各区县住建局、市物业服务行业协会、各物业服务企业：

为推进我市物业服务行业信用体系建设，构建以信用为基础的监管机制，促进物业行业高质量发展，按照《四川省物业管理条例》《四川省物业企业信用信息管理办法》等有关法律法规和政策文件，结合我市实际，制定《泸州市物业服务行业信用评价监管办法（试行）》，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

 泸州市住房和城乡建设局

                             2023年2月 9 日

泸州市物业服务行业信用评价监管办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为进一步规范物业服务市场秩序，构建“守信激励、失信惩戒”机制，加强物业服务过程监管，提升物业服务水平，推动我市物业服务行业健康有序发展，营造诚信守法的市场环境，根据《四川省物业管理条例》《泸州市物业管理条例》《四川省物业服务企业信用信息管理办法》等有关规定，结合泸州市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业及项目负责人的信用评价监管，适用本办法。

第三条 本办法所称信用评价监管，是指住房城乡建设行政主管部门依据本办法对物业服务企业及项目负责人在本市行政区域内从事物业服务活动的信用评价情况进行量化分级管理，并依据结果实施差异化管理的活动。

第四条 市住房和城乡建设局负责全市物业服务企业及项目负责人信用评价的监督管理工作；负责全市物业服务信用评价监管平台（以下简称“信用监管平台”）的建设、运行、维护和管理工作。各区县住房城乡建设行政主管部门按照属地管理原则，负责辖区内物业服务企业及项目负责人的信用信息采集、认定、录入、应用等工作，复核业主委员会、业主有效投诉的信用评价工作。

街道办事处（乡、镇人民政府）在职能范围内负责物业服务企业及项目负责人的良好行为和不良行为采集、业主委员会和业主的有效投诉采集，报经所在区县住房城乡建设行政主管部门确认后，由区县住房城乡建设行政主管部门依照本办法纳入信用监管平台。

第五条 泸州市信用监管平台记录物业服务企业及项目负责人的信用信息、信用分数和信用等级。对信用信息实行动态管理、量化考核、即时记分、实时评定和年度评价，并向社会公布。

第六条 在本市行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业及项目负责人，应当在信用监管平台中注册登记，接受信用评价管理并及时对基本信息进行更新维护。

第七条 信用评价监管应当遵循依法、客观、公正、及时、准确、审慎的原则，保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。

第八条 住房城乡建设行政主管部门应加强与发展改革、市场监督、城管执法、应急管理、财政、税务、自然资源和规划、公安等党政部门的联系，加快推进信用信息管理系统的互联互通，建立“守信联合激励、失信联合惩戒”机制。 

第二章 信用信息分类 

第九条 物业服务企业及项目负责人的信用评价由基础信息、良好行为信用信息和不良行为信用信息组成。

（一）基础信息

物业服务企业基础信息是指企业从事物业服务活动时需登记的相关信息，包括：注册信息、业绩信息、物业服务项目、主要管理人员、项目负责人和技术人员等信息。

项目负责人基本信息是指项目负责人在从事物业服务活动时需登记的相关信息，包括：姓名、身份证明、所在企业和项目、从业状况等信息。 

（二）良好行为信用信息

良好行为信用信息是指物业服务企业及项目负责人在物业服务活动中，受到各级党委政府、有关部门表彰奖励的信息，以及其他经市住建行政主管部门认定的表彰奖励等信息。

（三）不良行为信用信息

不良行为信用信息是指物业服务企业及项目负责人在物业服务活动中违反有关法律、法规、规章规定或强制性标准，受到行政处罚或其他行政处理，以及经司法机关认定违法的行为等信息。 

第三章 信用等级评定

第十条 记分规则

信用综合分值=基础信息分值+良好行为信用信息分值-不良行为信用信息分值。

第十一条 在信用平台新建信用信息的，以60分作为信用基础分，人员信息、经营情况等信息作为企业基本信息附加分；政治面貌、从业时长、学历信息、专业能力、服务信息等信息作为项目负责人基本信息附加分。

第十二条 物业服务企业及项目负责人信用评价等级量化分级结果分为AAA级、AA级、A级、B级（一般失信）和C级（严重失信）五个等级，具体信用评价等级量化标准如下：

AAA级：信用量化分值90分（含）以上。

AA级：信用量化分值80分（含）至90分。

A级：信用量化分值60分（含）至80分；参加信用采集之日起期满1年无物业服务项目相关业务的，为A级。

B级：信用量化分值50分（含）至60分。

C级：信用量化分值50分以下和没有登录信用监管平台纳入统一管理的。

第十三条 有下列情形之一的，其信用评价等级直接列为“C级”，由市住房和城乡建设局作出列入本年度物业行业“黑榜”名单的决定。

（一）企业或企业主要负责人（董事长、总经理、法定代表人）因物业服务企业在从事物业服务活动中过错承担责任，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；

（二）经司法机关或行政机关确认由物业服务企业负主要责任或全部责任发生的重大安全责任事故，或一年内累计发生两起较大安全责任事故，或发生性质恶劣、危害严重、社会影响大的安全责任事故的；

（三）经司法机关作出物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的判决书或裁决书生效后，物业服务企业拒不履行，并进入执行程序的；

（四）经行政机关确认因物业服务企业过错引发重大群体上访或越级上访事件，严重影响社会稳定，造成严重不良后果的；

（五）经司法机关或行政机关确认挪用、骗取、套用住宅专项维修资金的；

（六）物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出物业管理区域，经县级以上住房城乡建设行政主管部门责令限期退出，逾期仍不退出的；

（七）新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业管理区域，经县级以上住房城乡建设行政主管部门责令改正，拒不改正的；

（八）企业或企业主要负责人（董事长、总经理、法定代表人）在从事物业服务活动中因严重危害社会治安管理秩序被予以刑事处罚的；

（九）其他严重违法违规、严重损害人民群众身体健康和生命安全、严重破坏市场公平竞争秩序和社会正常秩序的行为。

住房城乡建设行政主管部门对物业服务企业作出列为C级决定的，应当自作出决定之日起5个工作日内告知该物业服务企业。 

第四章 信用信息采集 

第十四条 信用信息的采集应当遵循“谁监管、谁采集”的原则。物业服务企业及项目负责人的信用信息由物业服务企业自主诚信申报和住房城乡建设行政主管部门采集组成。

第十五条 基础信息由物业服务企业及项目负责人自主诚信申报，有关信息发生变更时，应当自发生变更之日起15个工作日内通过信用监管平台完成该信息的变更申报。

在我市行政区域内首次承接物业项目的物业服务企业，应当自物业服务合同签订之日起30日内，在信用监管平台中及时、准确、完整填报基础信息，并上传诚信承诺书等相关资料。

超期申报基础信息的，超期之日至申报之日期间的信用等级认定为B级，并在信用档案中记录；由住房城乡建设行政主管部门督促物业企业录入信用信息，拒不纳入信用监管平台统一管理的，超期之日至录入之日期间信用等级认定为C级，并给予相应信用减分。

第十六条 良好行为信用信息由企业自行申报，区县住房城乡建设行政主管部门在5个工作日内对申报、推送的信息进行审核后采集录入。企业申报期限截至当年12月31日，超期申报不予认定。

第十七条 不良行为信用信息由企业自主诚信申报的，应当自行政处罚决定书、人民法院或仲裁机构等出具的法律文书生效之日起20个工作日内完成申报；由住房城乡建设行政主管部门采集的，自接收到行政处罚决定书、人民法院或仲裁机构等出具的生效法律文书之日起5个工作日内，由住房城乡建设行政主管部门直接录入信用监管平台。

第十八条 信用信息录入审核后，自动在信用监管平台公示3个工作日，如无异议，则系统自动记分；如有异议，按本办法第二十五条有关规定处理。 

第五章 评定结果发布

第十九条 信用分值和信用等级随其信用记分情况的变化在信用监管平台中实行动态监管。信用监管平台每日自动更新并发布上一日评价的信用分值和信用评价等级，每季度生成并发布季度信用通报。

第二十条 信用评价结果由市住房和城乡建设局根据信用监管平台及掌握的其他加扣分情况综合统计后进行发布，并适时推送至相关信用信息管理系统。加强与“信用中国·泸州”网站对接实现信用信息共享，通过“泸州发布”等相关渠道，加大信用信息公开力度。

各级住房城乡建设行政主管部门可以将物业服务企业及项目负责人信用信息情况推送至属地街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居（村）民委员会、业主委员会，提示信用风险，在项目招投标、日常监管、政策扶持等工作中参考使用信用评价结果。

第二十一条 市住房和城乡建设局将物业服务企业及项目负责人信用信息，按照信息公开有关规定予以公开：

（一）物业服务企业基本信息长期公开，物业服务企业注销的不再公开；

（二）项目负责人姓名、所在物业服务企业、项目名称等在任职期间公开；

（三）良好行为信息公开期限为3年；

（四）不良行为信息公开期限为1年（因本办法第十三条所述情形列入C级的公开期限为2年）；

（五）法律法规和规章另有规定的，从其规定。

信用信息公开期限到期后转为信用信息档案长期保存。

第二十二条 物业服务企业、项目负责人根据需要可以通过信用监管平台打印信用记分、信用等级、信用档案等信息，有关部门、单位和个人可通过信用监管平台直接查阅。

第六章 信用预警和修复 

第二十三条 信用监管平台自动对信用等级为B级的物业服务企业及项目负责人发出信用预警信息；对信用等级为C级列入“黑榜”名单的物业服务企业及项目负责人发出失信惩戒告知信息。

第二十四条 各级党委政府、有关部门、法律法规授权的具有公共事务管理职能的组织、司法机关或仲裁机构对物业服务企业及项目负责人在物业服务活动中发生的违反相关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准的行为，出具书面整改材料要求其整改的，不良行为信息公示后，信用记分立即生效，但在规定期限内整改到位，并经区县住房城乡建设行政主管部门确认的，市住房和城乡建设局可对信用分数进行相应修复。

第二十五条 物业服务企业及项目负责人对信用信息记录或信用记分有异议的，应在公示期内由物业服务企业提出异议申请，经采集单位在10个工作日内进行核实，市住房和城乡建设局在核实后的5个工作日内进行确认。异议核查期间的信用记分及信用等级不变。

物业服务企业及项目负责人重复对同一事项提出异议申请或公示期满后提出异议申请的，住房城乡建设行政主管部门不予受理。

第二十六条 物业服务企业及项目负责人因本办法第十三条所述情形被列为C级“黑榜”名单之日起满2年，经整改且未再次发生第十三条规定情形的，经区县住房城乡建设行政主管部门核实后，可向市住房和城乡建设局提出失信修复申请，经市住房和城乡建设局确认，可调整其信用信息记录。

第七章 信用评价应用

第二十七条 信用等级评定结果应当作为物业服务企业及项目负责人评先评优、项目招投标、日常监管等工作的依据。市住房和城乡建设局根据信用等级评定结果，对不同信用等级的物业服务企业及项目负责人实行差异化监管。

第二十八条 物业服务企业应于每季度前10日内在服务项目物业客服中心显著位置对上一季度物业服务企业及项目负责人平均信用分值和信用等级等情况进行公示。被列入“黑榜”管理的物业服务企业及项目负责人应当直接公示信用分值和等级为“50分以下”和C级。

第二十九条 信用等级为AAA级、AA级的物业服务企业及项目负责人，同等条件下可以依法采取下列激励措施：

（一）在物业项目招投标中给予相应加分；

（二）列入“红榜”名单，在行业内予以表彰，在政府网站、新闻媒体等公示推介；

（三）在实施财政性资金项目安排等各类政府优惠政策中，优先考虑，加大扶持力度；

（四）在参与市级守信示范企业、重点扶持企业、优秀物业服务企业、最美物业人、专业人才选聘等各类评比表彰中，予以优先推荐；

（五）优先推荐参与政府采购等公共资源交易活动;

（六）鼓励开发企业、业主大会在选聘物业服务企业时优先选聘。

（七）实施低频率监管，在日常检查、专项检查中减少检查频次；

（八）法律、法规、政策规定可以采取的其他激励措施。

第三十条 信用评价为B级的物业服务企业及项目负责人，同等条件下可以依法采取下列惩戒措施：

（一）列入本年度物业行业“警示”名单，在日常检查、专项检查中，增加监督检查频次，加强现场核实；

（二）区县住房城乡建设行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）对企业主要负责人进行约谈，督促企业进一步加强专业化、规范化管理, 强化诚信意识，不断提高物业服务质量和水平；

（三）在前期物业服务项目选聘时，予以限制和约束；

（四）在后期物业服务项目选聘时，向业主单位作出提醒建议；

（五）企业主要负责人及相关负责人应在区县住房和城乡建设行政主管部门接受1日以上的相关法律法规再教育和业务培训；

（六）法律、法规、政策规定可以采取的其他惩戒措施。

第三十一条 信用等级为C级的物业服务企业及项目负责人，同等条件下可以依法采取下列惩戒措施：

（一）列入本年度物业行业“黑榜”名单，在行业内网站等予以公示。

（二）市、县（区）住房城乡建设行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）对其经营管理的项目予以劝退。该企业管理项目所在街道办事处（乡、镇人民政府）督促业主委员会召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意让其退出服务的，物业服务企业应当及时退出。

（三）失信行为整改合格前，在其参加本市前期物业服务项目、政府采购的物业服务项目和涉及公共利益的物业服务项目投标活动时，向有关单位（部门）发出失信风险预警，减少其参加或获得上述项目的机会。

（四）列入动态监管对象，实施高频率监管，在日常检查、专项检查中，增加检查频次；

（五）企业主要负责人及相关责任人应在市住房和城乡建设行政主管部门接受3日以上的相关法律法规再教育和业务培训；

（六）法律、法规、政策规定可以采取的其他惩戒措施。

第八章 监督管理责任

第三十二条 物业服务企业及项目负责人通过提供虚假资料获取信用加分的，经调查核实后予以撤销，并按信用信息评价标准进行扣分。

第三十三条 住房城乡建设行政主管部门及相关单位工作人员在信用评价工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视其情节轻重，追究其责任；涉嫌违纪违法的，移交有权部门依纪依法处理。

第九章 附 则

第三十四条 市住房和城乡建设局对物业服务企业及项目负责人信用信息量化标准进行评估，并根据法律法规和有关规定对量化标准进行适时调整。

第三十五条 本办法由泸州市住房和城乡建设局负责解释。

第三十六条 本办法自2023年2月9日起施行，试行一年。

附件1.泸州市物业服务企业信用信息量化标准

2.泸州市物业服务项目负责人信用信息量化标准

3.泸州市物业服务企业不良信用信息记分告知单

4.泸州市物业服务项目负责人不良行为信息记分告知单

5.泸州市物业服务企业不良行为信息异议申请表

6.泸州市物业服务项目负责人不良行为信息异议申请表

7.异议处理情况告知单

8.异议申请驳回告知单

9.泸州市物业服务企业不良行为信息修复表

10.泸州市物业服务企业不良行为信息信用修复承诺书

11.泸州市物业服务项目负责人不良行为信息修复表

12.泸州市物业服务项目负责人不良行为信息信用修复承诺书

13.物业服务企业及其项目负责人信用信息情况公示栏（模板）

附件1

                                            泸州市物业服务企业基础信息量化标准

备注：经发现并核实一项虚假信息，此项不计分，且总分扣2分，以此类推。

附件2

                                       泸州市物业服务企业良好行为信用信息量化分级标准

备注：1.同一事项、同一奖项按最高得分计算一次；

2.良好行为信用信息包括本市行政区域内的信息；

3.经发现并核实一项虚假信息，此项不计分，且总分扣2分，以此类推。

附件3

                                         泸州市物业服务企业不良行为信用信息量化分级标准

备注：1.以上减分项目按就高原则减分，同一事件不重复计分。

2.不良行为信用信息包括本市行政区域内的信息。

3.一般不良行为信用信息根据法律法规动态调整。

附件4

                                           泸州市物业服务项目负责人基础信息量化分级标准

备注：经发现并核实一项虚假信息，此项不计分，且总分扣2分，以此类推。

附件5

                       泸州市物业服务项目负责人良好行为信用信息量化分级标准

备注：1.同一事项、同一奖项按最高得分计算一次；

2.良好行为信用信息包括本市行政区域内的信息；

3.经发现并核实一项虚假信息，此项不计分，且总分扣2分，以此类推。

附件6

                          泸州市物业服务项目负责人不良行为信用信息量化分级标准

备注：1.以上减分项目按就高原则减分，同一事件不重复计分。

2.不良行为信用信息包括本市行政区域内的信息。

3.一般不良行为信用信息根据法律法规动态调整。

附件7

      泸州市物业服务企业不良信用信息记分告知单

                    编号：                     ：

经查，你公司在管项目_________________________存在           _________________________情形。根据《泸州市物业服务行业信用评价监管办法》的有关规定和《泸州市物业服务企业信用信息量化标准》第_ _        __条的规定，对你公司给予记__         _              分的处理。

若你公司在收到本告知单之日起__ __天内整改到位，可根据《泸州市物业服务行业信用评价监管办法》第二十六条的规定，在泸州市信用监管平台向相关部门申请修复信用分；若你公司对上述处理和记分有异议，可在信用信息公示期内向不良信用信息采集单位申请核查。

单位名称（盖章）：

                                     年    月   日

附件8

泸州市物业服务项目负责人不良行为信息记分告知单

                      编号：

（项目负责人姓名），  （受聘机构）    ：

经查，你所任职的（项目名称）____________________存在_________________________情形。根据《泸州市物业服务行业信用评价监管办法》的有关规定和《泸州市物业服务项目负责人信用信息量化标准》第____条第____款的规定，对你给予记____分的处理。

若你在收到本告知单之日起____天内整改到位，可根据《泸州市物业服务行业信用评价监管办法》第二十六条的规定，在泸州市信用监管平台中向相关部门申请修复信用分；若你对上述处理和记分有异议，可在信用信息公示期内向不良信用信息采集单位申请核查。

单位名称（盖章）：

年    月   日

附件9

                             泸州市物业服务企业不良行为信息异议申请表

附件10

                                                 泸州市物业服务项目负责人不良行为信息异议申请表

附件11 

异议处理情况告知单

（物业服务企业名称/项目负责人姓名）：

你公司/你于      年    月    日提出的“                                  ”不良行为信息异议申请/异议申请复查事项已通过核准，现已对提出的第    条第    款记分项进行了修正。请于      年    月    日后，登陆泸州市智慧物业信用评价监管系统进行查询。

 单  位（盖章）：

经办人（签名）：

                                                年   月   日

附件12

异议申请驳回告知单

（物业服务企业名称/项目负责人姓名）：

你公司/你于          年       月       日提出的“                         ”不良行为信息异议申请/异议申请复查事项经我单位审核，认定第    条第    款的记分项客观属实，对你公司/你提出的异议申请/异议申请复查不予采纳。

单  位（盖章）：

经办人（签名）：

                                                  年    月   日

 附件13

泸州市物业服务企业不良行为信息修复表

信用修复表编号：

附件14

泸州市物业服务企业不良行为信息信用修复承诺书

      住房和城乡建设局：

我公司                   ，统一社会信用代码：                 ，法定代表人            ，身份证号后4位        ，于      年    月    日，违反了《泸州市物业服务行业信用评价监管办法》条款。在不良行为发生后，我公司认真学习相关政策法规，积极了解相关信用体系建设政策文件，主动修正和整改不良行为。现提请对该条不良行为信息进行信用修复。

我公司郑重承诺：

一、所提供资料均合法、真实、准确和有效；

二、已按照行业主管部门要求，及时、全面进行整改；

三、将严格遵守国家法律、法规、规章和政策规定，依法守信从事物业服务活动；

四、自觉接受政府、行业组织、社会公众、新闻舆论的监督，积极履行社会责任；

五、若未遵守本承诺内容，将依照有关法律、法规和政策规定接受处理，并依法承担相应责任。

六、本《不良行为信息信用修复承诺书》同意向社会公开。

法人代表人（签字）：

单位名称（盖章）：

                         年   月   日

附件15

                             泸州市物业服务项目负责人不良行为信息修复表

信用修复表编号：

附件16

泸州市物业服务项目负责人不良行为信息信用修复承诺书

      住房和城乡建设局：

项目负责人            ，身份证号后4位       ，受聘单位                 ，于       年    月    日，违反了《泸州市物业服务行业信用评价监管办法》条款。在不良行为发生后，我认真学习相关政策法规，积极了解相关信用体系建设政策文件，主动修正和整改不良行为。现提请对该条不良行为信息进行信用修复。

我郑重承诺：

一、所提供资料均合法、真实、准确和有效；

二、已按照住建行政主管部门要求，及时、全面进行整改；

三、将严格遵守国家法律、法规、规章和政策规定，依法守信从事物业服务活动；

四、自觉接受政府、行业组织、社会公众、新闻舆论的监督，积极履行社会责任；

五、若未遵守本承诺内容，将依照有关法律、法规和政策规定接受处理，并依法承担相应责任。

六、本《不良行为信息信用修复承诺书》同意向社会公开。

                            项目负责人（签字）：

                                                 年  月  日

附件17 

                               物业服务企业及其项目负责人信用信息情况公示栏（模板）