泸州市住宅专项维修资金管理办法

第一章  总则

第一条 为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《泸州市物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房城乡建设主管部门负责全市维修资金管理的指导监督；市征收（物管）中心负责日常监管，并直接负责中心城区城市建设用地范围内隶属江阳区、龙马潭区行政区域内的维修资金归集、存储和统一核算管理。

各区（县）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内除前款规定由市征收（物管）中心直接管理以外的维修资金归集、存储、使用和统一核算管理，并承担相应的指导监督职责。

各级财政、市场监管、消防等有关部门按照各自职责，做好本市维修资金的指导管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责做好本辖区内维修资金相关工作。

第二章  交存

第六条 同一住宅物业管理区域内，拥有两个以上业主的住宅、非住宅，开发建设单位和业主应当按照本办法规定交存维修资金。

已售公有住房的售房单位和业主，应当按照国家、省及本办法相关规定交存维修资金。

第七条 中心城区城市建设用地范围内隶属江阳区、龙马潭区行政区域内的首期维修资金交存标准：

配备电梯（含扶梯）的，按建筑面积每平方米60元交存；未配备电梯的，按建筑面积每平方米48元交存。市住房城乡建设主管部门应当根据建筑安装工程造价、物价水平等因素，适时进行调整并向社会公布。

其他区域的首期维修资金交存标准，各区（县）住房城乡建设主管部门可以另行制定，并报市住房城乡建设主管部门备案。未另行制定的，可以参照本办法的交存标准执行。

第八条 业主房屋分户账户维修资金余额不足首期交存金额的30%时，业主应当及时续筹。区（县）住房城乡建设主管部门应当及时将需要续筹的房屋信息告知街道办事处（乡镇人民政府）。

已成立业主委员会（物业管理委员会）的，由业主委员会（物业管理委员会）组织召开业主大会决定续筹方案并开展续筹工作。未成立业主委员会（物业管理委员会）的，支持居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下组织业主确定续筹方案并开展续筹工作。

第九条 业主续筹维修资金可以按以下方式：

（一）按现行交存标准一次性足额续筹；

（二）利用公共收益进行续筹；

（三）业主大会决定的其它方式。

第十条 建设单位应当在新建物业出售时持楼盘信息表，报送物业所在地市、区（县）住房城乡建设主管部门，申请建立维修资金分户账户。

新建物业已出售的，买受人应当在办理新建商品房买卖合同网签备案前交存首期维修资金至专用存款账户；新建物业未出售的，建设单位应当在办理不动产权登记前交存首期维修资金至专用存款账户。开发建设单位作为业主交存的首期专项维修资金，待房屋售出时转由买受人承担。

未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位、物业服务人不得违规代收代交维修资金。

第十一条 房屋所有权转移时，该房屋维修资金分户账户结余的维修资金随房屋所有权同时转让。房屋灭失的，应当返还维修资金分户账户中对应房屋的结余资金。

第三章 使用

第十二条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。         

第十三条 维修资金使用的分摊，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。维修资金余额不足或者未交存维修资金的，应当由相关业主承担相应分摊费用。涉及尚未出售的，建设单位应当按照尚未出售部分的建筑面积比例进行分摊。

第十四条 物业服务人发现物业服务区域内有共用部位、共用设施设备需要进行维修和更新、改造的，应当及时报告业主委员会（物业管理委员会）或居（村）民委员会。

第十五条 维修资金使用的申请，由业主委员会（物业管理委员会）提出；未产生业主委员会（物业管理委员会）或业主委员会（物业管理委员会）不履职的，居（村）民委员会应当根据业主的要求代为提出申请。

第十六条 一般情形下使用维修资金，按以下程序办理：

（一）现场查勘确认。申请人或其委托人应当及时组织相关人员（业主代表不少于3人）进行现场查勘并作出书面确认，可以邀请属地住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参与现场查勘。涉及电梯、消防等设施设备的，申请人或其委托人可以邀请行业主管部门或具有相应资质的第三方机构参与现场查勘，并出具书面意见或检测评估报告。

（二）编制使用方案。申请人或其委托人根据现场查勘情况，自行或者委托相关单位编制维修资金使用方案。使用方案应当包括：施工范围、工程预算、维修施工单位的选择方式、维修资金的列支范围和分摊方式等内容。

（三）业主共同决策。使用方案编制后由申请人或其委托人组织相关业主进行表决，应当经资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果应当在物业服务区域显著位置向列支范围内全体业主公示，公示期不少于5日，公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，视为表决通过。

（四）签订施工合同。申请人或其委托人根据业主大会决定的方式选择具有相应资质的施工单位并签订合同。

（五）使用备案与资金拨付。申请人或其委托人应当持业主决策资料、维修资金使用方案、分摊明细、表决结果、公示照片、施工合同、审价报告等资料到属地住房城乡建设主管部门办理备案。

属地住房城乡建设主管部门对申报资料进行审核，不符合要求的应当书面提出补正意见；符合要求的于受理之日起5个工作日内进行备案并履行资金拨付手续，首次拨付比例原则上不超过工程预算金额的50%。

（六）施工管理。取得备案后，施工单位应当按照合同约定依法依规组织施工。申请人或其委托人应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场确认并形成书面确认意见。根据项目需要，可以聘请具有相应资质的第三方机构参与施工管理。

（七）竣工验收与结算拨付。工程竣工后，施工单位应当书面向申请人或其委托人提出验收申请，申请人或其委托人应当组织相关人员（业主代表不少于3人）会同施工单位、第三方机构等共同进行现场验收并形成书面验收意见。涉及电梯、消防等设施设备的，申请人或其委托人可以邀请行业主管部门或具有相应资质的第三方机构参与竣工验收，并出具书面意见或检测评估报告。竣工验收结果、验收审核意见等相关资料应当在物业服务区域显著位置向列支范围内全体业主公示，公示期不少于5日。

公示期满后，申请人或其委托人应当持费用结算票据、竣工验收表、工程结算报告等资料向属地住房城乡建设主管部门申请拨款。符合拨付条件的，应当在5个工作日内履行资金拨付手续，并按照合同约定暂扣不超过工程总价款3%的质量保修金。

施工单位承担质量保修责任，保修期满后，无质量问题，属地住房城乡建设主管部门应当拨付工程质量保修金。

第十七条 支持和鼓励业主委员会（物业管理委员会）或者物业服务人建立共用部位、共用设施设备维修的年度修缮计划，经业主大会按照相关规定表决同意后，一个自然年期限内发生的属于年度修缮计划清单和限额范围内的维修项目，可以直接申请使用维修资金，不再另行表决。

第十八条 有下列情形之一的，可以启动紧急维修程序：

（一）屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

（四）消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的；

（五）共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的；

（六）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水水泵（水箱）损坏或者水管爆裂导致供水中断的；

（七）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；

（八）有其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。

第十九条 符合本办法第十八条的紧急情形，需要启动紧急维修的，按照以下程序办理：

（一）告知与现场确认。申请人或其委托人应当及时将维修内容在物业服务区域内显著位置进行公告，同时报告物业服务区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）收到报告后，应当组织申请人或其委托人、相关人员（业主代表不少于3人）、居（村）民委员会、属地住房城乡建设主管部门等立即进行现场查勘，并作出书面确认。涉及电梯、消防等设施设备的，申请人或其委托人可以邀请行业主管部门或具有相应资质的第三方机构参与现场查勘，并出具书面意见或检测评估报告。

（二）签订施工合同。申请人或其委托人可以通过公开、公平、公正的方式择优选择具有相应资质的施工单位并签订合同；工程预算5万元及以下的，申请人或其委托人可以采取简易方式，选定具有相应资质的施工单位并签订合同。

（三）备案与资金拨付。申请人或其委托人应当持现场查勘书面确认资料、公告资料、应急使用方案、工程预算、施工合同等资料到属地住房城乡建设主管部门办理备案。

属地住房城乡建设主管部门对申报资料进行审核，不符合要求的应当书面提出补正意见；符合要求的于受理之日起3个工作日内进行备案并履行资金拨付手续，首次拨付比例原则上不超过工程预算金额的50%。

（四）施工管理。取得备案后，施工单位应当按照合同约定依法依规进行施工。申请人或其委托人应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场确认并提出书面确认意见。根据项目需要，可以聘请具有相应资质的第三方机构参与施工管理。

（五）竣工验收与公示。工程竣工后，施工单位应当书面向申请人或其委托人提出验收申请，申请人或其委托人应当组织相关人员会同施工单位、第三方机构等共同进行现场验收并形成书面验收意见。涉及电梯、消防等设施设备的，申请人或其委托人可以邀请行业主管部门或具有相应资质的第三方机构参与竣工验收，并出具书面意见或检测评估报告。竣工验收结果、验收审核意见等相关资料应当在物业服务区域显著位置公示不少于5日。

（六）资金拨付。公示期满后，申请人或其委托人持费用结算票据、竣工验收表、工程结算报告等资料向属地住房城乡建设主管部门申请拨款。符合拨付条件的，应当在5个工作日内履行资金拨付手续，并按照合同约定暂扣不超过工程总价款3%的质量保修金。

施工单位承担质量保修责任，保修期满后，无质量问题，属地住房城乡建设主管部门应当拨付工程质量保修金。

第二十条 发生本办法第十八条规定情形，相关主体未及时提出申请，未按规定实施抢修，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，按照《四川省物业管理条例》第九十一条规定执行。

第二十一条 维修资金使用实行工程预算、工程结算双审价制度。工程预算在5万元（含）以下的维修项目，可以直接委托注册造价工程师进行评审；工程预算在5万元以上的，应当委托具有相应资质的造价咨询机构出具审价报告，业主大会另有决定的除外。

第二十二条 涉及共用部位、共用设施设备维修和更新、改造过程中所发生的设计、招标、鉴定、监理、检测等费用，可以计入项目费用预算，从维修资金中列支。

第二十三条 工程款项的支付，应当通过银行转账方式转入项目合同中约定的单位账户，严禁现金结算或转入其他账户。

第二十四条 业主对维修资金使用情况存在异议的，可以向申请人或其委托人提出，申请人或其委托人应当及时回复。业主对申请人或其委托人的回复仍有异议，或者对维修资金使用情况存在其他争议的，可以通过协商、申请相关部门调解或依法诉讼等方式处理。

第二十五条 支持业主使用维修资金购买消防、电梯、屋顶、外墙面等共用部位、共用设施设备的维修综合保险，经资金列支范围内相关业主依法依规表决同意后方可实施。

第四章  管理

第二十六条 市、区（县）住房城乡建设主管部门应当综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，依法依规择优确定商业银行作为维修资金的专户管理银行。专户管理银行应当开设维修资金专户，并按物业服务区域、幢、户设立明细账目，准确记录资金的交存、使用、利息、结存等情况。住房城乡建设主管部门应当适时对专户管理银行进行评价，评价结果作为动态调整的依据。

第二十七条 专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并按中国人民银行的有关规定将年度利息结转至业主维修资金分户账户。

第二十八条 住房城乡建设主管部门应当强化维修资金管理信息系统智能化运用，完善资金归集、存储、使用、续筹的全流程闭环管理，实现资金的动态监管和实时查询，并与相关部门信息系统实现数据共享。推广应用电子投票等信息化方式，提高业主共同决策的效率。规范维修资金管理过程中形成的电子文件资料的归档与保存。

第二十九条 业主大会决定划转维修资金自管的，应当由业主委员会（物业管理委员会）代表业主大会向属地住房城乡建设主管部门提出申请，并提供以下资料。

（一）设立业主大会或者业主委员会（物业管理委员会）的备案文件、统一社会信用代码；

（二）业主依法共同表决结果；

（三）维修资金自主管理制度；

（四）已在街道办事处（乡镇人民政府）进行备案的证明材料；

（五）设立银行账户相关资料；

（六）其他必要材料。

住房城乡建设主管部门对申报资料的要件进行审核，符合要求的，业主委员会（物业管理委员会）可以在市、区（县）维修资金专户管理银行中择优选择一家专户管理银行开设账户并告知住房城乡建设主管部门，住房城乡建设主管部门应当在收到告知5个工作日内办理资金划转手续。

维修资金划转业主大会自管后，其管理应当严格遵守本办法及国家、省、市相关规定并接受属地住房城乡建设主管部门、财政部门的指导监督。

第三十条 维修资金的会计核算应当严格执行《住宅专项维修资金会计核算办法》。维修资金的专用票据管理和财务管理工作，应当遵守财政部门的有关规定，并接受财政部门的监督检查。

第五章   附则

第三十一条 住宅物业管理区域外，拥有两个以上所有权人的商业类非住宅，参照本办法建立专项维修资金。

第三十二条 行政主管部门、建设单位、物业服务人、业主委员会等相关责任主体未按本办法规定执行的，根据相关法律法规依法追究责任。

第三十三条 本办法自2026年10月11日起施行，有效期5年。

第三十四条 本办法由市住房城乡建设主管部门、市财政局负责解释。本市此前发布的有关维修资金的规定与本办法不一致的，以本办法为准；法律法规另有规定的，从其规定。