第 145-155 号

（ A 类）承办单位 自贡市城乡规划建设和住房保障局

市政协第十四届委员会第五次会议　　　收到时间　2016年01月25日

                                                                                                                                                                                                                                                   提出时间　2016年01月21日

自贡市城乡规划建设和住房保障局

对市政协十四届委员会五次会议

第155号提案的答复函

王瑛副主委：

您提出的《关于改善城市社区物业管理问题的建议》（第155号提案）收悉。感谢您对提案办理工作的关心和支持。提案就如何改善我市城市社区物业管理工作提出了很好的建议和意见。对您的建议，我局进行了认真研究，并积极采取相应措施，分步予以推进。现将有关情况答复如下：

物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观要求和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，事关民生，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。我市的物业管理从无到有，随着城市发展而不断壮大。物业管理又是新兴行业，在其发展过程中，各种社会矛盾也呈现出来，已成为一个新的社会热点问题。为使社区和谐、促进行业健康发展，近年来，我局在改善人居环境、规范物业服务企业行为方面主要开展了以下工作：

一、加大投入力度，居家环境明显改善

    我局围绕群众联系最密切、社会最关心、受益最直接的“居家民生”问题，联合市财政局出台了《关于推进城市居家民生工程的实施意见》（自规建住发〔2014〕190号），启动以“社区规划、社区整治、社区管理、社区关爱”四大行动为重点的系统工程，对全市老旧小区进行“再规划、再建设、再利用”，通过四大行动实施改善目前住宅小区规划不合理、小区停车难、水电气设施老化、违章搭建等在功能、环境和管理上存在的突出问题，为促进我市物业管理水平的提高创造良好的硬件环境。截止2015年，共投入约380万元，完成周家冲小区、巴茅塘盐业职工宿舍老旧小区、银桦小区综合整治；启动全市105个居民住宅小区供配电设施改造。实施既有住宅增设电梯工作，被纳入全省既有住宅增设电梯工作试点城市之一，争取到省级专项补贴资金2000万元，联合财政、质监、公安、国土、气象等部门，出台《自贡市既有住宅增设电梯实施意见》（自规建住发﹝2015﹞105号），编制完成3000册《既有住宅增设电梯办事指南》，截止2015年，全市已有2栋单元楼正式开工（不含政策发布以前自发安装的电梯），1栋单元楼启动补助资金申报程序（原有电梯井），4栋单元楼启动前期报建程序。

二、加大行业监管力度，强力推进行业培训，规范物业服务企业行为

建立监督考核机制，将小区物业管理工作纳入全市城乡环境综合整治考核，明确考核指标、考核主体，切实调动各级政府在物业管理工作中的积极性。严格落实物业管理市场公平竞争机制，实行前期物业管理招投标制度，打破了自建自管的体制。建立物业服务企业诚信体系，每年定期公布物业服务企业信用档案，并将信用档案与前期招投标、优秀物业管理项目评选和企业资质管理挂钩，有效促进企业诚信经营。建立物业服务信息公开制度，在37个试点小区统一制作住宅小区物业服务公示栏，对服务等级、收费标准、投诉电话等进行公示，着力解决物业服务信息不对称、收费不公开、质价不相符等突出问题。针对物业服务质价不相符的问题，启动住宅小区前期物业服务等级评定，有效解决了物业服务质量考核监督机制的缺失。开展以消防、设施设备养护为主要内容的安全大检查，对存在问题和不规范行为责令限期改正、予以通报批评。

同时，加强物业服务行业从业人员技能水平培训，建立物业服务项目经理管理办法，邀请行业专家对项目经理开展培训，共271人获得项目经理资格证书。此外，与自贡建筑工程技术学校、市总工会联合举办了5期物业管理人员专业技能培训班，邀请省内外行业专家举办“物业发展管理论坛”专题讲座，先后共有1000余人次参与各类培训，为我市物业管理实现规范化、标准化的工作目标夯实了基础。

三、建立联合执法机制，切实提高对小区各类问题的管控

针对住宅小区内业主乱搭乱建、住改商等侵权行为屡禁不止问题，我局一方面要求物业服务企业按照告知、制止、上报相关执法部门的程序，加强对小区违法建设行为的监督。另一方面积极推动联合执法队伍的建立，在市政府《关于加强全市物业管理工作的意见》中明确提出要逐步推进多部门联合执法机制，各区县政府应建立由城乡管理执法部门牵头，城乡建设住房保障、工商、公安、消防、卫生、环保等部门配合的联合执法机制，对物业管理区域内“住改商”、车辆乱停放、乱搭乱建和违规装饰装修等行为进行有效预防和处理。近年来我局共处理乱搭乱建和违规装饰装修投诉100余起。

四、加强对业主委员会的指导，开展专项知识培训

为进一步规范业主大会和业主委员会的活动，提高业主委员会成员物业管理政策法规水平，更好地维护业主合法权益，我局以“送学下乡”、“法制进小区”等形式，组织开展针对业主委员会的知识培训，在盐都花园、丹桂小区、物华晶舍、谢家坝社区、翰林尚舒房等矛盾集中的小区设立宣传点，开展宣传活动，接受群众咨询，使《四川物业管理条例》家喻户晓。截止2015年底，我局共组织了4次针对业主委员会的培训，全市共有170个物业项目的业主委员会成员共计1000人/次参加了培训。

虽然我局在加强物业管理方面做了一些工作，但正如您提案所述，我市物业管理仍然存在监管不到位、服务不规范、瓶颈问题未有效突破等现象，这些问题造成我市物业服务行业的整体水平提高缓慢。

关于您提出的几点建议，我们认为很有针对性，结合我市物业管理实际，为提高我市物业行业的服务水平，规范物业管理行为，加大对物业服务行业监管力度，经研究今后将主要做好以下几方面的工作：

一是启动自贡市物业管理立法工作。市政府虽然印发了《关于加强全市物业管理工作的意见》（自府发〔2013〕16号），明确提出建立“条块结合，以块为主”的管理体制，规定了区县政府、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会，物业管理行政主管部门及相关部门和单位在物业管理工作中应当承担的职责，但从实际来看，各区县、各职能部门在机构、人员、责任上落实不到位，综合监管的合力尚未形成，导致违规搭建、停车治理等瓶颈问题未能得到根本解决。今年，我市已将自贡市物业管理条例立法工作提上议事日程，由我局负责条例起草工作，将通过立法的契机，进一步落实相关职能部门的职责，使执法部门能够深入小区，有效解决违规装修、车辆乱停放、开发企业遗留等问题。在强化基层组织的职能职责方面，将积极探索物业网格化管理模式，大力实行“区属地负责，街道办事处具体实施，社区居委会负责落实，物业行政主管部门监督指导，相关部门密切配合”的工作机制，建立健全市、区、街道办事处、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制。落实街道（乡镇）属地管理职责，加强对辖区内物业管理的组织领导和管理监督。建议街道（乡镇）设物业管理办公室，配备专门的工作人员，负责指导业主大会召开、业委会成立和换届，协调处理社区居委会（村委会）、业委会、物业服务企业的关系以及有关物业管理服务纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和考核。

二是开展物业管理规范年主题活动。我局确定今年为物业管理规范年，着重从抓好市场秩序、服务行为、业主委员会履职、老旧小区整治改造、示范项目建设等方面开展规范工作，围绕物业服务合同履约不到位、业委会履职难、项目退出行为不规范等方面问题开展专项整治，进一步规范市场双方行为，维护物业管理活动的正常秩序。此次规范年活动，将对各物业服务企业进行全面检查验收，对活动开展情况进行考核，并在媒体上公布对物业企业的考核评分情况。考核评分排名在后10%的企业，各区（高新区）、县将其作为重点监管对象；同时对其资质进行重新核定，不符合规定条件的，按规定作出降低或注销资质、限制参加招投标、禁止创先评优等处理。

三是加大物业管理的宣传引导工作。我局设计了小区物业服务公开宣传栏格式，要求全市范围内的物业服务企业统一制作住宅小区物业服务信息公开栏，宣传物业管理信息、政策法规，着力解决信息不对称、收费不公开等突出问题，实行管务公开。另外，总结之前的宣传经验，查漏补缺，针对群众关心的物业管理的热点问题，以简单易懂的图文问答形式，印制物业管理宣传册，目前这一工作正在进行中。

四是加大对老旧住宅小区的综合整治力度，探索老旧小区改造后的后续管理。今年，我市将加大老旧小区整治力度，计划实施钟云山A区、青杠林社区红烛村1、2、3栋、盐工新村11栋等8个住宅小区综合整治工作，启动78个老旧小区供配电实施改造。同时,把握好自贡市物业管理条例立法的契机，将老旧小区改造管理工作上升到法律层面加以规范，对改造后的小区，街道办事处（乡镇人民政府）组织业主成立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业。业主大会无法成立的，街道办事处（乡镇人民政府）指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，成立社区物业服务中心，实施物业管理。同时，探索建立老旧小区的共用部位、共用设施设备专项维修资金的补建工作，切实构建老旧小区长效管理机制。

您对以上回复有何意见和建议，请登录自贡市人大代表建议、政协提案信息管理系统（网址：http://jyta.zg.gov.cn）填写《办理市政协提案征求意见表（样表）》（详见附件）。

附件：办理市政协提案征求意见表（样表）

自贡市城乡规划建设和住房保障局

                           2016年4月22日

    （联系人：刘莉；联系电话：2203498）