各县（市、区）、园区住房城乡建设行政主管部门，各物业企业：

现将《关于规范住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

绵阳市住房和城乡建设委员会

2025年12月29日

关于规范住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）

为进一步规范本市物业服务区域内公共收益的管理、使用与监督，保障业主及相关方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》等法律法规规定，提出以下意见。

一、公共收益范围和权属

公共收益是指利用住宅小区物业服务区域内业主共有部分依法开展生产、经营、租赁等经营活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益，通常包括以下方面：

（一）依法利用业主公共的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；

（二）利用业主公共的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；

（三）利用业主公共的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

（五）公共电信设施占用场地使用费等；

（六）共有部分被依法征收、征用的补偿费用；

（七）公共收益的孳息；

（八）依法属于全体业主的其他收益。

利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。

二、公共收益经营管理人

利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会（物业管理委员会）管理，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他主体经营。

（一）业主大会成立前，公共收益由物业服务人代管，公共收益及其管理成本应当在前期物业服务合同中予以约定，管理成本原则上不得高于公共收益的30%。未依法征得业主同意的，物业服务人不得擅自利用业主的共有部分从事经营活动。

（二）业主大会成立后，利用业主共有部分从事经营活动、公共收益的分配、使用和管理应当由业主共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。

（三）业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会（物业管理委员会）经营管理。也可以委托物业服务人经营管理，业主大会决定事项应按照《中华人民共和国民法典》等相关规定执行。

（四）授权业主委员会（物业管理委员会）经营的，授权经营期限不得超过本届业主委员会（物业管理委员会）任期。

（五）委托物业服务人经营管理的，委托经营期限不应超过物业服务合同中约定的合同期限，物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容。

三、公共收益归集管理

公共收益应当单独列账，一个物业服务区域设立一个公共收益账户，并按规定公布账目，不得以个人账户管理公共收益资金，不得擅自注销公共收益账户。

（一）业主大会成立前公共收益由物业服务人代为管理的，物业服务人应当开设公共收益管理专用账户，不得将公共收益与企业其他收支合用一个账户，账户名称应当为**公司**项目公共收益账户。

（二）公共收益由业主委员会（物业管理委员会）自行管理的，应以业主大会名义自主选择银行开设专用账户用于存放公共收益，不得以任何个人或其他组织名义开设账户用于公共收益的存放，鼓励公共收益账户与专项维修资金专户在同一银行开设。

（三）已经设立业主公共收益账户的，物业服务人应当按照合同约定的时间和方式将业主共有部分收益转入业主公共收益账户；前期物业服务合同未约定的，物业服务人应当在业主公共收益账户设立之日起十五日内转入。

（四）未开设公共收益专用账户的，县（市、区）、园区住建行政主管部门应协调街道和社区指导物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）在本意见实施后60日内按相关规定申请补建专户，并督促将公共收益与此前管理账户剥离，剥离出的资金应转入小区公共收益专用账户。

（五）公共收益要按照会计制度相关规定对住宅小区公共支出事项进行审核、支付、记账，根据实际发生的事项进行会计核算，编制财务会计报告。管理单位可以自行记账，也可以委托记账，鼓励通过业主大会议事规则、管理规约以及（前期）物业服务合同等，明确约定委托记账机构实施记账工作。

（六）物业服务人合同到期，业主委员会（物业管理委员会）任期届满等公共收益管理主体发生变更的，原管理单位应当在合同到期、任期届满或中止前十日内，将公共收益、经营收支账目、印章、相关凭证等资料完整移交给任期内或者新一届业主委员会（物业管理委员会）。无业主委员会的，业主委员会（物业管理委员会）任期届满未产生新一届业主委员会（物业管理委员会）的，在物业区域所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，移交给指定单位代为保管，鼓励由社区代为保管。待新一届业主委员会（物业管理委员会）产生、组建后与其进行移交。

四、公共收益使用范围

业主共有部分收益应当优先用于补充专项维修资金、消防设施和消防器材更新、业主委员会（物业管理委员会）工作经费及共有部分收益审计等业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用，物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）及其成员不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益。公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

（一）优先使用情形

1.补充维修资金，公共收益用于补充专项维修资金的，具体比例应在《临时管理规约》或《管理规约》中予以约定；

2.消防设施和消防器材更新；

3.业主大会筹备及业主大会、业主委员会（物业管理委员会）日常工作经费；

4.共有部分收益审计。

（二）其他使用情形

1.委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；

2.电梯、照明、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等公共部位、公共设施设备的维修养护、更新改造费用；

3.业主大会决定的给予业主委员会（物业管理委员会）有关人员及聘请的专职工作人员报酬或者补贴；

4.房屋及共用设施设备的保险、检测费用；

5.电动自行车停放充电设施、智能安防设施、文体设施等业主公共设施设备增设费用；

6.业主大会决定的其他用途或者支出。

（三）公共收益不得用于以下支出

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用（专营设施设备没有移交专业经营单位的按相关规定执行）；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

5.业主大会决定不得列支的其他情形。

五、公共收益使用流程

使用公共收益应按照制定使用计划、履行决策程序、执行与报销的流程实施。

（一）制定使用计划。业主大会成立前，公共收益根据临时管理规约和前期物业服务合同的约定使用。物业服务人作为公共收益管理主体的，应当根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，制定公共收益使用计划。

业主委员会（物业管理委员会）成立后，管理主体应根据小区实际情况，每年初制定公共收益年度使用计划，并附项目预算、业主委员会（物业管理委员会）会议决策记录等材料，提前向全体业主公示，征求意见。

（二）履行决策程序。业主大会成立前，公共收益根据临时管理规约和前期物业服务合同的约定使用。临时管理规约、前期物业合同约定不明确或者未约定的公共收益使用事项，物业服务人应当向居（村）民委员会报告后，按照《中华人民共和国民法典》《四川省物业管理条例》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，形成业主共同决定后实施，不得以公示代替表决。

业主大会成立后，公共收益应根据业主大会决定或者管理规约、业主大会议事规则和物业服务合同的约定使用。

日常或小额支出可根据管理规约或授权文件约定，由管理主体（如业委会）审核后直接列支。日常或小额支出的额度由业主大会决定。

重大或大额支出必须经业主大会会议表决通过后方可使用，具体金额标准应在管理规约中予以明确，不得以征求意见代替表决。

（三）执行与报销。公共收益使用后，应保留合同、发票、验收记录等相关凭证，按照会计制度相关规定对住宅小区公共支出事项进行审核、支付、记账，所有支出记录必须清晰、可查。

六、公共收益公示审计

公共收益应按规定公示并接受审计。

（一）公共收益账目管理情况应按照有关规定或者约定定期向全体业主公示，每半年不少于一次。公示内容包括但不限于经营项目和区域；经营管理合同或者协议；季度、年度经营收支情况，以及管理上发生较大变化的情况；记账或委托记账、审计核查工作情况及其他应当向业主公开的情况和资料。公示期不少于三十日。公示下半年收支情况时，应一并公示年度收支情况，年度收支情况应包含上年结余。鼓励通过业主微信群等多种渠道同步进行公示。

（二）公示应采用文字、表格和清单的形式，在小区物业管理处、公告栏等物业服务区域显著位置和绵阳市智慧物业管理平台发布，同时应以短信、公告、业主微信群等告知业主，便于业主知情和监督。

（三）业主有权查阅、复制相关收支明细、合同等材料。业主对公共收益取得、使用等内容有异议的，可以向业主委员会（物业管理委员会）或者临时代行业主委员会（物业管理委员会）职责的物业管理委员会、居（村）民委员会提出，公共收益经营管理主体应当于七日内予以解释说明。

（四）物业服务区域专有部分面积占比20%以上的业主或者人数占比20%以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）不得拒绝或者阻碍。街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导监督。

（五）鼓励在业主大会议事规则中约定对物业服务企业代管期间管理情况、经营管理主体发生变更移交、业主委员会（物业管理委员会）届满或者解散，以及业主委员会（物业管理委员会）主要负责人离任、离职时等情形时对公共收益收支情况进行审计。

街道办事处（乡镇人民政府）应当每年开展一次对公共资金使用和收支情况的检查，检查情况应当在物业服务区域内显著位置公示。

七、公共收益管理监督

（一）市住建委负责指导各县（市、区）、园区住建行政主管部门做好公共收益监督管理，并对全市公共收益管理政策执行情况进行监督检查。

（二）各县（市、区）、园区住建行政主管部门负责组织实施公共收益管理政策落实，督促物业服务企业规范公共收益管理行为。协调指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。在指导成立或者召开业主大会时，应当指导业主大会筹备组或者组织者在草拟、修订业主大会议事规则和管理规约中，明确公共收益获取收益范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、财务监管、审计制度等内容，依法提请业主大会表决同意。

（四）委托物业服务人经营管理的，业主委员会（物业管理委员会）或者临时代行业主委员会（物业管理委员会）职责的物业管理委员会、居（村）民委员会应当根据议事规则、管理规约（临时管理规约）、合同约定等加强对公共收益的监督管理，发现违反规定、约定情形的，应当督促物业服务人限期整改，按照合同约定进行处置。

八、违法违规行为处理

利用业主的共有部分经营产生收益应当符合法律法规的规定，不得擅自改变公共建筑和共用设施设备的用途，不得妨碍业主和物业使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

（一）擅自利用业主的共有部分进行经营的，由属地相关部门依法查处。未按规定或者约定进行公共收益收支情况公示和财务审计，未及时将公共收益转入管理账户，以及任期届满、中止或合同到期未按规定移交公共收益的，依法责令限期整改。对涉及物业服务人限期拒不整改的，由项目所在地物业管理主管部门对其违规行为予以曝光，依法依规调查处理，物业服务企业在年度信用评价中直接降低一个等级，两年内不得参加美好家园项目等品牌选树活动。对涉及业主委员会（物业管理委员会）、物业管理委员会拒不整改的，由街道办事处（乡镇人民政府）将有关情况公告全体业主；情节严重的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开业主大会对有关事项进行决议。

（二）业主委员会（物业管理委员会）、物业管理委员会届满或中止后，拒不向新一届业主委员会（物业管理委员会）、物业管理委员会移交公共收益相关资料的，新一届业主委员会（物业管理委员会）可以请求属地街道办事处（乡镇人民政府）协助移交，街道办事处（乡镇人民政府）应给予支持。

（三）业主委员会（物业管理委员会）成员、物业服务人员不按约定或决定履行使用流程的，由街道办事处督促整改，有挪用、侵占公共收益等涉嫌违法犯罪的，由街道办事处（乡镇人民政府）或县（市、区）、园区住建行政主管部门依法处理并及时将线索移送公安机关。

（四）业主发现业主委员会（物业管理委员会）、物业管理委员会、物业服务人有违反本小区业主大会的决定以及业主大会议事规则、管理规约等相关约定行为侵占公共收益的，业主可以向属地街道办事处（乡镇人民政府）、住建行政主管部门投诉举报，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。

本意见自印发之日起施行，有效期两年，其间，上级另有规定的从其规定。