是清单构成层面。物业费测算清单涵盖各项成本的明细，包括管理服务人员的工资、社会保险和福利费，共用设施设备的日常运行维护费，清洁卫生费、绿化养护费，以及办公费、固定资产折旧、合理利润与税费等。这种“分项列支、逐项测算”的方式，使每一分钱的去向都有据可查。

上图为伍三明在巴中市作“四川省物业管理条例”等法规宣贯培训讲座

三、意义

这一制度创新的意义，远远超出了“让业主看清账单”的层面，具有深远的社会与行业价值。

首先，保障业主知情权，唤醒业主对物业费构成的认知意识。长期以来，大多数业主对物业费的认知仅停留在“每月交多少钱”的层面，至于这笔钱去了哪里、花得合不合理，既不清楚也无从知晓。这种认知盲区直接导致业主交费意愿持续走低——“既然不知道花到哪里去了，那就不愿意交”。测算清单入合同后，能让业主清楚了解物业费的每一笔构成，从源头上消除了信息不对称。更重要的是，这一制度唤醒了业主的权利意识，让“物业费是有具体构成的”这一观念深入人心，为构建和谐的物业服务关系奠定了认知基础。

其次，倒逼物业企业精细化管理，推动行业可持续健康发展。当成本构成必须公开、每一项支出都要经得起业主检验时，物业企业不能再以粗放的方式运营。清单制度迫使企业在投标和签约前就必须进行精准的成本测算，在运营中必须实施精细化的成本控制。这种倒逼机制推动物业服务行业从“拍脑袋定价”向“数据化运营”转型，从“低价竞标、后期找补”的恶性循环走向“以质定价、质价相符”的良性发展轨道。对于行业的可持续健康发展而言，这一制度提供了根本性的制度保障。

上图为伍三明在成都市武侯区信托制物业人才培养计划系列课程培训班上作辅导讲座

再次，保障基层从业人员合法权益，让薪酬待遇明明白白、有尊严。这是这一制度最具温度的意义所在。现阶段，全国数百万物业基层从业人员，主要是保洁、保安、绿化、维修工人等，他们收入普遍偏低。一个重要原因在于，在成本信息不透明的环境下，部分企业以压缩成本为名，在人工成本上作相应缩减。基层员工既不清楚自己应得的薪酬构成是什么，也无从知晓企业是否足额列支了人工成本。成本测算清单入合同后，人员工资、社会保险、福利费等每一项人工成本都白纸黑字写进合同附件，成为受法律保护的刚性支出。这笔钱该支付给一线员工的，企业不能再通过信息不对称的方式暗中截留或变相克扣。让每一位物业从业者，无论是管理者还是保洁员、秩序维护员，都能够在合同上看到自己应得的报酬，体面劳动、尊严生活。这是制度对千千万万基层劳动者最直接、最有力的保护。

上图为2024年5月伍三明主编的《四川省物业管理条例注解与配套》一书，该书在四川大学出版社正式出版，全书近80万字

还有，为司法纠纷提供裁判参考。当物业费纠纷进入诉讼程序，测算清单作为合同附件的法律属性，使其成为法院认定物业服务成本与收费合理性的重要依据。法官可以依据经合同双方确认、政府备案的测算清单进行裁判，大大提高了司法裁判的效率和公信力。

最后，推动行业规范化与制度创新。物业费测算清单制度被业内列为四川物业管理“八个制度创新”之一，在全国范围内具有示范效应，为解决物业服务与收费模糊这一普遍性难题提供了可复制的制度样本。它标志着物业管理立法从“管行为”走向“管成本”，从“定性规范”走向“定量约束”。

物业费成本测算清单入合同，看似只是一个条款、一纸清单，实则是一项撬动物业服务行业深层变革的制度创新。它让业主的钱花得明白，让企业的账算得清楚，让员工的收入有保障，让法院的裁判有依据。四川省在全国率先迈出这一步，为物业服务走向制度化、规范化、透明化树立了标杆。这一制度的价值，将在未来的实践中被越来越多的地区所认识和借鉴。

提示：本文作者系成都三泰联合物业管理师事务所主任 伍三明，本文仅代表作者个人观点，不代表任何单位或组织立场。