然而，另一个现象同样值得关注：不少物业企业正在选择主动撤场。据央广网2026年8月3日报道，2026年上半年，全国35个主要城市住宅项目因各类矛盾引发的物业撤场案例达110个，其中主动撤场项目占比约八成。超10家头部物企已发布主动撤场公告，头部物企退场趋势仍在持续。撤场并非短期现象。从行业发展趋势来看，这一态势仍将持续深化，物业企业主动退场的项目数量预计将进一步增加。

降价潮与撤场寒流同时涌来，这不能不让人深思。

一个大背景是，中国的房屋正在快速“变老”。据住房和城乡建设部数据显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋已进入设计使用年限的中后期。随着时间推移，这一比例还在不断增加，预计到2040年前后，近80%的房屋将进入这一阶段。这一阶段的小区普遍面临基础设施老化、管网堵塞渗漏、消防设施老化失效等问题。房屋越来越老，设施设备维修保养的成本只会越来越高。

与此同时，全国住宅专项维修资金虽然累计交存总额早已超万亿元，但实际使用率仍然偏低。大量资金“沉睡”在账上，小区急需的维修却因申请程序复杂、业主意见难以统一等原因而无法及时使用。一方面是房屋越来越老、设施设备需要不断维修保养，另一方面是维修资金“看得见、用不上”。这一结构性矛盾进一步加剧了房屋“未老先衰”的风险。

另一个需要关注的变化是，物业企业面临的合规成本也在持续上升。2025年初，中纪委国家监委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等突出问题纳入全国集中推进的重点民生实事之一，各地开展了物业领域专项整治行动。消防控制室须落实24小时值班制度，每班不少于2名持证人员上岗；消防、电梯等设施维保有明确的法定要求。过去这些法定职责的执法检查力度相对宽松，但近年来随着专项整治的深入推进，各地对物业企业履行法定职责的检查频次和力度持续加大，合规要求正在从“纸面标准”变为“硬性约束”。同时，最高人民法院相关司法解释进一步明确，用人单位与劳动者之间任何关于不缴纳社会保险费的约定或承诺均属无效，物业企业用工保险合规成本大幅度上升，仅人工成本年均涨幅就达8%至10%（行业测算数据）。与此同时，公共收益专项整治追回了本应属于业主共有的经营收益，使部分物业企业以往依赖的隐性收益空间收窄。合规成本上升与隐性收益减少双重叠加，进一步收窄了物业企业的利润空间和经营弹性。

一边是房屋老化带来的维护需求持续上升、维修资金却动弹不得、合规成本刚性上涨，一边是物业费被不断压低、物业企业纷纷撤场。这两组矛盾的并存与相互加剧，不能不让人深忧。

一、理解中国物业费，需正视两个不可忽视的背景因素

在讨论物业费高低之前，有两个中国特有的背景因素需要先讲清楚。如果忽略这两个因素，任何关于物业费高低的讨论都会失之偏颇。

一是中国的小区规模相对较大，物业费存在“规模红利”的因素。根据国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-2018），中国一个住宅小区按照规划标准通常为2,000至4,000户，即“居住小区”这一分级的标准规模。以最低值2000户为基准来看，美国封闭式社区平均仅291户（美国人口普查局数据），德国每栋公寓楼平均仅含6.7户（德国联邦统计局数据）。英国住宅则以独栋和联排为主，公寓楼规模普遍较小。也就是说，中国一个中型偏大的小区（按2000户计）的规模，就相当于约7个美国社区、近300栋德国公寓楼。

当然，需要说明的是，2,000至4,000户是国家标准中“居住小区”的规划规模，属于规划设计依据，并非全国所有小区的实际平均户数。实际生活中，大量老旧小区、保障房小区、小型楼盘远低于此数，数百户甚至百余户的小区也十分常见。但就整体而言，中国城镇住宅以高密度、大规模集中居住为主要特征，这种模式在全球范围内是极为特殊的。

小区大规模带来的直接效果是保安、保洁、绿化、维修等固定成本，可以分摊到更多业主身上，单位成本大幅降低。这是中国物业费能够维持在低水平的第一个重要原因，也是中国特有的高密度集中居住模式带来的“规模红利”。

二是我国人均收入水平低，物业费需要与业主们“钱袋子”挂钩的因素。2025年，中国人均GDP为13,953美元（国家统计局数据，按年平均汇率折算）。同期，美国人均GDP约89,599美元（IMF数据），日本人均GDP为38,619美元（CEIC数据）。中国的人均GDP约为美国的六分之一、日本的三分之一。

从居民实际收入看，国家统计局数据显示，2025年城镇居民人均可支配收入为56,502元/年（月均4,709元）。按户均2.52人折算（国家统计局2025年1%人口抽样调查数据），城镇家庭月均收入约11,867元。在这样的收入水平下，在一二线城市，有品牌物业企业服务的100平米住宅，月物业费约200至400元，占城镇家庭月收入的比重约为2%至4%。对于收入偏低的家庭，这一比例可能会更高一些。

当然，这只是基于平均数据的测算。现实中的收入分布远比平均数复杂。刚刚步入社会的大学生、灵活就业人员、个体工商户、小微企业主等群体，收入波动较大、稳定性不足，物业费作为一笔固定支出，对这些家庭的实际负担可能远高于统计数据所反映的水平。此外，三四线城市、县城和乡镇居民的物业费虽然绝对数额不高，但相对于当地收入水平，占比同样不容忽视。

中国物业费的水平，是与业主们的收入水平相匹配的，并非“绝对便宜”。业主们希望物业费再降一些，这种心情完全可以理解。

二、物业费收费高不高，基于国际与国内的多维数据对比

有了上述两个背景因素作为坐标，再来看物业费的各项数据，就更加清晰了。

首先，从物业费绝对值看，中国处于全球最低梯队。根据克而瑞物管《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》，全国500强物企平均物业费为2.24元/㎡/月。分城市能级看，一线城市平均为3.07元/㎡/月，二线城市平均为2.29元/㎡/月，三四线城市平均为2.07元/㎡/月。

需要特别说明的是，上述数据主要来源于500强企业及重点城市。500强企业多为行业头部品牌，其服务标准和收费水平通常高于行业整体平均水平，不代表全国所有小区的实际收费。实际上，大量三四线城市、县城的老旧小区、保障性住房小区物业费远低于此数，有的仅每平方米几毛钱。因此，本文数据为行业统计平均值，不能简单套用到每一个城市、每一个小区。大城市的人工成本高、设施标准高，物业费自然高；四五线城市、县城、乡镇的小区，服务标准不同，物业费自然也不同。对于广大中小城市和普通小区的居民来说，实际承担的物业费可能远低于文中引用的统计数据。

表1：主要国家和地区物业费收费标准对比（100㎡住宅测算）

注：

① 中国大陆数据：全国500强均值及一线、二线、三四线城市分类数据均来源于克而瑞物管《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》，统计对象为500强企业，其服务标准和收费水平通常高于行业整体平均水平，不代表全国所有小区的实际收费。在广大三四线城市、县城、老旧小区和保障性住房小区，物业费远低于表中所列数字，有的仅每平方米几毛钱。

② 各国货币按2025年平均汇率折算为人民币。香港换算标准：1平方英尺≈0.0929平方米。中国台湾（台北）换算标准：1坪≈3.3058平方米。

上表清晰显示，在一二线城市，有品牌物业企业服务的100平米住宅，月物业费大多在200至400元之间；而美国中位数约980元，英国约1,850元，日本东京1,400至2,300元，新加坡私人公寓1,600至3,700元。即便是一线城市平均307元/月，也不到东京的六分之一、伦敦的七分之一、美国中位数的三分之一。

但需要再次强调，上述国际对比反映的是行业头部企业和重点城市的水平，不代表全国所有小区，尤其是广大中小城市、县城、老旧小区和保障性住房小区的实际物业费水平。对于这些小区的居民而言，每月几十元到一百多元的物业费，才是日常的真实体验。

其次，从物业费与租金的比值看，通过与国际对比，中国物业费与租金的比值同样处于相对较低水平。

表2：物业费占租金比重国际对比

表2说明：

① 租金数据来源：中国大陆租金数据根据中指研究院、贝壳研究院等机构对重点城市的统计综合估算，不代表全国整体水平。在广大三四线城市、县城和乡镇，实际租金远低于此数，一套100平米的住宅月租金多在1,000至2,000元之间，甚至有更低。中国香港数据来源于香港差饷物业估价署及政府统计处2025年数据；日本东京数据来源于Tokyo Kantei 2026年数据；英国数据来源于英国国家统计署（ONS）及Rightmove 2026年数据；美国数据来源于Apartments.com 2026年数据；中国台湾（台北）数据来源于台湾内政部2026年数据。

② 各国租金受地段、楼龄、面积等因素影响差异较大，本表数据为市场统计均值，仅供参考。

中国物业费仅占租金的4%至7%，而日本、英国、中国台湾等地区普遍在8%至15%之间。这意味着，即便在中国租金本身偏低的情况下，居民用于公共区域维护的投入仍远低于国际水平。长期维护投入严重不足，是我国不少住宅小区“未老先衰”不容忽视的深层次原因。

再次，从物业费与房价的比值看，中国物业费年支出仅占房价约0.16%至0.32%，这个比例在国际上处于极低水平。

表3：物业费占房价比重国际对比

注：中国大陆房价根据中指研究院2025年百城新建住宅价格指数综合估算。

中国物业费年支出仅占房价约0.16%至0.32%，这个比例在国际上处于较低水平。

最后，物业费与人均GDP的对比，与发达国家有差距，但不是特别大。

表4：人均GDP与物业费负担跨国对比

注：本表采用各国统一统计口径的人均GDP数据，而非人均可支配收入。原因在于各国人均收入统计口径差异较大（如美国、日本、中国对“收入”的定义和统计方法各不相同），难以直接横向比较。人均GDP作为各国通用经济指标，数据来源统一，是进行跨国对比的合理参照。中国数据来源于国家统计局2025年国民经济运行数据，美国、英国数据来源于国际货币基金组织（IMF）2025年世界经济展望数据库及世界银行；日本数据来源于CEIC（中国经济数据库）2025年发布数据。各国货币按2025年平均汇率折算为人民币。

三、关于物业费定价成本，亟需建立完善透明机制

当前物业费定价争议频发的主要原因，在于业主与物业企业之间存在严重的信息不对称，核心症结是缺乏一套公开透明的成本构成体系。尽管现行法规要求物业企业实行“明码标价”，但在实际操作中，普遍缺乏细化至具体分项的成本清单以及可供核实的计价逻辑。为此，期待政府有关部门进一步完善相关政策，制定统一的物业费核算基准，特别是针对基础公共设施设备运维、人工成本等关键项目发布价格参考标准。此举旨在为社会各方提供权威的参照依据，从而有效消弭信息壁垒，减少因认知差异引发的矛盾纠纷。

然而，健全成本核算体系仅解决了“该花多少钱”的问题，若要真正厘清“谁来承担风险、谁来监督过程”，则必须深入当前物业服务收费模式的底层逻辑。 基于此，对不同模式（如包干制、酬金制及信托制）的适用场景与内在机理进行研究分析，同样具有极强的现实紧迫性。

一是包干制。包干制下，业主支付固定物业费，物业企业自负盈亏，结余归物业企业、亏损也由物业企业承担。包干制的问题在于，物业企业通常认为包干制无需向业主公示物业费收入与支出情况，物业企业对服务结果负责，业主无需了解物业费用收支情况。而业主们则认为大家不知道钱花在了哪里，结余多少、亏了多少都无从知晓，物业费容易变成了一笔“糊涂账”。

物业费不是一对一的商品交易，而是全体业主共同付费、共同受益的公共性支出，具有明显的准公共属性。这种属性决定了物业费的管理逻辑应当区别于普通商品交易，不是“交了钱就结束”，而是需要公示公开、需要接受业主监督、需要保障每一位业主的知情权。正因为如此，物业服务收费不能简单套用一般商业交易的逻辑，而应当在制度设计上充分保障业主对资金使用的知情权和监督权。当然对此也不能全盘否定包干制，我们也不能因为包干制在现阶段暴露出的透明度问题，就对其全盘否定，甚至将其视为物业行业的“原罪”。看待任何制度，都应置于特定的历史条件和发展阶段中。在过去中国房地产“大开发时代”的黄金二、三十年里，城市化进程飞速推进，数以亿计的人口涌入新建社区。在那个时期，绝大多数小区尚未成立业委会，业主自治意识和组织能力普遍薄弱，社区治理架构并不完善。在其特殊的历史背景下，包干制以其“权责清晰、管理高效、执行简便”的优势，有效承接了巨量新建物业的运营需求。它通过将复杂的财务管理简化为固定费用的买卖关系，降低了初期的交易成本和沟通门槛，使得物业服务能够快速、标准化地覆盖到千家万户，有力地支撑了城市化进程中的居住需求。可以说，包干制在特定的历史阶段，充当了小区管理从“无序”到“有序”、从“行政托管”到“市场托管”的稳定器。彼时，由物业企业“大包大揽”并自负盈亏，是在缺乏有效监督主体的情况下，保障小区正常运转的现实且必要选择。因此，我们今天探讨包干制的弊端，并非是要否定那段历史，也不是要彻底废除这种模式，而是要在社区治理结构日趋完善、业主权利意识普遍觉醒的新阶段，对其赋予新的内涵和要求。但也要认识到，不能将其历史的合理性，当成当下改革阻力的挡箭牌；承认其历史贡献，恰恰是为了更理性地推动它在当下进行市场化、透明化的转型。

二是酬金制。酬金制正是这样一种制度设计，酬金制下的物业费归全体业主所有，物业企业仅按约定比例或固定金额提取酬金，结余资金归全体业主所有，由业主共同决定其处置方式。物业费按照实际支出结算，账目向全体业主公开。更为关键的是，酬金制实质要求物业费“专款专用、独立核算、公开透明”，即以项目为单位建立独立账户，资金与物业企业自有资金严格分离、专款专用，每一笔支出都可追溯、可验证。业主大会成立后，业委会以业主大会名义开设共有资金专户，资金提供业主查询；同时，实施全面预算管理，物业企业按年度编制物业服务收支预算，经业主大会审议通过后执行；每年聘请第三方专业机构对物业服务资金收支情况进行审计，审计结果向全体业主公示。

酬金制的制度设计无疑具有科学性和先进性。它通过资金权属清晰、独立账户隔离、全程公开透明、预算审计闭环的完整逻辑链条，从根源上解决了包干制信息不对称的结构性问题。如果严格按制度预设运行，酬金制无疑是能体现物业费“准公共属性”、能保障业主知情权与共有权的理想模式。然而，理想的制度设计必须植根于现实的治理土壤。相当长的时期里，我们小区治理生态与酬金制的运行条件之间，存在明显的脱节，许多酬金制小区实质是“徒有其名、运行变味”，归纳其原因，核心障碍主要有三：首先是业委会组建难、运行难，制度执行主体缺位。 全国住宅小区业委会成立比例普遍偏低，即便成立，多数业委会成员也缺乏编制预算、审核账目、管理共有资金、选聘审计机构所需的专业能力和精力投入，难以胜任酬金制对“业主主导”的高要求。其次是全面预算管理和年度审计易流于形式。 预算编制常是物业企业“闭门造车”、业委会“走马观花”，执行中随意调整也缺乏追责；年度审计则因费用承担不明、业委会选聘能力不足，常沦为“形式化审计”，审计结果公示后也鲜有业主真正关注和追究。预算与审计“双失效”，使酬金制的资金闭环监控形同虚设。最后是“专款专用、独立核算”缺乏穿透式监管。 被物业企业利用关联交易虚增成本、将自身管理费用变相列入共有支出等现象仍有发生。业主虽能查询权限，但事实上业主提出后存在物业企业并未能配合提供查询情况，对此相关救济措施和执法保障措施缺失，就算提供查询，业主们却无力辨识专业账目中的问题，“形式上的透明”掩盖了“实质上的失控”。

因此，必须清醒认识到：酬金制的有效运行，是以高素质和有责任担当的业委会、积极参与的业主群体、成熟的外部监管和专业诚信的物业企业为前提的。当这些条件不具备时，简单套用酬金制，反而可能因治理能力脱节催生新矛盾，甚至物业企业可能以“酬金制”之名卸除自负盈亏的风险约束，服务质量反而不如包干制。

三是信托制。 信托制是在酬金制基础上发展而来的新型物业服务模式，其核心在于引入信托法律理念，将物业费及公共收益明确界定为全体业主的共有财产，并通过信托账户进行专户管理。该模式实现了资金归属权与管理权的有效分离：物业企业作为受托人，依照合同约定比例提取酬金，并承担账户资金的支取管理职责；全体业主作为受益人，依法享有知情权、参与权和监督权。

从制度设计看，信托制本质上是对酬金制的深化与做实，将酬金制所强调的"资金归属业主、收支公开透明、接受业主监督"等核心原则，通过系统化的制度安排和运行机制真正落地。具体而言，在成都推行的信托制不仅是一套资金管理机制，更是一种小区治理结构的重构。需要特别说明的是，信托制物业虽借鉴了《信托法》中的信义理念与委托—受托架构，但其本身并非《信托法》所界定的营业信托或民事信托，而是一种在现有物业管理法规框架下，借用信托法原理对物业服务关系进行重塑的治理模式。实践中，围绕信托制物业是否应当适用《信托法》及相关监管规则，学界与实务界仍存在一定的法理争论。但我更希望的是，大家将其首先理解为一种小区治理方式，而非拘泥于《信托法》适用与否的法理之争。治理方式的创新，最终要回到实践中去检验——它能不能有效化解物业纠纷，能不能真正保障业主权益，能不能促进小区和谐稳定，这些才是衡量其价值的核心标尺。与其在法理定性上反复纠结，不如多关注它在具体场景中带来的治理成效。这需要社会各界形成共识：信托制物业的生命力在于治理实效，而非法律标签。其主要制度安排包括：一是开放式预算。由业主共同参与编制年度物业服务预算，清晰列明"交多少钱、做哪些事、享受何种标准的管理与服务"，确保共有资金的使用方向和额度由业主自主决策，增强预算的合理性与透明度。二是全过程公示公开。建立信息常态化披露机制，对物业服务内容、收支明细、履约情况等进行全流程公示，保障业主随时掌握项目运营状况。三是双密码账户管理。信托账户设置双重密码——物业企业持有支取密码，用于日常运营支出；全体业主共有查询密码，可实时登录银行系统或管理平台，逐笔核对每一笔资金的收入、支出和结余情况，实现全程可追溯、可核查。四是监察人制度。聘请社区"两委"成员、律师、会计师等专业人士以及业主代表共同组成监察人团队，对物业服务全过程进行独立监督，确保各项制度有效执行，防范管理风险。

上述信托制物业的制度组合在成都等地实践中，构建起党建引领下的"业主参与决策—监察人跟踪监督—全过程信息公开"的闭环治理格局，从制度上保障了业主的知情权、参与权和监督权，推动小区治理从传统的"他治"向"自治与共治"转变，取得了显著的社会成效。

政府需积极引导和鼓励做实酬金制，加大对信托制、信酬制、共信制等物业服务透明化收费模式的推广，推动建立物业服务成本定额标准、全过程监审机制和以项目为单位的独立账户管理制度，定期向社会公布成本监测数据和合理定价区间。只有成本透明了、资金可追溯了，价格才能谈清楚，争议才能减少的了。

四、关于“取消物业”和“物业费降降降的呼声”我的一点看法

一是对“取消物业”的看法。关于“取消物业”的极端言论，网络上时有耳闻。这种声音的背后，本质上是业主对物业服务不满的情绪宣泄，可以理解，但需要理性审视。

首先，物业服务是房屋管理体制改革推进社会化、市场化的产物。过去房子由单位管、国家管，如今逐步走向由专业物业企业来管。这是历史的进步，我们不可能再退回到由国家或单位直接管理的旧模式中去。没有物业，电梯谁来维修？垃圾谁来清运？大门谁来值守？社区的日常运转离不开专业的物业服务，这是基本事实。

也有人寄希望于业委会来自行管理。这个出发点很好，但必须正视现实。据《法治日报》等媒体报道，全国成立业委会的小区占比仅约30%，而在这其中，能够真正有效运行的又不足三分之一。一个纯公益性的业委会，要承担专业物业服务的全部职责，包括设施设备维护、消防安全管理、公共秩序维护等，还要承担相应的法律责任和风险，这对绝大多数小区的业委会而言是不现实的。何况，当前业委会制度本身尚不完善，保障运行的相关机制极度缺失，个别小区自管成功的案例具有特殊性，并不具备广泛的复制意义。

因此，我们需要清醒地看到：取消物业并不能真正解决问题，至少在现阶段乃至未来相当长的时期内，不应被视为大多数小区的可行路径。问题的关键，不是“要不要物业”，而是“如何让物业服务回归服务本质、让物业费真正取信于业主”，这才是值得深入探讨和推动解决的核心命题。

二是对“业主们希望物业费再降一些”的看法。这是人之常情，可以理解。我也注意到，一部分业主对物业服务收费高、服务差的不满并非没有道理。物业服务领域确实存在质价不符、只收费不服务的问题，这些“水分”应当被坚决挤掉，物业费应当回归到与服务品质相匹配的水平。只有先把这个问题讲清楚、解决好，我们才有底气来谈物业费应该怎么降、降到什么程度合适。

作为长期关注并研究这一领域的人士，我也作为普通业主，身边也有刚毕业和刚成家收入并不高的“小年轻”业主，我和他们同样每月按照约定承担物业费，完全理解业主们希望物业费再降一些的心情。但我们也需要看到，当价格降得过低，降到成本线以下时，物业企业要么降低服务标准，要么选择撤场。物业撤场后，企业没有合理盈利，其他企业也并不一定进来，当垃圾堆积、设施停摆、房价缩水，最终吃亏的还是业主自己，物业费一定有个底线。物业费的下调需要考虑两个前提：一是“质价相符”，降价的同时服务标准能否维持；二是“底线思维”，降价后物业企业能否正常运营，消防设施维护保养、电梯定期维保、供水供电设施运行、管网管道维护等保障房屋安全和基本运转的费用能否得到保障，以及保安、保洁、工程维修等最起码的人员配备能否到位。这些费用和人手是物业服务的“硬成本”，也是小区安全运行的“生命线”，如果连这些底线都守不住，降下来的不是物业费，而是房屋的安全保障和居住品质。

业主们希望物业费降降降，这种心理完全可以理解。但在追求“降费”的同时，需要算一笔“长远账”。如果为了节省每月几十或上百元的物业费，而接受低水平的保洁、保安、绿化维护，小区的环境会逐年恶化，设施会加速老化，最终反映在房价上，一套房子的市场价值可能因此贬值10%至20%。按100万的房产计算，那就是10万到20万的损失。电梯因为维保不到位而频繁故障，更换一部电梯动辄数十万元；外墙脱落、管网堵塞、消防设施瘫痪，维修费用远高于日常维护的成本，最终买单的还是业主自己。

对于广大三四线城市、县城、老旧小区和保障性住房小区的居民而言，每月几十元到一百多元的物业费，对许多收入不高的家庭来说确实是一笔需要认真对待的开支。但恰恰是这些小区，物业服务定价已经处于极低水平，大多已处于成本线上下。人力成本持续攀升、设施设备日渐老化，维持基本服务的支出只增不减。在这样的价格水平下，继续压价的空间极为有限，甚至可以说已经没有多少降价空间。进一步压低物业费，只会加速服务缩水和企业撤场。

物业费到底多少才算合理？答案其实不复杂。业主们追求“省钱”可以理解，但需要算清楚“眼前账”和“长远账”。物业费降价的底线，是不能低于维持合同约定服务标准所需的成本线。

当前物业费的相关问题，需要各方共同努力，政府需完善物业费定价及监督机制，业主也应树立“优质优价”的消费意识。而对于物业企业而言，不能只盯着“该拿的钱”，更要思考如何把钱花好、花在刀刃上，核心是提高精细化服务能力和专业水平，让业主感受到每一分钱都花得透明、花得值得。这既是对行业专业能力的极大考验，也是未来物业企业能否赢得业主信任、实现可持续发展的关键。

只有各方共同努力，才能让物业费回归其本来面目，成为我们为美好居住生活买单的合理支出。