2019年5月31日，南充人大网公布《南充市物业管理条例（草案）》，南充市物业管理立法，这是继《泸州市物业管理条例》（2017年12月7日起施行）《自贡市物业管理条例》（2018年1月1日起施行）《德阳市物业管理条例》（2019年4月1日起施行）《绵阳市物业管理条例》（2019年9月1日起施行）颁布后我省又一地方性行政法规涉及物业管理立法实践。此次公布的《南充市物业管理条例（草案）》，主要看点有如下：

 一、进一步厘定物业管理各主体权责。

（一）进一步厘定房地产行政主管部门权责，特别是相关部门权责。

《南充市物业管理条例（草案）》进一步梳理市、县（市）人民政府房地产行政主管部门权责，特别是梳理市、县（市、区）人民政府自然资源和规划行政主管部门、城市管理行政执法部门、发展改革行政管理部门、公安部门等相关部门职责，具体如下：

自然资源和规划行政主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，协调处理因配套设施未完善而产生的矛盾纠纷；　　

城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、损坏绿地、违反环境卫生管理规定的行为；　　

发展改革行政管理部门负责规范物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费行为；　　

公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作，依法调处治安纠纷，查处违法犯罪案件。其他相关职能部门应当按照各自职责，依法做好物业管理活动的服务和监督工作。

除规定相关部门职责外，还并且要求自然资源和规划、城市管理、住房和城乡建设等相关行政管理部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，为实名投诉、举报人保密。 

（二）进一步明确街道办事处（乡、镇人民政府）主要职责。职责有：　　

组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；负责业主委员会备案；组织成立临时物业管理委员会；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷，组织召开物业管理联系会议；协助采集物业服务企业信用信息，开展业主满意度调查；指导和监督物业管理项目的交接；法律、法规规定的其他职责。 　

（三）对业主权利和义务做进一步细化。在物业管理活动中，业主享有以下权利： 按照约定接受物业服务企业提供的服务；监督物业服务企业履行物业服务合同、业主委员会的工作，向物业服务企业和业主委员会提出建议和质询；提议召开、参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；选举业主代表、业主委员会成员，并享有被选举权；依法使用物业共用部位、共用设施设备，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；监督住宅专项维修资金的交存、管理和使用；要求其他业主、物业使用人停止侵害业主共同利益的行为；法律、法规规定的其他权利。 

在物业管理活动中，业主应当履行以下义务：遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，以及公共秩序、环境卫生、园林绿化的维护等方面的管理规定；按照国家有关规定交存住宅专项维修资金，并对符合使用住宅专项维修资金条件的事项进行确认；按时交纳物业服务费用；遵守国家、省、市及管理规约有关房屋装修、装饰的规定；配合、支持物业服务企业按照物业服务合同实施物业管理活动；及时向物业服务企业、业主委员会提供联系方式及其房屋出租、转让的准确信息；法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。 

（四）对物业服务企业责任义务做具体细化规定。强调物业服务企业公示责任：物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新： 

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话； 

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等； 

（三）电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、联系方式及维护保养情况等； 

（四）业主交纳物业服务费用、公共水电费分摊、住宅专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营收支等情况； 

（五）房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项； 

（六） 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处置情况； 

（七）其他应当公示的信息。 

　对物业服务企业义务进行细化、明确规定。物业服务企业应当履行下列义务： 

（一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作； 

（二）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生； 

（三）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修； 

（四）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务； 

（五）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件； 

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

 对物业服务禁止行为做具体规定。 物业服务企业不得有下列行为： 

 （一）擅自改变物业服务用房的用途；

 （二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营； 

（三）擅自中断供水、供电、供气； 

（四）擅自增加收费项目，提高收费标准； 

（五）以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由，减少服务内容或者降低服务质量； 

（六）泄露业主、物业使用人信息； 

（七）其他损害业主、物业使用人权益的行为。

二、规定业主大会首次筹备组业主代表条件。

对筹备组业主代表资格进一步明确：业主代表应当同时符合下列条件： 

（一）遵守临时管理规约，按时足额交纳物业服务费及其他相关费用； 

（二）按规定交存或续交住宅专项维修资金； 

（三）无违章搭建建（构）筑物、无损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为； 

（四）本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域开发建设单位任职。街道办事处（乡、镇人民政府）可以指定具有专业知识和服务能力的律师、其他人员或者机构协助筹备组工作。

三、对业主大会首次筹备组在90日未完成筹备事项做明确规定。对90日内为完成筹备事项做明确规定：筹备组自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。逾期未能召开的，应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自行解散。经街道办事处（乡、镇人民政府）同意，可以延长期限，但延长时间不得超过90日。逾期仍不能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散，成立临时物业管理委员会。

四、对业主委员会薪酬和业主大会聘请执行秘书做明确规定。对业主委员会薪酬和业主大会聘请执行秘书做相应规定：经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务，聘用方式等事宜在业主大会议事规则中约定。业主委员会主任、副主任、委员的工作补贴和执行秘书的薪酬，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，每半年向业主书面公告收支情况。 业主大会可以聘请第三方专业机构对业主委员会的财务收支情况进行审计，审计报告应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。 

五、对业主委员会换届做明确规定。对业主委员会换届做具体明确：业主委员会任期届满90日前，应当书面告知街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（乡、镇人民政府）应当指导业主委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当要求其限期改选；逾期不改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当成立换届选举小组，参照本条例业主大会筹备组相关规定，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

 六、对成立临时物业管理委员会做具体规定。在物业管理区域内有下列情形之一的，街道办事处（乡、镇人民政府）可以组织成立临时物业管理委员会作为临时机构代行业主大会或者业主委员会职责： 

（一）不具备成立业主大会条件的; 

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）2次指导后仍不能成立的; 

（三）业主委员会不履行职责达1年以上或者者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）2次指导后仍不能调整或者重新选举的。 

七、对新建物业前期物业管理招投标做明确规定。对新建物业实行前期物业管理。在业主、业主大会，首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当采取招投标方式选聘前期物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。实质上要求住宅和非住宅前期物业管理均要进行招投标。

八、对物业承接查验做具体规定。新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。房地产行政主管部门应当以建设单位的项目规划设计方案作为承接查验标准，以国家及相关行业规范为依据对物业承接查验工作进行监督。未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

九、对物业服务企业信用监管做具体规定。市、县（市）人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的信用管理，建立物业服务企业信用管理制度，实行信用记分管理，开展服务质量考评，定期向社会公布，并提供查询服务。物业服务企业信用管理办法由市人民政府房地产行政主管部门制定。

十、对启用应急程序使用住宅专项维修资金做具体规定。 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以在管理规约中约定，发生下列紧急情况时，需要对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，启用应急程序使用住宅专项维修资金： 

（一）外墙、屋面防水损坏造成渗漏的； 

（二）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的； 

（三）供水、排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的； 

（四）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的； 

（五）其它危及公共安全和物业使用功能的。 应急情况下需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新和改造，业主委员会应当及时报告物业所在地房地产行政主管部门。房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。 应急维修工程竣工验收后，应当将专项维修资金使用情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。 

十一、对共有部分经营收益做具体规定。利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除管理成本后属于公共收益，归全体业主所有。前期物业服务期间，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同或管理规约中约定。物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。业主大会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主委员会应当制定本物业管理区域公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。 经业主大会决定，公共收益可由物业服务企业代管或者业主委员会自行管理。业主委员会委托物业服务企业代为管理经营的，应当签订委托合同，并在合同中明确物业服务企业相关维护费、管理费在公共收益中所占的比例。公共收益应当专户存储，单独列账。

十二、对物业服务第三方评估机构做引导规定。鼓励业主大会或者其授权的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

 第十三、对物业管理活动设立相应罚则。

建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚： 

（一）违反本条例第十六条规定，拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十五万元以下的罚款。 

（二）违反本条例第三十条规定，未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。 

（三）违反本条例第三十一条第一款规定，未进行承接查验的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。 

（四）违反第三十一条第三款规定，将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。 

物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚： 

（一）违反本条例第三十一条第三款规定，承接未经查验或者查验不合格的物业的，责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款； 

（二）违反本条例第三十三条规定，未进行物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款； 

（三）违反本条例第三十五条第二款规定，转让或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业营业执照的，责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以下的罚款； 

（四）违反本条例第三十五条第二款规定，将一个物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任； 

（五）违反本条例第三十六条第三款规定，未进行物业服务合同备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款； 

（六）违反本条例第三十七条规定，未公布或者更新物业服务相关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下的罚款； 

（七）违反本条例第三十九条第一项规定，擅自改变物业服务用房用途的，责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款； 

（八）违反本条例第三十九条第三项规定，擅自实施停水、停电、停气的，责令限期改正，处一万元以上三万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任； 

（九）违反本条例第三十九条第六项规定，泄露业主、物业使用人信息的，责令限期改正，处五千元以上二万元以下的罚款。物业服务企业违反本条例第三十九条第四项规定，擅自提高物业服务收费标准的，由市、县（市、区）价格主管部门依法查处。

 第五十五条 违反本条例第三十九条第二项规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下的罚款，对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。