根据市人大常委会2019年监督工作计划，4月下旬，市人大常委会执法检查组对全市贯彻实施《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）的情况进行了检查。

    一、执法检查的基本情况

一是征求意见建议。执法检查前，通过《广安日报》和《邓小平故里·广安人大网》向社会发布了执法检查公告，广泛征求公众对贯彻实施《条例》的意见和建议，收到部分小区业主反映物业管理问题的信件。二是开展前期调研。4月中旬，市人大城环资委、各检查小组分别开展前期调研，重点了解我市物业管理工作存在的共性问题，增强了执法检查的针对性和实效性。三是开展集中学法。4月22日，执法检查组召开工作会议，结合《国务院物业管理条例》，原原本本学习了本《条例》，并邀请执法一线人员介绍其在《条例》执法过程的体会、困惑和问题。四是随机选择点位。4月23日—24日，执法检查组分成3个小组，分别由市人大常委会领导带队分赴6区市县，认真检查了《条例》在我市的贯彻实施情况。在实地检查中，不局限于既定线路及点位，随机选择欧典水乡等业主反映问题较大的小区进行了检查，收集汇总原汁原味的物业管理服务问题（见附件2）。五是开展问卷调查。实地检查中，通过问卷调查的方式了解业主、业主委员会成员、街道社区干部、物业服务企业人员等对全市物业管理服务工作的看法。共发放问卷330份，收回有效卷310份，统计结果分析（见附件1）具有一定的真实性和参考价值。六是座谈反馈意见。4月25日，执法检查组召开座谈会，听取了市政府及有关责任单位的物业管理工作情况汇报，业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、街道社区代表等分别结合自身实际，对市政府及有关责任单位提出意见建议。

总的来看，自2012年《条例》颁布施行以来，全市上下认真贯彻实施，在物业管理方面做了大量工作，特别是市人大常委会2013年和2018年分别对《条例》开展执法检查和视察后，市政府坚持问题导向和目标导向，采取措施研究处理相关问题，全市物业管理制度不断完善，物业管理行业逐步发展，物业服务水平有所提高。但是，检查中发现我市物业管理工作还存在不少问题，特别是市人大常委会曾经在视察、调研和执法检查中指出的问题还不同程度存在，监管不力、服务不优、缴费率低等问题较为突出，个别小区物业服务甚至“停摆”，不少业主和群众怨声载道。市政府及相关责任单位必须高度重视，采取有效措施，彻底予以解决，真正消除由物业问题可能诱发的社会不稳定因素。

    二、《条例》实施的基本情况

宣传教育方面。借助报刊杂志、电视网络、专栏横幅等各类宣传载体，结合“七五”普法、“法律七进”等活动，向广大市民宣传《国务院物业管理条例》和本《条例》内容以及物业管理知识，近年来，共发放宣传资料120万余份，开展户外宣传100余场。通过专家讲座、行业竞赛、外出学习等方式，开展物业服务企业和从业人员业务培训，先后组织200余家物业服务企业、2300余名从业人员参加专题培训，物业管理服务水平不断提升。

制度完善方面。制定出台了《物业服务收费管理实施细则》《主城区物业服务等级标准》《物业公司服务合同备案》《外地来广物业企业备案》《物业管理专家库管理办法》《主城区前期物业招投标工作流程》《主城区物业服务招标代理机构管理规定（修订版）》等系列配套文件，细化了物业管理政策、标准、措施、流程等。建立市县两级物业管理联席会议制度，明确行业主管、协会监管、业主自治等职能职责。开通城管12319、政府12345热线，搭建起物业管理问题诉求平台，针对群众反映的问题，及时反馈相关单位现场核实、调查处理。

行业监管方面。加强前期物业管理招投标监管，要求建设单位通过公开招投标选聘前期物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，2014年以来，公开招投标选聘前期物业服务企业项目137个、协议选聘26个。加强物业服务企业信用档案管理，3家信用档案分值低于70分的物业服务企业被纳入“黑名单”。加强物业行业自律管理，市物业管理协会会员单位增至78个，协会章程、自律规约得到修订完善。

示范打造方面。培育品牌企业，鼓励引导物业服务企业增强品牌意识、完善管理制度、创建企业文化、提升服务品质，打造亿龙物业、升辉物业等多家广安品牌物业服务企业。打造示范小区，支持引导物业小区完善基础配套、优化管理服务、提升小区品质，依托省优、市优小区评选活动载体，创建省优小区2个、市优小区8个、“星级小区”8个。优化发展环境，实施老旧小区升级改造工程，2018年投入1.47亿元改造老旧小区178个。

物业覆盖方面。目前，全市物业管理区域面积3100万余平方米、房屋28万余套、小区2300余个，其中专业物业服务小区486个、业主自管小区594个、街道（社区）托管小区112个，物业服务覆盖率52%。全市现有工商登记在册物业服务企业424家、从业人员1万余人，物业服务年产值2.68亿元，物业管理行业在提升城市品质、优化人居环境、增加就业机会、促进社会和谐等方面发挥了重要作用。

    三、检查发现的问题

（一）《条例》学习宣传缺乏广度和深度。一是宣传缺乏广度。对《国务院物业管理条例》和本《条例》的学习宣传范围不够广，没有做到全覆盖。新建小区宣传较多，老旧小区和散居楼院宣传较少；宣传方式单一，宣传手段缺乏，宣传效果不佳，一些业主根本不知道《条例》的存在，更别说拿起《条例》的武器维护自身合法权利。问卷调查显示，有30%的被调查者不知道有这些《条例》。二是宣传缺乏深度。尽管大部分业主、街道和社区人员、相关部门人员知道有这些《条例》，但对其中内容知之甚少，业主不清楚自己在物业管理中的权利义务，不愿参加业主大会和相关活动；街道和社区人员对《条例》领会不透彻，对自身职能职责认识不清，作用发挥不力；相关部门人员片面理解物业监管责任，错误认为物业管理只是城管、住建部门的事，存在“事不关己、高高挂起”的想法。

（二）物业服务水平不高。一是专业物业服务覆盖率低。全市现有小区2300余个，引进专业物业服务企业的小区486个，专业物业服务覆盖率仅为21%。二是物业服务企业实力弱。全市物业服务企业总体上规模小、品质低、效益差、竞争力弱，424家物业服务企业共服务486个物业项目，平均1家企业服务1.1个项目。特别是国务院废止物业服务企业准入资质后，全市短时间内新增物业服务企业160余家、从业人员2000余人，其中大部分物业服务企业只能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务。三是物业服务收费缺乏指导。目前，广安市物业服务收费标准执行的是2014年《广安市物业服务收费管理实施细则》，对不同层级的物业服务缺乏分类指导，随着物价水平上涨，物业服务企业成本增加、效益降低，一些物业服务企业降低服务标准，引发业主不满，形成“业主缴费率低—物业服务企业运行困难—物业服务降低标准—业主缴费率更低”的恶性循环。问卷调查显示，近半数被调查者认为物业服务标准与物业收费标准不相符。

（三）业主自治能力不强。一是业主大会召开难。部分业主缺乏主人翁意识，以“工作忙”“没意思”为由，不愿按照《条例》规定参加业主大会，导致业主大会召开困难，无法有效发挥作用。检查发现，全市仅有28%的小区召开了业主大会。二是业主委员会作用发挥不好。业主委员会属于公益性组织，缺少必要的工作保障，影响成员的工作积极性；并且业主委员会成员大部分是兼职，缺乏懂法律、善管理的专业人士，履职能力总体不高；加之业主委员会成员素质参差不齐，有的还存在不作为、慢作为、乱作为的现象，桥梁纽带作用发挥不够。三是自治组织建设有待加强。老旧小区、散居楼院和保障房小区多数没有建立业主自治组织，没有选聘物业服务企业，主要依靠街道、社区或者居民的简单物业服务。

（四）物业管理体制机制运行不畅。一是行业管理方面，市本级及两区三园区的物业管理行业主管部门是城管执法部门，华蓥市、岳池县、武胜县、邻水县是住房城乡建设部门，行业主管部门上下不对称，影响到物业管理指导监督作用的有效发挥。问卷调查显示，近1/5被调查者认为物业管理部门履职不到位。二是部门协作方面，物业管理联席会议制度作用发挥不到位，牵头部门未发挥好牵头抓总的作用，配合部门不够重视、不愿参与，遇到问题单打独斗，未能形成齐抓共管的工作合力。三是基层组织方面，街道、社区没有真正树立起物业管理责任意识，履职不到位，组织、指导、协调作用没有充分发挥，个别街道当“甩手掌柜”，将物业管理问题推给社区。问卷调查显示，对街道、社区物业管理履职满意率仅分别为54%、40%。四是专业经营单位方面，供水、供电、供气等专业经营单位未按《条例》规定，依法接收并承担小区内相关设施设备的维修、养护、更新和管理的责任。

（五）开发商遗留问题久拖不决。开发商遗留的一些问题未能得到及时有效解决，群众对此反映强烈，严重影响到小区物业的规范管理。一是“办证难”问题。由于种种原因，我市部分住宅小区的产权证书迟迟未能办理，住户将这些责任和矛盾转嫁到物业服务企业身上，极大地影响了物业服务企业正常工作。二是“查验难”问题。检查发现，部分住宅小区存在“房屋未竣工验收，业主就先行入驻”的现象，小区物业承接查验无法开展，导致前期物业不规范，直接影响后期物业管理。三是“停车难”问题。检查发现，一些老旧小区停车位规划较少，不能满足居民需求，车辆无序停放，甚至堵塞消防通道，影响居民生活秩序和生命财产安全。一些新建小区地下车库（位）被改造成仓库、住宅、超市等，造成小区停车难，业主意见大，影响到小区的物业管理。

四、下一步工作建议

（一）深化对物业管理工作的认识。物业管理是一项复杂的系统工程，是实施城市提质工程的重要内容，是巩固全国文明城市和国家卫生城市的重要方面，是提升市民福祉和幸福指数的重要环节，是促进社会和谐稳定的重要载体。各级政府及相关责任单位应当深刻认识到物业管理工作的重要性和解决物业管理问题的紧迫性，牢固树立“晚干不如早干，要干就要干好”的理念，坚持问题导向，直面问题、综合施策，整体联动、敢于作为，真正让我市物业管理工作走出发展困境，努力提升物业管理的质量和水平。

（二）加强《条例》的宣传教育。一是强化普法教育。将《国务院物业管理条例》和本《条例》纳入全市普法教育的重要内容，广泛宣传物业管理法律法规，切实增强相关部门、基层组织、物业服务企业、专业经营单位的物业管理法治观念和责任意识。二是创新宣传方式。采用广大群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，生动展示物业管理各方的责权利，形成人人关心、支持、参与物业管理的良好社会氛围。三是加大培训力度。加大对物业管理人员、服务人员的培训力度，增强物业管理人员依法履职的能力，提升物业服务人员的业务素养和服务水平。

（三）提升物业服务水平。一是开展物业服务行业整治。开展物业服务行业乱象集中整治行动，对财务收支不透明、巧立名目乱收费或者利用格式合同、通知、声明等方式减轻或者免除自身责任、加重业主责任、限制业主权利等行为，坚决予以打击，并在公众媒体曝光。二是规范物业服务企业管理。进一步完善管理制度，细化管理标准，实行常态化、精细化管理。健全物业服务行业守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理，完善企业信誉档案，及时公布企业经营情况，促使其依法诚信经营。规范前期物业招投标和承接查验，完善新旧物业管理交接机制，做好相关资料和物业共用设施设备移交工作。三是加快物业服务企业培育。研究制定促进物业服务行业健康发展的优惠政策，优化发展环境，大力培育本地物业服务企业，引导其做大做强、提质增效；按照“优胜劣汰”市场法则，引进外地优秀物业服务企业，在公平竞争中提升全市物业服务行业整体水平。四是发挥示范小区带动作用。采取召开物业小区现场会、开展省优市优物业小区评选活动等，精心打造物业管理服务“样板小区”，通过广泛宣传、观摩学习，形成示范引领效果，带动提升全市物业小区品质。

（四）发挥好业主自治作用。一是增强业主自我管理意识。引导业主积极参与小区自治管理，依法参加业主大会，按时足额缴纳物业服务费，支持配合街道、社区、相关部门、业主委员会、物业服务企业共同做好小区物业管理服务工作，自觉维护好小区物业管理秩序。二是发挥好业主委员会作用。加大街道、社区对辖区内业主大会召开和业主委员会成立的组织、指导、协调力度，提高业主委员会成立比例，广泛吸纳懂法律、善管理的业主代表参与业主委员会工作。推进业主委员会建设与基层党建有机结合，引导党员干部在物业管理中发挥先锋模范作用。完善业主委员会议事规则，优化工作机制，强化工作保障。建立业主委员会成员进入和退出机制，确保业主委员会凝聚力和执行力。三是加强老旧小区自治组织建设。加大街道、社区对老旧小区、散居楼院和保障房小区自治组织建设的指导力度，组织发动广大业主共同做好物业管理服务工作。

    （五）优化物业管理体制机制。一是完善管理体制。按照《条例》规定，理顺相关部门物业管理职能职责，加强组织领导和人员配备，落实物业管理联席会议制度，强化履职考核和责任追究，形成积极参与、主动作为、各司其职、密切配合的良好工作格局。二是发挥基层组织作用。强化街道、社区的物业管理责任意识，指导好辖区内的小区业主大会召开和业主委员会成立、换届工作，协调好社区建设与物业管理的关系，及时调解处理物业管理纠纷。三是督促专业经营单位履职。监督建设单位在房屋竣工验收后，及时将专业经营设施设备移交专业经营单位，督促专业经营单位依法接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。四是建立考核奖惩制度。细化分解政府职能部门、基层组织、物业服务企业、专业经营单位等在物业管理服务中的职责和任务，严格考核，逗硬奖惩，确保《条例》落实落地。五是加快地方立法。坚持问题导向和创新精神，按计划尽快制定出台物业管理政府规章，待运行成熟后，市人大常委会根据情况决定是否将其上升为地方性法规，为规范我市物业管理提供法治保障。

（六）下决心解决好开发商遗留问题。一是加快解决“办证难”问题。市政府要组织相关部门，对“办证难”的小区逐个解剖，找准症结，制定对策，限时办结，尽快解决这个引发物业管理矛盾纠纷的重要问题。二是及时解决“查验难”问题。相关部门要按照《条例》要求，严格督促物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，按照规定及时进行物业承接查验，明确双方权利义务，建立完整物业档案。三是妥善解决“停车难”问题。认真研究老旧小区停车难题，结合实际综合施策，提升车辆停放能力。督促建设单位将未售车位用于出租，促使存量车位发挥作用。四是分步解决突出问题。以欧典水乡、上甲山水等物业管理问题特别突出、业主群众反映特别强烈的小区为标本，深入剖析，强力整治，形成经验，以点带面解决全市小区物业管理服务问题。

附件：1．执法检查问卷调查统计结果分析

        2．执法检查中群众反映较大的问题

附件1

执法检查问卷调查统计结果分析

制发卷本主体：市人大常委会执法检查组

调查问卷时间：2019年4月23日、24日

调查问卷区域：