生活中，部分物业服务人主张以公共收益支付业主共用设施大修、中修及更新改造费用，该行为于法无据，既违背立法本意和司法实践，又严重扰乱物业管理和小区治理秩序。本文从专项资金性质、维修责任、行为后果及合法路径四个维度展开论述，为规范小区治理、维护法制秩序、保障业主权益提供借鉴参考。

一、正确理解公共收益、住宅专项维修资金与物业费的性质及权属边界

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条明确规定，利用业主共有部分从事经营性活动产生的收益，扣除合理成本后归全体业主共有，此为公共收益的法定权属依据。依据2026年3月颁布《成都市住宅物业业主共有资金管理办法（试行）》规定，相较于住宅专项维修资金，公共收益具有四大核心特征：一是权属上归全体业主集体共有，不可按户分割为私有。二是用途上可补充住宅专项维修资金，也可用于业主大会及业委会工作经费、第三方审计评估等业主共同决定的支出，是业主行使自治权的主要资金来源。三是审批流程上需经业主大会或业主委员会决议，具有严格的集体决策属性。四是管理上以业主大会名义设立专户管理、接入智慧物业信息系统并定期公示，接受多方监督。在业主大会设立前，物业服务人有权代管公区收益，但选举产生业委会后应在30日内移交资金及账目。可见，公共收益需专户管理、收支两条线，严禁未经表决擅自支出，人民法院“2023-10-2-039-001”号案例，进一步确认和规范了此裁判规则。

住宅专项维修资金（俗称“房屋养老金”），系业主按国家规定交存，专门用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。其与公共收益的核心区别在于：一是来源具有强制性，由业主及开发商按法定比例交存。二是权属为业主按户私有，实行分户记账、专户管理，随物业权属转移。三是用途具有专属性，严禁挪作他用，使用需履行业主表决、政府备案、专户直付等严格程序。四是分摊具有针对性，维修费用按受益业主专有部分面积分摊到各分户账户，并非由全体业主共同承担。依据《四川省住房和城乡建设厅关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的通知》，专项维修资金可通过公共收益、住房公积金划转、业主续筹补充。可见，公共收益可经业主大会决议后转化为专项维修资金，但反之则不能，因此共用设施大修、更新改造的法定资金来源仅是专项维修资金，而非小区公共收益。

物业费系业主依据物业服务合同支付给物业服务人的服务对价，根据《物业服务收费管理办法》，其核心用途为支付物业服务人员薪酬及共用部位、设施设备的日常运营维护费用，也是物业服务人收取物业费的交易条件。

二、业主共用设施设备的维修责任分属不同主体

业主共用设施设备的维修责任，应根据维修原因、设施类型，依法由不同主体承担维修费用。

建设单位作为物业开发主体，对共用设施设备负有法定质量担保责任。在法定保修期限内，对设施设备先天质量缺陷承担维修、更换义务，维修费用由建设单位承担。依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条明确的保修期限：地基基础及主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求的厨卫及外墙面防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道及设备安装、装修工程，均为2年。另据《四川省物业管理条例》第八十九条规定，建设单位未依法报告设立业主大会前，应承担物业共有部分大修更新费用，不得动用住宅专项维修资金。

物业服务人作为小区日常管理主体，基于法律规定及物业服务合同约定，对共用设施设备负有常态化维修保养责任，核心是保障设施正常运行、及时处置日常维修，费用从物业费中列支。若物业服务人怠于履行该义务，导致小故障扩大为大修产生额外费用，应按“过错责任原则”自行承担，不得动用公共收益或专项维修资金。

实践中，物业服务人为经营业主共有部分需要而新建附属设施，应由特定受益第三人承担建设维修费用。另外，业主共用设施也可能因第三人的侵权行为毁损，应按直接因果关系，由侵权人承担维修费用，物业服务人未尽到谨慎管理义务的，依法承担补充责任。

三、擅自用公共收益支付大修更新费用行为，既违背立法本意和司法共识，又造成深远恶劣的社会影响

公共收益归全体业主共有，属法定的共同决定事项，物业服务人未经业主大会共同决定，擅自用于维修业主共用设施，本质系违反强制规范的无效处分行为。

从立法本意而言，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条和《四川省物业管理条例》第八十六条均明确公共收益所有权归全体业主，确立“公共收益单向补充专项维修资金”的法律路径，即公共收益扣除合理成本后，补充转化专项维修资金，分别按比例划入相关楼幢和业主的分户。立法并未明确公共收益直接用于维修业主共用设施，要求经转化专项维修资金才能使用，主要基于专项维修资金制度设立较早、有相对成熟的审批使用流程，由基层政府和主管部门审核把关，能确保资金使用的安全、公正、效率，若任由物业服务人在毫无监管情况下随意使用公共收益，势必造成业主共有资金的管理无序和任意侵吞。

从司法实践来看，四川省高级人民法院于2025年11月7日发布的第二批涉物业纠纷典型案例，在案例5“业主共有权纠纷”中载明：“对于案涉小区的人车分流整改、屋面排水管整改、外墙砖维修、停车场道闸系统及设备提升改造等维修改造项目，某物业管理公司未能举证证明系经过业主大会同意后实施。因未经业主大会同意自行实施上述行为，可能对业主的权益造成损害，故对某物业管理公司关于从案涉小区业主共有部分收益中扣除上述费用的主张，应不予支持。”该案例由高级法院审判委员会讨论通过、报最高人民法院备案，对辖区内法院审理类似案件具有统一裁判尺度的拘束力，下级法院审理同类案件时应当参照适用，不应违背案例确立的裁判规则。

从实际后果来看，纵容物业服务人擅自使用公共收益的行为危害深远：一是物业服务人变相转嫁成本、谋取不当利益，“包干制”模式下，将物业费应覆盖的日常维保费用转嫁给公共收益，扩大利润空间，违背等价有偿原则。二是业主权益双重受损，业主既支付物业费，其共有财产又被擅自处分，且无法监督维修支出的真实性、合理性，部分物业服务人甚至虚增费用套取公共收益，业主维权成本高昂。三是掏空专项维修资金补充渠道，加速老旧小区专项维修资金枯竭，面临紧急维修“无钱可修”困境，威胁业主居住安全。四是破坏行业公平竞争，形成“劣币驱逐良币”生态，引发业主集体维权、拒交物业费等纠纷，影响社会和谐稳定。

四、物业服务人大修更新共用设施，应依法定程序使用住宅专项维修资金

业主共用设施大修、中修及更新改造的法定资金来源为住宅专项维修资金，该原则具有绝对性，无论业主大会是否设立，物业服务人均有明确、可行的申请条件及渠道，不存在“无渠道申请”情形。物业服务人作为维修服务的实施主体，应严格履行法定程序申报使用专项维修资金，不得规避程序、擅自使用公共收益替代。

在全国层面，2008年2月1日就施行《住宅专项维修资金管理办法》，各地也制定了相应的配套规章，不管是否设立业主大会并选举产生业委会，物业服务人均可作为申请主体，按法定用途及条件申报住宅专项维修资金。《成都市住宅专项维修资金管理办法》明确了以下核心流程：一是物业服务人核查维修项目，委托具备资质的专业机构制定维修方案及费用预算，向维修涉及范围内业主公示（公示期不少于5日，应急维修除外）。二是组织业主表决通过使用方案，未设立业主大会的，书面征求相关业主意见并签字确认；设立业主大会的，由业委会协助组织，均需满足法定人数和面积参与并同意，已建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的，可按约定执行。三是向街道办事处和辖区住建部门提交相关材料申请备案，符合规定的予以备案，启动后续流程。四是备案通过后，由专户管理银行直接向施工单位支付资金（预算资金拨付比例不高于总金额的50%），建立起立项、审批、审核、施工、验收相互独立又彼此制约的规范流程，避免单个主体徇私舞弊，工程竣工后，组织验收并公示验收结果5日无异议后，凭验收意见、结算报告等申请拨付剩余资金，接受业主监督。

针对电梯停运、消防瘫痪、屋面防水损坏造成严重渗漏等危及房屋使用安全的应急维修项目，《成都市住宅专项维修资金管理办法》第三十条专门规定应急使用程序：未建立应急使用预案的建筑区划，由物业服务人报经街道办、镇（乡）政府确认后，可先行组织维修，再在规定期限内补办表决、备案等手续；已建立应急使用预案的，由约定执行主体按预案流程办理，既保障业主居住安全，又确保资金使用合规，彻底解决“紧急维修无资金、流程耗时长”的顾虑。同时，应急维修后，业主可依法向开发建设单位等责任主体追偿相关维修费用。从市住建局最新公示及“天府市民云”APP收支信息来看，成都市近年来专项维修资金申请渠道畅通，使用规模合理增长，其中未设立业主大会的小区也都顺利完成申请流程，足以说明物业服务人代为申领专项维修资金的可行性与高效性。

综上，业主共用设施维修责任需按类型由不同主体承担，权责边界不可混淆。共用设施大修、更新改造的法定资金来源为专项维修资金，并非小区公共收益。物业服务人未经业主大会共同决定，擅自在公共收益中抵扣所谓的“大修更新费用”，既违背立法本意、司法共识，又损害业主权益、破坏行业秩序及社会稳定，构成侵权，应依法予以禁止。

作者：李志伦