一、 案件基本情况

当事人：A物业管理有限公司（以下简称“A物业公司”）

管理项目：某小区

案发时间：2022年至2024年期间

执法机关：宣汉县综合行政执法局（以下简称“县综合执法局”）

案件来源：县住建局移送

基本事实：A物业公司在某小区执业期间，应业主要求引进了饮水机、快递柜、充电桩等设施设备。物业公司以电费1.2元/度，水费4元/吨向饮水机安装公司收取费用；以电费1.5元/度向快递柜安装公司收取费用；以电费1元/度向充电桩安装公司收取费用。经查，A物业公司在此期间向经营方收取的水、电费总额，与其同期向供电、供水部门实际缴纳的对应水、电费之间存在差价，共计人民币28802.78元。该部分差价属于利用物业共有部分、共用设施设备经营所产生的收益，扣除相关合理支出后，应归全体业主共有。然而，A物业公司未将此部分公共收益及其收支情况向小区业主进行公示，隐瞒了该收益的存在。

二、 违法事实认定

县综合执法局经调查取证，认定A物业公司存在以下违法行为：

1.违规收取费用并形成差价收益：A物业公司以高于其自身缴纳标准的费率向设施设备经营方收取水、电费，所产生的差价28802.78元，实质是利用小区公共资源（供水、供电系统及场地）进行经营所获收益的一部分。

2.隐瞒公共收益：A物业公司未按照《四川省物业管理条例》的规定，将上述利用物业共有部分、共用设施设备经营（通过引入经营方并收取费用）所产生的收益情况，以及该收益的收支情况，以合理方式向某小区全体业主进行公开公示，侵犯了业主的知情权和财产权益。

上述行为违反了《四川省物业管理条例》：

第五十二条第一款中关于物业服务人应当及时公布物业服务合同中约定的服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况等信息的规定精神，以及利用共有部分经营情况属于重要公示内容的要求。

第五十三条第三项关于物业服务人不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分经营收益的规定。

三、 法律适用与处罚依据

县综合执法局认为，A物业公司的行为已构成违法，依据如下规定作出处罚：

1.处罚依据：

《四川省物业管理条例》第一百条第二项（物业服务人未按照规定公示相关信息的法律责任）、第三项（物业服务人挪用、侵占、隐瞒业主共有部分经营收益的法律责任）。

2.处罚裁量基准：

A物业公司未及时对公共收益进行公示、隐瞒公共收益的行为，属于《四川省住房和城乡建设行政处罚计算基准》第557条、第558条的情形。

3.裁量规则应用：

参照《四川省住房和城乡建设行政处罚裁量计算规则》，结合本案违法事实的性质、情节、社会危害程度以及当事人配合调查情况等因素，对罚款金额和具体处理方式进行计算和确定，运用自由裁量助手小程序，得出处罚情形为一般处罚。

四、 处罚决定及理由

基于以上事实、法律依据和裁量基准，县综合执法局依法对A物业公司作出如下处罚决定：

1.警告；

2.处罚款23042.22元（大写人民币：贰万叁仟零肆拾贰元贰角贰分）。

同时，责令退还某小区全体业主共有部分收益20065.28元（该金额可能已从总差价28802.78元中扣除了物业公司已存入某小区公共收益专用账户的8737.5元）。

处罚理由简述：

罚款部分：旨在惩戒A物业公司违反物业管理法规、隐瞒公共收益、损害业主知情权和财产权的违法行为，体现行政处罚的威慑和教育功能，督促其今后依法依规履行物业服务职责。罚款金额的确定综合考量了违法所得的数额、违法行为持续时间、危害后果及当事人态度等因素。

退还收益部分：旨在纠正违法行为，将本属于全体业主的财产性权益予以返还，恢复被侵害的业主权益。

五、案件启示

本案是一起典型的物业服务企业利用小区公共资源进行经营，却未按规定向业主公示收益、侵犯业主共同权益的案例。其警示意义在于：

1.强化法规意识：

物业服务企业必须严格遵守《四川省物业管理条例》等相关法律法规，特别是关于公共收益管理、公示的规定。利用共有部分经营产生的收益归属全体业主，物业公司仅有代为管理和收取的权利，且必须透明公开。

2.规范收费行为：

物业公司在代收代付水电费等过程中，应按照实际成本或政府指导价、协议价执行，不得擅自加价牟利，加价部分如被认定为经营收益，必须纳入公共收益管理。

3.保障业主知情权与监督权：

及时、真实、完整地公示公共收益的收支情况，是物业服务企业的法定义务，也是构建和谐物业关系、接受业主监督的基础。隐瞒不报将承担相应的法律责任。

    4.明晰执法导向：

该案的查处体现了行政主管部门对物业管理领域侵害业主权益行为的“零容忍”态度，彰显了依法维护业主合法权益、规范物业服务市场秩序的执法决心。对于类似违规行为，执法部门将依法予以查处，包括责令退还违法所得并处罚款。

本案的处理结果对全县乃至更广范围内的物业服务企业具有重要的警示教育作用，提醒所有物业服务企业必须依法经营、诚信服务，切实保障业主的合法权益。

宣汉县综合行政执法局

                           2025年12月24日