相信很多人都有这样的感受，小区物业和业主总是冲突不断，心中甚至泛起“换成别人家的物管就好了”的念想。

　　于是部分业委会密谋“换家物业”，然而“业主炒物管”这件事远比想象中复杂，且目前许多地方关于物业企业退出的机制并不完善。

　　日前，省住建厅官网发布《2017年全省房地产市场监管工作要点》（以下简称《要点》），通过19条要点概括了今年全省房地产市场监管的主要内容。四川发布客户端记者发现，在规范物业服务市场一栏中，研究制定《四川省物业项目服务退出管理办法》赫然在列，如若该文件出台，业主炒物业、物业炒业主，有望有章可循了！

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　　四川将制定《四川省物业项目服务退出管理办法》

　　《要点》第三大点明确“规范物业服务市场”是我省今年的重点工作，首当其冲的是完善物业监管体系。第十二条提出：

　　◆ 按照物业服务企业资质行政审批改革要求，加强事中事后监管，探索物业服务市场监管新模式。

　　◆ 完善物业服务企业诚信档案和信息平台，实行“黑名单”制度，建立以信用为核心的新型监管机制。

　　◆ 研究制定《四川省物业项目服务退出管理办法》，完善物业服务招投标制度，维护物业服务市场秩序。

　　事实上，现行的《四川省物业管理条例》中，已赋予了业主大会“确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业”的职责。

　　物业管理条例还明确物业服务企业触犯以下三种情形的，应退出物业服务，一是合同期满未续约的；二是依法、依约定解除合同的；三是法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。

　　此外，《条例》还规定，物管从事与其资质等级不相符合的服务或变相转让物业服务企业资质证书的，可处5万元以下的罚款；擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，可处5万元以下的罚款；逾期拒不退出物业管理区域的，可处5万元以上15万元以下的罚款。

　　从规定来看，现行条例并没有明确业主大会对于物业退出的具体措施，此次将研究制定的《要点》有望对此进行详细规划。

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　　它山之石：业主炒物业、物业炒业主都有章可循

　　四川发布客户端记者梳理，截至目前，浙江、天津、广州等地已相继出台了物业服务企业退出办法。

　　2010年，《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》出台，翻看办法，其中对“业主炒物业”、“物业炒业主”等事项都进行了详细规定。不妨来看看它们的措施。

　　浙江：要炒物业，必须过半业主同意

　　▶ 情形一：业主炒物业

　　如果小区和物业服务企业处于合同期，业主想炒掉物业，必须经过三道程序：

　　1.至少要有20%的业主联名提议炒掉物业，或者业主委员会就炒物业达成一致意见。

　　2.从期望解除合同的日子算起，至少提前90天召开业主大会，在开大会前的15天，在小区内公示这些材料：会议通知、解聘物业服务企业事项。

　　3.必须征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，并且，同意炒物业的业主人数也得过半，业主大会才能做出解聘物业服务企业决定。决定出炉后，3天内，书面通知物业公司。

　　▶ 情形二：物业炒业主

　　在合同期内，若因小区业主长期拖欠物业费、收费低等，造成物业公司入不敷出，萌生去意，物业可以通过4个步奏推出服务：

　　1.在期望解除合同日期的90天前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业委会，并围绕着怎么退出，退出后该怎么办等事项，和业主们协商。

　　2.协商一致后，将退出通知在小区内公告15天。

　　3.解约原因、退出时间，物业公司都得用书面形式送交所在地物业主管部门和街道办事处（乡、镇政府），并书面告知社区居委会。

　　4.业委会启动选聘新物业服务企业程序。

　　但浙江的条例中也明确，业主大会和业主委员会应当从稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业。

　　广州：物业服务企业如果暴力交接，或追究刑责

　　2013年，广州实施的《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》则对新旧物管公司交接做了具体规定。

　　部分小区新旧物业交接引发纠纷甚至斗殴时有发生，有些物业甚至拒不搬出当起“老赖”，对此，广州的条例增设了取消涉事物业服务企业2年内参加前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格等制约措施。

　　案例:

　　日前，成都温江八号公馆小区前不久在召开业委会选举大会时，被多名自称小区业主的人冲击会场，不仅票箱被砸烂，选票还被撕毁，致使选票无效。其中一名肇事者就是小区物业——成都市宏鹏物业管理有限公司的客户经理。

　　针对这类暴力阻挠事件,广州也有明确处罚措施:

　　办法规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物，违反治安管理的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　广州的条例中还明确：

　　物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的情形必须无条件退出。

　　它山之石只是作为参考，以上措施并不一定会写入四川条例中。接下来，我省将结合实际出台相关文件，一起期待吧！

     原标题：物业不能再“任性” 四川居民炒你鱿鱼将有法可依了！