关于《南充市住宅专项维修资金管理办法》征求意见的通知

各开发建设单位、各位市民：

        我市《南充市住宅专项维修资金管理办法》将于2019年1月1日前出台并实施，现面向社会征求意见，有异议者请通过书面、电邮、电话与我局联系。

        联系电话：2666583

        电子邮箱：12275042@qq.com

                                  南充市房地产管理局

                                  二0一八年八月二十日

南充市住宅专项维修资金管理办法

(征求意见稿)

第一章 总 则

        第一条 为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。《四川省住宅专项维修资金管理细则》（省建设厅、省财政厅（2009〔21〕号）第一条

        第二条 本市行政区域内商品住宅、拆迁还房、售后公有住房、集资、合资、合作建房等维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二条

        第三条 本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二条

        第四条 维修资金实行专户存储、所有权人共同决策、政府监督原则。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第四条

        第五条 建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本市行政区域内维修资金的指导和监督工作。建设（房地产）主管部门的维修资金管理机构负责维修资金的具体管理。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第五条

市房屋维修资金管理中心（以下简称管理机构）具体负责本市市辖区住宅专项维修资金的具体管理工作。

        第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地维修资金管理机构进行统一管理。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二条

        第七条 未成立业主大会或业主大会未决定划转的商品住宅、非住宅维修资金，由维修资金管理机构代为统一管理。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二条）

        第八条 维修资金管理机构应当建立统一的维修资金管理信息系统及微信公众平台，接受社会投诉监督，提高维修资金管理效率，增强管理的透明度，保障业主的决策权、知情权、监督权。《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》住建部2015年（52）号文件第6条

第二章 交 存

        第九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

        第十条 商品住宅、非住宅购房人按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为：配电梯房屋每平方米80元, 未配电梯房屋每平方米60元。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二章第六条。

市、县建设（房地产）管理部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

出售公有住房的，售房单位按照未配备电梯房屋不低于售房款的20%、配备电梯房屋不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二章第八条。

        第十一条 维修资金管理机构应当在商业银行开立维修资金专户。

        （一）按照物业管理区域设总账，按幢立账，记账到户，并按房屋户门号设分户账。

        （二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域设分户账;出售公有住房划转的维修资金，按原产权单位或幢设分户账。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二章第十条

        第十二条 开发建设单位与业主应当在订立商品房买卖合同中，就商品住宅、非住宅维修资金交存事宜作出约定。

商品住宅、非住宅业主应当在商品房买卖合同备案前，将首期维修资金缴存至专户管理银行，首期维修资金缴存作为商品房买卖合同备案的前置条件；未售房屋在房源核验前由开发建设单位垫交。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二章第六条

        第十三条 未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向购房人交付房屋，不动产权属登记部门不得受理产权登记申请。《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部165号令第36条）

        第十四条 维修资金交存至维修资金专户后，专户管理银行出具南充市住宅专项维修资金缴款凭证。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十一条

        第十五条 经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向维修资金管理机构提交以下材料：

        （一）维修资金自行管理申请表；

        （二）物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意自管的表决结果；

        （三）维修资金管理方案；

        （四）业主管理规约；

        （五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

        （六）其他必要材料。

        《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十二条

        第十六条 业主大会申请划转维修资金，应当由业主委员会选择确定账目管理单位；业主大会开立的维修资金专户应当与维修资金管理机构开立的维修资金专户为同一专户管理银行，同一物业区域只能开立一个维修资金账户。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十二条

        第十七条 业主大会开立维修资金专户后，到维修资金管理机构申请资金划转。

维修资金管理机构在受理申请之日起10日内，经审查合格，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会设立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十二条

        第十八条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交。

        （一）成立业主委员会的，由业主委员会组织实施。

        （二）未成立业主委员会但实施物业管理的，由物业服务企业与社区居民委员会协调相关业主组织实施。

        （三）未成立业主委员会也未实施物业管理的，由社区居民委员会协调相关业主组织实施。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十二条

        第十九条 本办法实施前,商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当按本办法的交存标准进行补建。

出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存或者未足额交存的，应当按规定补交。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十二条

        第二十条 经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，也可提取住房公积金补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。县（市）建设（房地产）管理部门应当制定具体补交、续交标准和流程。

业主委员会、相关业主或其委托的单位应当做好维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金当月及时划转维修资金银行专户。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十二条

        第二十一条 房屋所有权转移登记时，原业主（转让人）维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转移。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十四条

        第二十二条 物业管理区域内的公共收益属于全体业主所有。其主要包括以下部分：

        （一）利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。

        （二）物业管理区域内设施设备报废后的回收残值。

        （三）公共地面停车位出租收益。

        （四）其他公共收益。

        第二十三条 公共收益由物业管理区域内业主委员会、物业服务企业或业主代表小组负责收取及交存。公共收益的分配比例须经业主大会决定，还须在《业主大会议事规则》、《业主管理规约》中进行约定并在物业管理区域内出入口显著位置进行公示。公共收益主要用于补充维修资金，也可作为业主委员会办公经费、补充物业服务企业费用不足。公共收益补充维修资金的金额，每季度月初交存于维修资金专户。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十三条

第三章 使 用

        第二十四条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十五条

        第二十五条 维修资金的常规使用，应按以下程序办理：

• 提出使用方案。业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行编制或者委托物业服务企业等相关单位编制住宅专项维修资金使用方案。使用方案应包括：维修工程施工方案及实施时间、工程预算书、维修施工单位的选择方式、工程合同、工程验收及决算方式、住宅专项维修资金的列支范围和分摊方式等；

• 业主共同决策。住宅专项维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主同意，表决结果应在小区显著位置进行公示。
      业主大会也可在管理规约或议事规则中约定，采取委托、集合、默认、异议表决方式优化表决规则，提高业主使用维修资金的决策效率。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条、《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》住建部2015年（52）号文件

• 选择施工单位。工程预算编制完成并经管理机构审核后，业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等相关单位通过招标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位（应急维修项目除外）。5万元以下的维修工程项目，业主委员会或相关业主可在管理机构网站公布的维修单位推荐名录中选定维修施工单位。5万元（含5万元）至50万元的维修工程项目应通过比选、竞争性谈判等方式选定维修施工单位（参与竞争的维修单位不少于3家），50万元以上的维修工程应通过公开招标方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、质量保修承诺等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有相关资质。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条

• 审查备案。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位，持住宅专项维修资金使用申请、使用方案、工程预算明细表、业主大会决议或业主书面签名等材料到房屋所在地维修资金管理机构办理维修资金使用备案，管理机构经现场勘查、审核，3个工作日内出具维修资金使用备案通知后，业主委员会、相关业主方可与维修施工单位签订工程承包合同。未取得使用备案通知擅自维修的，管理机构不得拨付维修费用。擅自维修造成事故的，其责任由相关责任人承担。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条

• 现场鉴证。物业维修工程实行现场鉴证制度。现场鉴证小组须对工程范围、工程数量、施工质量等进行现场核实监督。电梯、消防、供水供电设施设备更新改造单件1万元以上的或隐蔽工程须通知管理机构现场取证，并留存影像资料。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条
      （六）拔付工程款。取得维修资金使用备案通知的维修项目，维修单位应填写“住宅专项维修资金预拨付备案表”，管理机构经现场核实取证后按维修工程进度预拨付工程款，预付款不得超过预算金额的50%。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条
      （七）竣工验收。工程竣工10个工作日内，维修施工单位应书面提出验收申请，在管理机构的监督下，业主委员会、相关业主、物业服务企业会同施工单位、监理单位与业主代表，进行现场验收并形成书面验收意见。施工单位凭工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证明等资料向管理机构备案。工程造价机构审核并出具审核报告后，由管理机构拔付剩余工程决算资金。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条

     （八）质量保修。业委会（相关业主）与维修单位签订工程合同时应约定质量保证条款。维修单位对实施的维修工程应依法承担质量保修责任，保修期内出现的质量问题，应依法免费及时维修。维修质量等纳入维修单位信用考核管理。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条，建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第六条

        第二十六条 发生危及房屋安全等紧急情况须对物业共用部位、共用设施设备进行维修更新改造的，应立即启动应急程序除险。有下列情形之一的，可立即启动应急维修程序：

        （一）电梯故障；

        （二）消防设施故障；

        （三）屋面、外墙渗漏；

        （四）二次供水水泵运行中断；

        （五）排水管道堵塞爆裂；

        （六）楼体外立面存在脱落危险；

        （七）其他可能危及房屋使用和人身财产安全事故的紧急情况。《四川省应急情况下使用维修资金有关问题的通知》（2014）455号第一条。

        第二十七条 应急情况下使用住宅专项维修资金按以下程序进行：

        （一）告知。发生第二十六条规定的紧急情形时，业主委员会或相关业主应当及时在物业管理区域内的显著位置，就维修资金用于应急维修情况进行公告。尚未成立业主大会的，由物业服务企业代行公告；无物业服务企业提供服务的，由街道办事处（镇、乡人民政府）进行公告。

        （二）报告。出现应急情况时，由业委会、相关业主或委托物业服务企业立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）。涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告质量技术监督部门或公安消防部门。

        （三）确认。物业所在地街道办事处（镇、乡人民政府）收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认。涉及电梯、消防设施维修、更新和改造的，质量技术监督部门或公安消防部门应立即到现场查勘，并出具相关手续。《四川省应急情况下使用维修资金有关问题的通知》（2014）455号第四条。

        （四）备案。业主委员会、相关业主向维修资金管理机构提出维修资金应急使用备案申请，并提交以下资料：

        1、应急使用住宅专项维修资金申请表；

        2、应急使用住宅专项维修资金使用方案；

        3、应急使用住宅专项维修资金评估报告；

        4、应急维修工程预算书；

        5、应急维修工程合同。

        维修资金管理机构受理应急使用维修资金申请后，应在两个工作日内予以备案，并通知申请人按程序组织实施。

        （五）维修工程审价。应急维修工程竣工后，在维修资金管理机构的监督下，由申请人组织业主委员会、物业服务企业、维修施工单位对维修工程进行验收。并由工程造价机构出具审价报告。

        （六）公告。申请人在应急维修工程竣工10个工作日内须在维修现场公告维修相关情况，并通知管理机构现场核实取证，留存公告影像资料。

        第二十八条 房屋建筑出现严重影响业主生活、安全的紧急情况，维修资金管理机构应当督促相关责任人。业主委员会或相关业主限期维修。街道办事处（镇乡人民政府）也可按程序代行申请人权利组织代修。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十条

        第二十九条 维修资金账面金额低于首期交存金额的30%时，续交后方可使用。

        第三十条 物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：

        （一）物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

        （二）住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十七条

        第三十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

未交存维修资金或者维修资金续交不足，发生应分摊维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积份额自筹承担。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十七条

        第三十二条 维修资金使用应做到公开透明，接受业主监督。维修资金使用方案、工程预（决）算报告、竣工验收报告等资料须在小区出入口显著位置进行公告。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十一条

        第三十三条 业主委员会、相关业主可以聘请专业监理、鉴定单位对维修、更新和改造工程实施质量监理及鉴定，委托工程造价机构对维修更新改造工程进行预（决）算审核，也可委托招标代理机构对维修更新改造工程进行招投标。其中介费用计入维修、更新和改造成本。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十九条

        第三十四条 下列费用不得从维修资金中列支：

        （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

        （二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

        （三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

        （四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十六条

        第三十五条 维修资金管理机构应当根据建筑区划内共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的要求，建立具有资质的工程造价机构和施工单位的名录，供业主、业主委员会或其委托的物业服务企业选择。工程造价机构和施工企业名录应定期公布。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十条

        第三十六条 申请人对申报资料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料。管理机构对申报资料进行程序审查备案。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十二条

        第三十七条 在维修过程中，因业委会换届或不作为等导致维修工程不能如期施工或竣工验收的，管理机构可组织街道办事处（镇、乡人民政府）、社区居民委员会负责人参加竣工验收，并委托工程造价机构进行现场复核，工程造价机构出具审核报告并在小区公示5个工作日，三分之一业主无书面异议，可拨付维修工程款；相关业主对维修、更新改造工程质量和价格仍有异议的，也可向人民法院提起诉讼。《南充市住宅专项维修资金使用管理办法》第十八条

第四章 监督管理

        第三十八条 维修资金管理机构在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金安全和保值增值。

        第三十九条 维修资金的增值收益是指利用维修资金购买国债和组合存款产生的利息增值收益。每年由维修资金管理机构本着公平公正原则分摊给维修资金所有权人。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十八条

        第四十条 维修资金管理机构应当通过公开招标等方式选定不少于3家维修资金专户管理银行，督促专户银行不断提升专户服务水平和资金增值收益水平。《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》住建部2015年（52）号文件

        第四十一条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十六条

        第四十二条 管理机构应当建立维修资金对账与查询制度。维修资金管理机构及业主委员会与专户管理银行应当每月核对维修资金账目。专户管理银行应当每年向管理机构及业主委员会发送维修资金对账单。管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第二十七条

        第四十三条 维修资金的收取管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第五条

        第四十四条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第三十二条

        第四十五条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第三十二条

        第四十六条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第三十二条

        第四十七条 住宅共用部位、公用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需要维修、更新、改造的，可以按规定使用维修资金。

第五章  法律责任

        第四十八条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买售人的，由维修资金主管部门责令限期整改，逾期不改正的，处以3万元以下罚款。开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由维修资金主管部门责令限期整改，逾期不改正的，处1万元以下罚款。住建部财、政部令《住宅专项维修资金管理办法》36条

        第四十九条 业主委员会、物业服务企业、维修施工单位挪用，骗取住宅专项维修资金的，由管理机构追回挪用的住宅专项维修资金。没收违法所得，并处挪用金额两倍（含两倍）以下的罚款，构成犯罪的，依法追究直接负责的主要人员和其他直接责任人的刑事责任。物业服务企业、维修施工单位挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应吊销资质证书。管理机构挪用住宅专项维修资金的，由主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。《四川省住宅专项维修资金管理细则》第三十三条

第六章 附 则

        第五十条县（市）人民政府可根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施细则。

        第五十一条 本办法自发布之日起施行。

        第五十二条  本办法由南充市房地产管理局负责解释。