成房发〔2007〕91号

各区（市）县房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位、业主大会、物业服务企业、招标代理机构：

    根据《中华人民共和国招标投标法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《评标专家和评标专家库管理暂行办法》、《成都市物业管理条例》等法律、法规、政策的规定，现就进一步规范我市物业服务招标投标活动，通知如下：

    一、前期物业服务招标的主体与范围

    在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。

    在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，前期物业服务合同依法或依约终止、业主大会未设立的，由开发建设单位作为招标人或全体业主共同决定依法另行选聘物业服务企业。

    建筑物总面积在5万（含5万）平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招标投标方式。

    建筑物总面积在3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的建筑区划，可以采用邀请招标投标方式。

    二、前期物业服务以协议方式选聘的主体、范围与核准

    在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，有下列情形之一的，开发建设单位可以采用协议方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业：

    （一）因保密或者国家安全方面有特别要求；

    （二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米；

    （三）截止招标文件规定的递交时间，提交投标文件的投标人少于3个。

    符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产管理部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定，物业在锦江、青羊、金牛、武侯、成华（含高新区）（以下简称五城区）的，应当报经市房产管理部门核准；物业在其他区（市）县的，应当报经当地区（市）县房产管理部门核准。

    开发建设单位按照前款规定，申请房产管理部门核准的，应当提交以下资料：

    （一）招标人的相关资格证明文件，包括建筑区划的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证明的复印件（验原件）；

    （二）建筑区划划分意见书；

    （三）招标文件；

    （四）要求为建筑区划配备的物业服务力量、拟定的服务事项、服务质量、费用标准等资料；

    （五）应当提交的其他资料。

    截止招标文件规定的递交时间，递交投标文件的投标人少于3个的，还应当提交投标人未投标的原因说明及经相关单位证明的投标人不足3人的情况说明；经房产管理部门核准的，房产管理部门应当出具同意以协议方式选聘物业服务企业提供物业服务的核准意见。

    三、前期物业服务的主体与条件

    （一）前期物业服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得资质证书的企业。

    （二）前期物业服务的主体应当符合以下条件：

    1、企业资质等级与承接的建筑区划建筑面积相对应；

    2、为建筑区划配备的物业服务力量与本市物业服务力量配备指导标准相对应；

    3、建立了企业及其从业人员的信用信息，且上年度信用记分累计高于60分。

    四、业主大会选聘物业服务企业

    业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业提供物业服务。

    业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

    业主委员会经业主大会授权具体实施选聘物业服务企业或者其他管理人的，应当依据相关法规政策和本通知的精神进行，从依法组建的专家评审委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人，签订主要内容经业主大会会议表决的物业服务合同，应当加盖业主大会印章，并有业主委员会三分之二以上委员签名。

    未设立业主大会的，由全体业主共同参照前两款进行。

    五、物业服务招标投标中心

    2008年1月1日起，全市物业服务招标投标活动一般应在全市统一的评标区，即成都市诚信物业服务招标投标服务中心（以下简称中心）进行。

    中心应当建立招标投标活动中的相应档案，供查询、监督。

    六、物业服务的招标

    （一）在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当按照本通知精神履行相关选聘手续。

    （二）物业服务招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理相关事宜。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权业主委员会，也可以委托招标代理机构办理招标活动的相关事宜。

    （三）招标人在组织招标活动前，未进行建筑区划划分的，应当按规定向物业所在地区（市）县房产管理部门提出划分建筑区划的要求，由区（市）县房产管理部门按规定征求相关意见后应进行划分。

    （四）招标人应当根据物业服务招标的范围确定招标方式，招标人采取公开招标方式的，应当在成都市房产管理局公众信息网或者成都物业网等公共媒介上发布招标公告，其中在网上公告时间不少于3个工作日；招标人采取邀请招标方式的，应当向3家以上具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业或者其他管理人发出投标邀请书。

    （五）招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书之前，向中心办理预告手续。

    七、招标文件的编制

    招标人或招标代理机构应参照《物业服务招标文件（示范文本）》（附件）编制招标文件，招标文件的内容应当符合我市相关政策规定和行业规范。

    对于投标人信用记录中有警示信息的，招标人可以在招标文件中规定投标人的资信部分得分应为零分。

    八、招标文件的发售

    招标人发售招标文件的时间不得少于2个工作日，并可以委托中心统一实施。

    九、物业服务的资格预审

    （一）采用公开招标的，招标人应当对投标申请人进行资格预审。资格预审会议地点应一般在中心进行。

    （二）资格预审文件一般应当包括资格预审申请书、申请人须知，以及需要投标人提供的相关证明文件（包括经市房产管理部门备案的资料）、物业服务规模、服务业绩、财务状况、拟配备的设备、器材、信息等技术与装备情况和拟派驻的项目负责人、专业服务人员的简历、企业及其拟派驻项目的相应专业服务人员的信用信息等相关材料；

    （三）资格预审由招标人依法组建的资格预审评审委员会负责。

    资格预审评审委员会应由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为3人以上单数，其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的2/3。

    资格预审评审专家由招标人在评审会议前1日内，以从市物业服务评标专家名册中随机抽取的方式确定，参与资格预审的评审专家不得作为该物业服务项目的评标专家。

    （四）依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业服务评标专家名册中抽取专家的，资格预审、评标结果无效。

    （五）招标人应根据资格预审评审委员会的评审结果，向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

    资格预审合格的投标申请人过多的，招标人可从中选择5家以上的申请人作为投标人。

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    十、投标文件

    招标人应给投标人编制投标文件的合理时间，一般自招标文件发售之日起至投标人递交投标文件截止之日止，不得少于20日。

    十一、物业服务的开标

    （一）开标应当在招标文件确定的投标文件递交截止的同一时间公开进行，开标、评标地点一般应在中心。

    （二）开标由招标人或招标代理机构的法定代表人或其授权人主持。

    十二、物业服务的评标

    （一）评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件及投标人的投标答辩进行综合评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法，不得作为评标的依据。

评标委员会成员在评标时，应当通过成都房地产行业信用信息平台，核对企业及其拟派驻建筑区划的物业服务项目经理及相关专业服务人员的信用信息。

    （二）招标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范要求，或招标文件提出明显不切实际、不可实现的物业服务目标的，评标委员会可采用书面方式要求招标人对招标文件中的内容以书面方式作必要的说明或者补正。

    （三）物业服务投标评审分为投标人资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审。

    （四）评标委员会在评审过程中发现评标委员会成员有以下行为之一的，有权要求该成员作出书面说明，经评标委员会集体表决后可予以否定；同时向主管部门提出书面报告，经主管部门查实后根据相关规定进行处理：

    1、详细评审明显存在不符合评分标准要求；

    2、明显存在评分偏差；

    3、明显带有倾向性。

    （五）评标委员会对在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。

    十三、中标备案

    建筑区划在五城区的，招标人应当自确定中标人之日起15日内，到市房产管理部门办理备案手续；建筑区划在其他区（市）县的，到当地区（市）县房产管理部门备案。

    办理备案手续，应当提交下列资料：

    （一）评标委员会的评标报告；

    （二）中标人的投标文件；

    （三）中标通知书；

    （四）招标人的相关资格证明文件，包括建筑区划的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证明；

    （五）建筑区划划分意见书；

    （六）应当提交的其他资料。

    备案机关收到备案资料后，对资料齐全的，应在2个工作日内完成备案手续。

    十四、物业服务的评标专家

    （一）被选定参加资格预审、评标的物业服务评标专家，应持信用登记手册参加资格预审、评标活动；

    （二）经查证属实，有未经市房产管理部门、市物业管理行业协会委托授权而以专家名义参加资格预审、评标活动的，由市房产管理部门从专家名册中予以除名。

    十五、物业服务招标代理机构

    （一）对招标代理机构从业人员实行信用登记手册，推行业绩信用登记制度；凡推荐名录中的代理机构，其工作人员在招标服务代理工作中应出示信用登记手册；

    （二）物业服务招标代理机构在申请名录推荐之日起前一年内，有下列行为之一的，市房产管理部门不予推荐：

    1、对同一建筑区划提供招标代理服务，又提供投标咨询服务的；

    2、明知委托事项违法违规仍进行代理；

    3、采取贿赂等不正当手段承接物业服务招标代理业务；

    4、泄露应当保密或与招标投标活动有关的情况和资料；

    5、与招标人或者投标人串通，损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；

    6、擅自修改经招标人同意并加盖招标人印章的物业服务招标代理文件；

    7、对有关行政监督管理部门依法责令改正的决定，不履行或以弄虚作假方式隐瞒真相。

    市房产管理部门发现物业服务招标代理机构有前款行为之一的，将予以通报批评、相应的信用记分；属推荐名录中的，予以除名并公告。

    （三）代理机构应严格依照《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）和《四川省招标代理服务收费管理暂行办法》（川价费［2003］49号）等相关标准收取服务费，但不得低于《成都市物业管理协会关于物业服务招标代理行业服务收费最低标准指导意见》（成物协[2007]14号）规定的行业自律水平。

    十六、投标保证金、履约保证金的管理

    招标人要求收取投标保证金、中标人履约保证金的，应进入中心设置的物业服务投标保证金专户、市物业管理行业协会统一设置的履约保证金专户。

    投标保证金、履约保证金专户按建筑区划设置帐号，明细到具体投标人或潜在投标人、中标人。

    招标人与中标人签订前期物业服务合同、物业服务合同后5日内，中心应当退还相应投标人交存的投标保证金。

    市物业管理行业协会可另行制定物业服务履约保证金受托管理的具体办法。

    十七、招标投标活动的监督

    成都市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。各区（市）县房产管理部门按规定负责辖区内物业服务招标投标活动的监督工作。

    招标人也可依法委托公证机关实施资格预审、投标、开标、评标活动现场的监督公证工作。

    招标人、投标人、招标代理机构、物业服务评标专家有违反国家、省、市招标投标相关规定的，市房产管理部门将依法予以处理，并给予相应的信用记分。

    十八、物业服务招标投标活动的异议、投诉及处理

    招标人、投标人在招标投标活动中产生异议，提出投诉的，可向建筑区划所在地区（市）县房产管理部门、市房产管理部门提出书面的异议书或投诉书，并应遵照物业服务招标投标异议投诉受理处理的相关规定。

    十九、其他

    本通知与《成都市物业管理条例》配套施行。本通知实施前我局制定的相关文件，与本通知不一致的，以本通知为准。

    附件：物业服务招标文件（示范文本）

二○○七年十二月十一日

物业服务招标文件（示范文本）.doc