一、出台背景

为切实做好物业小区建筑消防设施和电梯维护管理工作，根据《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国特种设备安全法》《特种设备安全监察条例》等有关法律法规、行业标准，结合武侯区实际，制定本办法。

二、法律法规和政策依据

依据《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国特种设备安全法》《消防安全责任制实施办法》《四川省物业管理条例》《四川省电梯安全监督管理办法》《四川省消防安全责任制实施办法》等法律法规和《建筑消防设施的维护管理》（GB25201-2010）《电梯维护保养规则》（TSGT5002-2017）《特种设备使用管理规则》（TSG 08-2017）等相关标准规范

三、文件制定过程

通过成都市武侯区应急管理局门户网站公开发布《武侯区物业小区消防安全和电梯安全强制维保试行办法》（征求意见稿），征求公众意见，并向11个街道、5个区级相关部门通过书面方式征求意见。征求意见期间，共收到反馈意见14条。

2023年9年14日，区应急局组织专家组对《武侯区物业小区消防安全和电梯安全强制维保试行办法》进行综合评审，专家组一致认为《试行办法》编制目的明确，编制依据较充分，《试行办法》的层次结构、内容格式、语言文字以及编制程序等符合要求；在国家大的安全政策背景和物业小区存在的安全问题环境下，编制该《试行办法》有充分的必要性、合法性和可行性。

该《试行办法》征求了四川道言律师事务所法律审查意见，审查意见认为：《试行办法》具有制定的法律法规依据，区应急局是适格的编制主体；《试行办法》的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。

四、主要内容

《试行办法》共计16条，对消防安全强制维保、电梯安全强制维保、物业服务人及业主委员会职责等作出了明确规定。

（一）明确适用范围

《试行办法》第二条规定：本办法所称物业小区仅含已投入使用的住宅小区、公寓楼、集体宿舍。建筑消防设施维保是指对既有建筑自动消防设施进行日常维护保养维修活动的总称。电梯维保是指电梯维保单位受电梯使用单位委托，对《特种设备目录》范围内的电梯进行日常维护保养活动的总称。

（二）明确消防安全强制维保对象及维保频率

《试行办法》第三条规定：设有自动消防设施的物业小区必须与第三方维保单位签订维保合同，开展维保工作，落实维保责任，确保自动消防设施的正常运行。

《试行办法》第四条规定：设有自动消防设施的产权单位或管理单位，应当对自动消防设施每年进行一次全面检测，并将检测情况及时向区消防救援大队、属地街道办事处报告。

（三）明确电梯安全强制维保对象、维保频率及维保职责

《试行办法》第六条规定：设有电梯的物业小区必须与具有相应资质的维保单位签订维保合同，开展维保工作，落实维保责任，确保电梯的正常安全运行。电梯维保类别分为半月、季度、半年、年度四类，各类维保的基本项目（内容）和要求严格按照《电梯维护保养规则》TSGT5002-2017落实。

《试行办法》第七条规定：维保单位必须履行以下职责：

1.按照相关技术规范以及电梯产品安装使用维护说明书的要求，制定落实维保计划、应急措施和救援预案。

2.每半年至少针对本单位维保的不同类别（类型）电梯进行1次应急演练。

3.建立维保记录，对发生过故障的电梯，加强故障排查和原因分析，并归入安全技术档案，记录情况须使用单位安全管理人员签字确认，且保存时间不少于4年。

（四）明确物业服务人职责

《试行办法》第九条规定：物业服务区域内的电梯由物业服务人按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。

《试行办法》第十条规定：物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，对违反消防法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止，向区市场监管局和区消防救援大队报告并协助处理。

《试行办法》第十一条规定：未成立业主委员会但选聘有物业服务企业的，物业服务企业应作为维修资金使用申请人申请使用维修资金。

（五）明确业主委员会职责

《试行办法》第十一条规定：当建筑区划内电梯、消防设施设备需要维修、更新和改造时，已成立业主委员会的，业主委员会作为维修资金使用申请人申请使用维修资金； 

《试行办法》第十二条规定：发生“电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的”等严重影响物业使用的紧急情况，经区住建交局审核，需要立即对物业共有部分进行紧急维修、更新、改造的，业主大会或者业主委员会可以按照紧急程序申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（六）明确监督检查责任

《试行办法》第十五条规定：住建、市场监管、消防等部门要加强对未按要求落实强制维保工作的物业小区的监督检查，根据相关法律法规对违法行为进行查处；街道、社区要督导小区物业开展强制维保工作。

五、抽象概念、新名词、专业术语等解释

本办法所称物业小区仅含已投入使用的住宅小区、公寓楼、集体宿舍。

建筑消防设施维保是指对既有建筑自动消防设施进行日常维护保养维修活动的总称。

电梯维保是指电梯维保单位受电梯使用单位委托，对《特种设备目录》范围内的电梯进行日常维护保养活动的总称。

六、其他

（一）发文主体：武侯区应急管理局、武侯区住房建设和交通运输局、武侯区市场监督管理局、武侯区消防救援大队。

（二）有效期：本办法自2024年5月23日起施行，有效期二年。

本办法由区住建交局、区市场监管局、区消防救援大队根据各自职能职责负责相关条款解释。

解读机构：成都市武侯区应急管理局防灾减灾科

解读人：杨静

联系电话：028-85046313