广大市民朋友们：

  为深入推进共建共治共享社会治理体系建设，进一步加强我市物业管理工作，提高立法质量，现将《眉山市物业管理条例（征求意见稿）》公开征求公众意见。

如有修改意见，请于11月19日17：00前通过以下形式反馈我办。
   1. 在本网页下方在线提交您的修改意见。
   2. 传真：028-38168657。
   3. 通过邮件发送至380365893@qq.com邮箱。
   4. 直接向我单位写信，地址：眉山市东坡区眉州大道西一段2号主东9-1（眉山市人民政府法制办公室）。
   特此公告

附件：1.《眉山市物业管理条例（征求意见稿）

    2.《眉山市物业管理条例（征求意见稿）》起草说明

                                              眉山市人民政府法制办公室
                                                  2018年10月19日 

                                                                                             眉山市物业管理条例

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条（立法目的）为规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，保障物业安全与合理使用，营造良好的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等有关规定，结合眉山市实际，制定本条例。

第二条（适用范围）眉山市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

第三条（政策引导）市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，制定和落实现代物业服务业扶持政策，鼓励采用新技术，依靠科技进步提高物业服务水平，推进绿色和智慧小区建设。

第四条（部门职责）市、县（区）人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府相关部门按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（乡、镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的具体指导和监督工作。

社区居民（村民）委员会应当协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理活动。

第五条（成立物业管理委员会）成立由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民（村民）居委会和发展改革、公安、环境保护、城管执法、城乡规划、工商等相关职能部门及供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位组成的物业管理委员会，由街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集物业管理委员会成员单位、物业服务企业、建设单位、业主委员会或者业主代表召开物业管理联席会议，协调处理物业管理和社区管理之间的相关问题。

第二章  业主、业主大会、业主委员会

第一节  业主

第六条（业主）依法登记取得房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担相应义务。

第七条（业主权利）业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）对物业管理区域内共有部分实施共同管理；

（二）对共同管理的有关事项提出建议；

（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（六）监督业主大会和业主委员会的工作；

（七）监督物业服务合同的履行；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

第八条（业主义务）业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的义务；

（四）履行物业服务合同约定的义务；

（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

（六）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。

第九条（禁止性事项）业主有下列情形之一的，业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制，不得担任楼栋长、业主代表、业主大会筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会候补委员、换届选举小组成员：

（一）不具有完全民事行为能力的； 

（二）因疾病或者其他原因不具备履职能力的；

（三）被依法限制人身自由的；

（四）未按照规定交纳物业服务费、住宅专项维修资金等相关费用且未改正的；

（五）有损坏房屋承重结构、侵占绿地、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；

（六）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

（七）本人及其配偶、直系亲属在本物业管理区域内提供物业服务的企业任职的； 

（八）不按照法律、法规、规章履行业主义务的。

已担任前款规定职务的业主，有第（一）项、第（二）项和第（三）项情形的，其资格自行终止；有前款其他情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其资格。

第二节 业主大会

第十条（业主大会）业主大会由物业管理区域内全体业主组成，同一物业管理区域只能设立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

第十一条（业主大会职责）业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、罢免、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；

（四）确定物业服务等级标准以及物业服务收费标准；

（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途；

（六）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；

（七）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（八）改变或者撤销业主委员会做出的与业主大会决定不一致的决定；

（九）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第（五）和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条（业主大会投票人数及专有面积）业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，业主人数按建筑物专有部分数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

专有部分面积，以不动产登记薄记载为准；尚未进行不动产登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按商品房买卖合同记载的面积计算。

第十三条（首次业主大会会议筹备经费）建设单位在物业管理区域内房屋首次竣工验收备案前7日内；本条例施行前物业管理区域内房屋已竣工验收备案但尚未召开首次业主大会会议的，建设单位在报送成立业主大会资料时，应当将建设单位承担的首次业主大会会议筹备经费缴存至街道办事处（乡、镇人民政府）指定账户，按实结算。

第十四条（业主大会的申请）符合成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当在条件具备之日起30日内向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）书面申请成立业主大会，并同时报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等文件资料。

建设单位未及时书面报告申请成立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）提出成立业主大会的书面申请，街道办事处（乡、镇人民政府）可责令建设单位在30日内改正，逾期未改正的由街道办事处（乡、镇人民政府）组织业主成立业主大会。

第十五条（筹备组的成立）街道办事处（乡、镇人民政府）应当自接到成立业主大会申请之日起15日内，会同物业所在地县（区）住房城乡建设行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，并自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

街道办事处（乡、镇人民政府）应当将筹备组名单在物业管理区域内予以公示，公示时间不少于7日。业主对成员名单有异议的，由街道办事处（乡、镇人民政府）协调解决；公示无异议或者异议妥善解决的，筹备组自公告之日起成立。

第十六条（筹备事项）筹备组负责以下筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主名单、业主投票权数和业主专有部分面积；

（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（四）确定业主大会会议表决规则；

（五）拟定业主委员会选举办法、工作规则草案，提出候选人名单；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前予以公示，公示时间不少于7日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并及时作出答复。

第十七条（资料移交）建设单位应当自筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置证明；

（七）其他有关文件资料。

建设单位已经注销的，由物业服务企业提供有关资料，相关职能部门、专业经营单位应协助提供。

第十八条（楼栋长）物业管理区域内可以按幢、单元等为单位推选楼栋长或业主代表参加业主大会会议，行使共同管理权。楼栋长、业主代表的产生程序、资格条件、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。

第十九条（业主大会表决形式）业主大会表决形式可以采取现场投票、书面征求意见或者短信、微信、电子邮件、APP平台等电子投票方式，表决形式应当真实反映业主意愿，具有可追溯性。

县（区）人民政府应当逐步建立业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会使用。

业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公告至少三十日；业主大会投票表决的全部资料应当保存五年以上，业主可以查询、复制并依法实施监督。

第二十条（分期选举）同一宗地分期开发的物业，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会应当为后期开发的物业预留成员名额，但增补后业主委员会委员成员总人数不得超过业主大会议事规则规定的最高人数。

第三节  业主委员会

第二十一条（业主委员会委员及候补委员）业主委员会由业主大会选举产生，由5至11人单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定；任期不超过5年，可以连选连任。具体人数、任期、任职条件、终止成员资格等事项由业主大会议事规则确定。

业主委员会可以设置候补委员，业主委员会委员出现缺额的，候补委员按得票数量依次递补，递补后应将人员变动情况在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于30日。候补委员的名额、选举产生规则、递补方式和职务终止规则等事项在业主大会议事规则中规定。

第二十二条（鼓励专业人员进入业主委员会）鼓励具有业主身份的社区党组织成员和居民（村民）委员会委员、网格员；党代表、人大代表、政协委员；党政机关、企事业单位领导干部参选业主委员会委员，发挥模范带头作用，依法履行职责。

第二十三条（业主委员会备案）业主委员会应当在选举产生之日起30日内持相关资料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起30日内向街道办事处（乡、镇人民政府）进行变更备案。业主委员会持街道办事处（乡、镇人民政府）备案证明，可以向相关单位申请刻制印章、设立银行账户。

第二十四条（业主委员会议事程序）业主委员会会议应当有半数以上委员出席，所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可。业主委员会不得决定超过本届任期范围的相关事项。业主委员会在职权范围内的决定，对全体业主具有约束力，并应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于7日。

第二十五条（业委会公布事项）业主委员会应当及时向全体业主公布下列情况和资料，接受全体业主监督：

（一）管理规约和业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务企业的选聘和物业服务合同内容；

（四）业主委员会委员的姓名、职务、联系方式、物业服务费用交纳情况等；

（五）物业共有部分、共用设施设备的使用和收益情况；

（六）业主大会、业主委员会经费的收支情况；

（七）专项维修资金的筹集、使用、管理情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定事项应持续公示，第（五）项、第（六）项、第（七）项规定事项，应当每半年公布一次。

业主委员会未按规定公布、更新的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当责令其限期公布。

第二十六条（禁止行为）业主委员会及委员不得有下列行为：

（一）不履行业主委员会职责，阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订物业服务合同；

（四）擅自使用业主委员会印章；

（五）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主公共收益及其他财产；

（六）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用设施设备和共有部位用途的；

（七）擅自披露业主大会或者业主信息；

（八）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬；

（九）打击、报复、诽谤、陷害投诉、举报人；

（十）违反法律法规规定，超越业主大会赋予的职权，影响社区安定及公共秩序，侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款行为的，由业主大会或业主委员会根据业主大会的授权，罢免其委员资格，录入业主信用信息档案；业主委员会拒不履行罢免程序的，经百分之二十以上的业主申请，由街道办事处（乡、镇人民政府）指导召开业主大会临时会议履行罢免程序，选举产生新的业主委员会委员。

第二十七条（期满换届）业主委员会应当在任期届满90日前书面报告街道办事处（乡、镇人民政府），提交换届选举工作方案。街道办事处（乡、镇人民政府）应当指导、协助成立换届选举筹备组选举产生新一届业主委员会。换届选举期间，业主委员会不得就由业主大会决定的共同管理事项组织召开业主大会，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的事项除外。

上一届业主委员会应当自换届之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交至新一届业主委员会。拒不移交的，由街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回。

第二十八条（委员津贴）业主大会、业主委员会日常工作经费和业主委员会委员津贴的筹集和使用由业主大会决定，并定期向全体业主公布，接受业主监督。

第二十九条（保密条款）建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主委员会及其委员应当对业主资料保密。

第三十条（第三方机构）业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方专业机构，开展业主大会成立协助、物业项目承接查验、物业服务费用测算、业主共有资金审计、物业服务质量评估等活动。

第三章 前期物业管理

第三十一条（物业区域的划分）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；物业管理区域已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以向主管部门申请划分为不同的物业管理区域。

物业管理区域划定后，建设单位在销售商品房时，应当以图文形式将下列内容向买受人明示，并作为商品房买卖合同的附件：物业管理区域的范围；物业共有部位、共用设施设备名称；规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量、位置和权属；物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置；地下室、底层架空层面积及其权属；生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

第三十二条（物业服务用房）新建住宅区域必须按规定配建物业服务用房、业主委员会议事活动用房，原则上不得设置在地下室或半地下室。物业服务用房面积按计入容积率的总建筑面积的千分之二配置，最小面积不得小于100㎡，最高不超过600㎡；业主委员会议事活动用房按照不低于30㎡配置。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立、合格的水、电等计量装置。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，物业服务企业和业主委员会不得擅自变更用途，不得分割、转让、抵押、出租。

第三十三条（物业招投标）市住房城乡建设行政主管部门应当建立物业服务招投标评标专家库，建立全市统一的物业服务招投标平台，建设单位在取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证后3个月内通过物业服务招投标平台选聘前期物业服务企业。建筑面积低于3万平方米或投标人少于3个的，经住房城乡建设行政主管部门核准后可以采取协议方式选聘物业服务企业。

建设单位在选聘前期物业服务企业时应当确定物业服务等级标准，并在前期物业服务合同中明确。

第三十四条（前期物业服务合同与临时管理规约）建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向商品房买受人予以明示，并有义务作出说明。商品房买受人应当对接受前期物业服务合同和遵守临时管理规约进行书面承诺。

第三十五条（前期物业收费）建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费；已作出物业服务费减免承诺的，应当向物业服务企业支付相应的物业服务费。

第三十六条（承接查验）建设单位、前期物业服务企业应当在物业交付使用15日前按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，完成物业共有部位、共用设施设备的承接查验工作。物业承接查验应当邀请业主代表以及社区居民（村民）委员会参加，也可以聘请相关专业机构协助进行。

物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共有部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将承接查验资料移交业主委员会。

第三十七条（物业的交付条件）建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同的约定，向前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。新建住宅小区应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收备案；

（二）供水、排水、供电、供气、通讯、消防等专业经营设施设备按照规划设计、工程图纸和服务标准要求建成，经验收合格；

（三）道路、绿地和物业服务用房、业主委员会议事活动用房等公共配套设施和公共服务设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（四）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（五）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（六）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和社区服务等配套设施建设；

（七）同一住宅项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第四章 物业服务

第三十八条（前期物业服务的延续）前期物业服务合同期满，但物业服务区域未成立业主大会或者未依法选聘物业服务企业的，可以由前期物业服务企业按照前期物业服务合同继续提供物业服务至选聘新的物业服务企业入驻之日止。

第三十九条（业主大会选聘物业服务企业）业主委员会应当在业主大会选聘物业服务企业前将选聘方案报街道办事处（乡、镇人民政府）备案。

业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务企业，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同期限不得超过当届业主委员会任期。

一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。业主大会、业主委员会不得擅自肢解、分割物业管理区域分别进行招投标。

第四十条（物业服务企业续聘与解聘）物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并依据合同约定期限书面通知物业服务企业；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。

物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当按合同约定期限书面通知业主委员会，并向全体业主公示；合同未约定通知期限的，应当提前60日履行通知义务。

物业服务合同期满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续至业主大会作出续聘决定或者另聘的物业服务企业入驻时止。

第四十一条（物业项目退出）物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交物业服务用房；

（四）结清预收、代收和预付、代付费用；

（五）专项维修资金使用情况资料；

（六）利用共有部位、共用设施设备经营的相关资料；

（七）法律、法规、规章规定的其他事项。

物业服务企业未履行退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。经业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝退出。

第四十二条（应急企业库）市住房城乡建设行政主管部门应当建立应急物业服务企业预选库。物业服务企业退出物业项目时未成立业主大会或未能及时选聘物业服务企业的，经征求业主意见后，街道办事处（乡、镇人民政府）可以在应急物业服务企业预选库中随机选定物业服务企业提供服务。应急物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行，合同期至选聘新的物业服务企业入驻之日止。

第四十三条（物业服务履约保证金）物业服务企业应当按物业服务合同约定向物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）指定账户缴存物业服务履约保证金，作为物业服务企业擅自退出、终止物业服务后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件的应急保障资金。

物业服务履约保证金由街道办事处（乡、镇人民政府）监管。

第四十四条（物业服务内容）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务内容应当包括下列事项：

（一）物业共有部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；

（三）物业服务区域内房屋装饰装修行为的管理；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范、车辆停放等事项的协助管理服务；

（五）对物业使用中的禁止行为进行告知、劝阻、报告；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业档案和物业服务档案的保管；

（八）其他约定的物业服务事项。

第四十五条（物业服务信息公示）物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公布，并及时更新：

（一）物业服务企业的营业执照、专业人员资格证书、客服及工程维修联系电话、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项；

（五）物业共有部位和共用设施设备经营收益的使用情况；

（六）其他应当公布的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

第四十六条（专项服务）物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第四十七条（物业服务收费）物业服务收费应当遵循合法、合理、公平、公开和质价相符的原则，按照不同物业的性质、特点及服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，物业服务收费基准价及浮动幅度由价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门依法制定。

第四十八条（物业服务费的划分）未出售或未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担；已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。已交付业主的物业未达到交付条件，整改期间的物业服务费由建设单位承担。

第四十九条（业主交费义务）业主应当按照物业服务合同约定履行交费义务。

业主欠交物业服务费用或者公共分摊费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，可以申请人民法院强制执行并录入业主个人信用信息档案。

第五十条（物业安全防范）物业服务企业应当制订消防、电梯、防汛、地质灾害等物业管理区域内的安全防范应急预案，并定期开展演练。

物业管理区域内发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按照规定向辖区政府、相关行政管理部门和专业经营单位报告，协助做好救助工作。

第五十一条（物业服务企业禁止行为）物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自提高物业服务收费标准或降低物业服务标准；

（三）擅自利用共有部位、共用设施设备进行经营；

（四）擅自设置或者允许他人设置营业摊点；

（五）擅自改变物业服务用房、共有物业用途；

（六）擅自实施停水、停电、停气；

（七）挪用住宅专项维修资金；

（八）将全部物业服务业务整体转让；

（九）骗取、挪用或者侵占业主共有财产及收益；

（十）泄露业主信息，对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为；

（十一）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续；

（十二）物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

（十三）法律、法规规定的其他禁止行为。

物业服务企业有前款所列行为的，经依法作出处理后，记入物业服务企业信用信息档案。建设单位、业主大会可以在招标公告、招标文件中对失信物业服务企业参与招投标活动予以限制。市、县（区）住房城乡建设行政主管部门应当加强对物业服务企业的信用监管，监管情况及时向社会公布。

第五十二条（物业服务企业失信处罚制度）建立物业服务企业失信处罚制度，物业服务企业在物业服务活动过程中存在严重失信行为的，5年内不得参与本市范围内物业服务招投标，承接新的物业服务项目。

第五章 物业的使用与维护

第五十三条（物业不得擅自改变用途）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主、业主委员会和物业服务企业确需改变共有部分和共用设施设备用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后依法办理有关手续。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅、车库改变为经营性用房；工商行政管理、食品药品监督、税务、文化、安全生产监督、公安等部门不得办理违规将住宅、车库改变为经营性用房的有关证照、登记或备案手续。业主将住宅、车库改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并告知物业服务企业。

第五十四条（物业使用与维护的禁止行为）物业管理区域内禁止下列行为：

（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为；

（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；

（四）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；

（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；

（七）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；

（八）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第五十五条（停车管理）物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。

公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

第五十六条（公共收益管理）业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

第五十七条（停车保管）车库、车位使用人对停放的机动车辆有保管要求的，由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同，约定保管费用。

第五十八条（建设单位维修责任的延续）建设单位未按照本条例第十四条规定申请成立业主大会前，物业共有部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。

第五十九条（建设工程质量保证金管理）建设单位在办理竣工验收备案前，应当将与施工单位约定的建设工程质量保证金缴存至街道办事处（乡、镇人民政府）指定账户。

物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经街道办事处（乡、镇人民政府）核实后，在建设工程质量保证金中列支维修费用。

第六十条（装修管理）对立案查处和正在实施违法建设、违规装修行为的，由相关行政主管部门及时书面通知专业经营企业，不得为其提供相关的专业经营服务。

行政主管部门认定附有违法建设的房屋，应当及时书面告知不动产登记机构限制办理变更、转移、抵押登记。违法建设情形消除的，应当及时书面告知不动产登记机构解除限制。

第六十一条（专业设施管理责任）住宅物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位，负责入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。

第六十二条（住宅专项维修资金规定）建立住宅专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施设备保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金管理，应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、按户核算、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

第六十三条（物业专项维修金的应急使用）发生下列危及房屋安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、业主、物业服务企业均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向物业专项维修资金管理部门提出资金使用申请并同时报告辖区街道办事处（乡、镇人民政府）：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备故障存在严重安全隐患的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（五）公共护栏（围）破损严重的；

（六）因自然灾害对物业共有部分、共用设施造成其他损害，危及人身财产安全的；

（七）其它需应急使用住宅专项维修资金的。

物业专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起3个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

第六十四条（老旧住宅小区物业管理）县（区）人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅小区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

提倡旧住宅小区实行物业管理。老旧住宅区改造整治完成后，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式。

改造后仍不具备引入专业物业服务条件的，在居民（村民）委员会的指导下实行自治。

第六章 法律责任

第六十五条（已有法律约定）违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

第六十六条（业主委员会的法律责任）业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的行为的，由街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，由街道办事处（乡、镇人民政府）组织召开业主大会会议选举新的业主委员会，并录入个人信用档案。

第六十七条（物业服务企业的法律责任）物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由住房城乡建设行政主管部门予以处罚，并录入企业信用档案：

（一）擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以下的罚款；

（二）逾期拒不退出物业管理区域的，处5万元以上15万元以下的罚款。

第六十八条（专业经营单位的法律责任）专业经营单位未按规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上30万元以下的罚款。

第六十九条（建设单位的法律责任）建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由住房城乡建设行政主管部门予以处罚，并录入企业信用档案：

（一）未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款；

（二）未按规定缴存首次业主大会会议筹备经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款。

第七章 附则

第七十条（施行日期）本条例自XXXX年XX月XX日起施行。

                                             关于《眉山市物业管理条例（征求意见稿）》的起草情况说明

    根据《眉山市地方立法条例》和《眉山市地方性法规立法技术规定》，市住房城乡建设局起草了《眉山市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），现将具体起草情况说明如下。

一、制定《条例》的可行性和必要性

（一）可行性。一是党和政府高度重视。近几年来，市委、市政府高度重视物业管理工作，多次强调加强物业管理行业监督，提高物业服务水平，促进和谐社会的建设。二是有现行法规和管理经验作立法基础。自国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》出台后，我市先后针对上位法出台了《进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》、《眉山市普通住宅小区物业管理服务等级标准》等多个地方性物业管理配套政策文件，并注重了政策之间的配套衔接，已经初步形成了一个具有地方特色的物业管理政策体系，这为我们出台《眉山市物业管理条例》奠定了坚实的基础，也为其实施落实创造了良好的执行贯彻的渠道。三是有广大业主法律意识提高作实施保证。近年来，我市广大业主法律维权意识不断提高，改善居住环境的民众觉悟和愿望也越来越高，广大民众不断呼吁加快物业管理法治化建设步伐。在社会各界强烈呼吁下，制定我市物业管理地方性法规，无疑已经具备了立法可行以及执法可行的充分基础。

（二）必要性。物业管理对于改善城市面貌和群众居住环境，维护社区稳定，发挥了重要作用。随着眉山市物业行业的发展，物业管理纠纷日趋增多，行业发展亟需进行规范。《四川省物业管理条例》对业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的职责、前期物业管理、物业服务和物业的使用与维护作了规范，但由于物业管理涉及多方主体的不同利益，在实践中尚有许多问题需要进一步明确和细化，如：物业管理区域如何划分、业主委员会委员入选条件、业主不缴纳物业服务费的解决措施等等。另外，在物业管理的监督管理工作中，由于相关职能部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会的职责不清，影响了物业管理工作的有序开展。为解决这些问题，促进我市物业管理行业健康发展，制定一部符合我市实际情况、操作性强的物业管理法规，非常必要，也十分迫切。

二、《条例》的起草依据

《条例》的起草依据主要有《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《物业承接查验管理办法》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省物业管理条例》、《四川省城乡规划条例》、《四川省城乡环境综合治理条例》、《眉山市地方立法条例》，同时借鉴了广东惠州、东莞，四川自贡、泸州等地的立法工作经验。

三、《条例》的起草过程

2017 年6月，立法工作提上日程，我局印发了工作方案，做了资料收集等前期准备工作。6月、7月，由市人大牵头，市法制办共同参与，赴东坡区、彭山区、青神县、仁寿县、丹棱县、洪雅县开展了立法调研，了解掌握了我市物业管理的基本状况和立法需求，对《条例》框架有了初步构思。2018年4月，由市人大副主任陈万忠带队，市法制办共同参与，先后赴四川泸州、自贡进行了学习考察。8月，由市人大副主任李永高带队，市法制办共同参与，先后赴广东东莞、惠州进行了学习考察，在借鉴其他城市立法和管理经验的基础上，修订了《条例》的框架，并着手起草了《条例》草案。

四、《条例》的主要内容和特色

（一）主要内容

《条例》共7章70条，除总则和附则外，还包括业主、业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业服务、物业的使用与维护、法律责任等内容。

第一章总则，主要规定了立法目的、适用范围、政策引导、部门职责、物业管理委员会等内容。其中的政策引导，鼓励采用新技术，依靠科技进步提高物业服务水平，推进绿色和智慧小区建设。

第二章业主、业主大会、业主委员会，主要规定了业主的权利和义务、限制业主在小区公益职务中被选举权的行为、业主大会的职责、业主大会的申请及成立程序、筹备业主大会经费来源、业主委员会的成立及备案、业委会公布事项及禁止性事项、业委会委员津贴，解决住宅小区成立业主大会困难、业主委员会履职等内容。

第三章前期物业管理，主要规定了物业区域的划分、物业服务用房、物业招投标、前期物业服务合同与临时管理规约、前期物业收费、承接查验、物业的交付条件等内容，解决了前期物业管理中产权不明晰、收费不明确等突出矛盾。

第四章物业服务，主要规定了前期物业服务的延续、业主大会选聘物业服务企业、物业服务企业续聘与解聘、物业项目退出、应急企业库、物业服务履约保证金、物业服务内容、物业服务信息公示、专项服务、物业服务收费、业主交费义务、物业安全防范、物业服务企业禁止行为、物业服务企业失信处罚制度，通过服务标准、收费标准、履约保证金、企业的选聘和解聘、禁止性事项规范物业服务企业的经营行为。

第五章物业的使用与维护，主要规定了物业不得擅自改变用途、物业使用与维护的禁止行为、车位管理、建设工程质量保证金管理、装修管理、住宅专项维修资金规定、老旧住宅小区物业管理等内容，确保住宅小区内物业的安全使用。

第六章法律责任，规定了违反本条例有关规定的业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位处罚措施。

（二）特色

1.关于体制机制。《条例》规定由街道成立物业管理委员会，协调处理物业管理和社区管理之间的相关问题，明确了街道在物业管理中的属地管理和具体实施主体的作用。

2.关于业主大会成立困难的解决办法。针对召开业主大会难，业主参与率低的现象，《条例》规定了可以以幢、单元为单位，推选楼栋长、业主代表参加业主大会。同时可以通过微信、APP等电子投票方式进行表决，减少了会议表决难度。建立首次业主大会筹备经费预缴制度，解决成立业主大会的经费困难问题。

3.关于业主委员会委员入选条件。在实际工作中，业主委员会委员的人选争议较大，有的业主长期不缴纳物业服务费，在小区内乱搭乱建等行为，也要求进入业主委员会。《条例》明确了相关违法违规业主不得进入小区业委会。

4.关于鼓励党员干部进入业主委员会。实际工作中发现，机关单位、企事业党员干部在平常工作中，与业主、业主委员会、物业服务企业广泛接触，处理物业管理矛盾纠纷，协调业主、业主委员会、物业服务企业之间的关系得心应手。当前，业主委员会已形成了一种“怪圈”，有经济收入的小区，争当业主委员会委员，没有经济收入的小区，又不愿意当业主委员会委员。针对这一现象，《条例》鼓励本物业管理区域内有符合业主委员会委员条件的党员干部参加业主委员会选举。

5.关于业主委员会委员的工作补贴。当前，业主委员会委员在业主委员会中均无工作报酬，无偿服务，形成了许多委员有干不干都一个样的思想，特别是没有经费收入的物业小区业主委员会形同虚设。《条例》明确了业主大会可以筹集、发放业委会委员工作补贴。

6.关于物业服务企业管理。当前，对物业服务企业的日常监管手段在不断变化，物业服务企业的资质已全部取消，对物业服务企业的诚信经营情况，是当前日常监管的主要手段。《条例》规定了实行物业服务企业信用管理制度，并通过失信处罚制度对企业进行约束。

7.关于物业的维修维保。《条例》要求建立建设工程质量保证金管理制度，确保建设单位在保修期内履职到位，及时对有质量问题的房屋进行维修，确保业主权益得到保障。

8.关于物业收费问题。《条例》明确建设单位不得任意做出减免物业费承诺，做出承诺的应自行向物业服务企业缴纳相应物业费。前期物业服务招投标应确定物业服务等级标准并选定相应指导价格。业主不缴纳物业费的经裁决或司法判决后仍不履行的纳入诚信系统。

9.关于合同到期后的小区物业服务。《条例》明确合同到期后但物业服务区域未成立业主大会或者未依法选聘物业服务企业的，可以由前期物业服务企业按照前期物业服务合同继续提供物业服务至选聘新的物业服务企业入驻之日止。

10.关于物业服务合同的期限。《条例》明确业主大会委托业委会选聘物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过当届业主委员会任期，确保物业服务的招投标不产生遗留问题。

11.关于应急企业库。《条例》规定住房城乡建设行政主管部门应当建立应急物业服务企业预选库，物业服务企业退出物业项目时未成立业主大会或未能及时选聘物业服务企业的，街道办事处（乡、镇人民政府）可以在应急物业服务企业预选库中随机选定物业服务企业提供服务。

12.关于违法建设。业主在装修工程中有违法建设的，《条例》规定行政主管部门必要时可书面告知专业经营单位停止专业经营服务，不动产登记机构限制相关业主办理变更、转移、抵押登记。

眉山市住房和城乡建设局   眉山市人民政府法制办公室

2018年10月17日