房屋专项维修资金是房屋的“养老金”，是房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修更新、改造的资金保障。从全国范围来看，目前大部分城市都建立了维修资金保障制度。然而当小区房屋真正出现紧急情况，严重影响业主的生活，甚至危及业主生命财产安全时，却普遍面临着维修资金“使用难”的窘境。其根本原因在于《物权法》《物业管理条例》等法律、法规明确规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，但由于部分业主公共管理意识弱，不愿参与小区事务决策；个别业主存在“自扫门前雪”的思想，造成紧急情况下业主意见难以形成，无法在短时间内达到法律、法规所规定的维修资金使用条件。

据记者了解，为解决这一全国性的难题，成都市进行了有益的探索，颁布实施《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》，以推动全市建筑区划建立专项维修资金紧急使用预案。在尊重业主意愿、满足法定“双三分之二”条件基础上，事先将业主意见进行前置表决，建立小区业主共同认可的使用维修资金进行应急处置的方案。预案建立后，如果遇到电梯坏了、门禁坏了等紧急情况，便可立即启动预案，组织抢修，在所在区（市）县房管部门备案通过后， 24小时就可拨付资金。这样的“绿色通道”可及时、有效解决小区突发情况，让维修资金使用更畅通，解决业主们的燃眉之急。

急！32层高楼电梯坏了怎么办

启动维修资金紧急预案，24小时拨付资金

家住锦江区“雕塑小区”的周先生近来遇到件头疼事，急得不知如何是好。原来，他们所居住的那栋楼有32层高，但是不知怎么的，4部电梯就坏了2部。“一栋楼里有那么多住户，电梯根本不够用，再加上老人和小孩比较多，着实不方便。”

周先生告诉记者，他们小区是建立了维修资金的，但是一般使用维修资金都要经过业主投票。他们小区租住户挺多的，要都来投票，不知道什么时候才能收集齐业主意见到区房管局去备案，肯定来不及，这可怎么办呢？

“如果该小区建立了维修资金紧急使用预案，就不需要担心了”。针对这类问题，记者咨询了锦江区房管局相关负责人。

据介绍，早在2011年，成都市房管局便下发了《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》，明确了本市所有建筑区划都应当制定维修资金紧急使用预案。那什么是“维修资金紧急使用预案”，它又有怎样的作用呢？维修资金紧急使用预案就是在尊重业主自主决策、满足法定“双三分之二”条件的基础上，将业主表决前置，于紧急情形发生前建立业主共同认可的使用维修资金应急处置的方案。一旦“预案”约定的紧急情形发生，就可直接启动“预案”，迅速使用资金实施维修。

“一旦小区的公用设施设备‘生’了‘急病’，只要这个‘病’符合业主们在紧急使用预案里约定的范围，区（市）县房产管理部门便能在收到紧急使用维修资金备案申请的2个工作日内提出备案意见。根据区（市）县房产管理部门的备案意见，24小时内拨付资金。”该负责人解释道，如此一来，只需3天时间就能解决问题，周先生他们也就不用那么焦急了。

难！四个月只有一半业主表态

积极参与小区事务才是维护权益的关键

为了了解维修资金紧急使用预案的究竟，记者走进了已经建立了预案的“金象嘉园”小区。这是位于锦江区的一个有1700多户家庭入住的小区，过去几年，一些公共设施陆续过了保修期，如何让小区更好运转成为一些业主和物管公司考虑的问题。

该小区了解到成都市为提高维修资金使用备案效率，突破维修资金使用瓶颈，推出了紧急使用预案，通过这一“绿色通道”，可以为房屋共用部位、共用设施、设备的维修提速。如果小区建立起紧急使用预案，电梯、消防等与业主生活息息相关的共用设施设备在保修期满后出现问题不就不用担心了吗？

但预案建立的前提需要“双三分之二”的业主同意通过。于是“金象嘉园”的物管公司在小区内对紧急使用预案进行了第一次公示。物管工作人员不厌其烦地向业主解释为什么建立紧急使用预案对他们有好处。可4个月后，也只有50%的业主认可了紧急使用预案，还有50%的业主没有表态。在小区业主中间，出现了明显的意见分歧。

物管公司工作人员告诉记者“制定预案之初，我们都以为会很快签完。今后紧急情况能够最快得到处理，本以为这件大好事会得到大家的一致通过，没想到如此艰难。”虽然小区的紧急使用预案现在已经建立起来，但作为一位从业多年的律师，小区业主刘先生针对在建立紧急使用预案过程中遇到的困难，仍然感触颇深：“小区是业主共同的小区，‘等、靠、要’是不能建成一个美好家园的。”他告诉记者，对小区的维修资金管理，真正重要的是小区业主的积极参与，只有业主对维护自己的利益引起重视，才能让紧急使用预案这样的有效措施、制度落到实处。积极参与小区事务的决策，共同管理好小区，才能令小区始终保持业主购买之初的状态，才能实现业主自有的物业的可持续性保值增值。这样，在扫了他人瓦上霜的同时，自己门前雪自然也就没了。

利！今后将有更多小区建立预案

下一步我市将力争预案建立率达30%

“我们现在是深刻体会到了建立紧急预案的重要性，但是要如何着手呢？”面对周先生的疑问，锦江区房管局相关工作人员作出了解答。

“实施物业管理的建筑区划，物业服务企业应当制定预案；未实施物业管理的，可由业主委员会、相关业主或社区代为组织制定。预案主要内容应包括：维修资金紧急使用的情形、维修工程实施主体、维修工程所涉及其他单位的选择方式、维修工程安全管理责任、竣工验收的责任主体和方式等。预案编制后须在小区内进行公示。”相关工作人员特别提醒到，预案必须经“双三分之二”以上业主同意后，才能生效，“今后我们将在更多小区推动建立这样的预案。”

“通过建立维修资金紧急使用预案制度，可以化解短时间内征集法定‘双三分之二’业主意见的难题，避免个别业主‘自扫门前雪’的心态影响了大多数业主的利益。”成都市住房专项维修资金管理服务中心相关负责人也表示，成都市将持续在全市范围内推动建立维修资金紧急使用预案制度。

该负责人坦言，维修资金紧急使用预案制度在全国也是一种创新，但是在实际推行过程中，由于部分开发建设单位、物业服务企业、业委会对建立预案的组织不到位，告知不清晰、程序不规范，无法消除业主顾虑，使得预案建立受阻。“针对这些情况，一方面，我们将在维修资金使用中加强免费第三方审价，通过试点逐步引入免费第三方工程监理等专业监督，保障维修资金使用安全，消除业主顾虑。另一方面，我们将进一步强化对维修资金紧急使用预案的公示、公告，让业主全面了解自己小区预案的建立情况，促使其主动参与和监督预案的建立工作。目前全市已建立紧急使用预案的小区共988个，建立率仅14%。下一步，今年在尊重业主合法权利的前提下，将通过完善管理规约等方式，力争紧急使用预案建立率达30%，确保及时为电梯等设施设备的维修提供资金保障。”（记者 缪梦羽）

原标题：建维修资金紧急使用预案 助小区解决燃眉之急 下一步我市将力争维修资金紧急使用预案建立率达30%