伍三明是物业管理与社区治理领域集“制度建设参与者、学术研究者、第三方服务者与实务实践者”四位一体的专家、学者。作为《四川省物业管理条例》修订起草组主要成员，他参与了四川省物业管理“1+1+3+13+18+n”的制度框架，推动了物业行业立法的标准化与精细化。他不仅在学术上主编了80万字的工具书《四川省物业管理条例注解与配套》，更首创“物业管理师事务所”模式，将法律、会计、工程、管理等技术应用于基层治理实践。其提出的“八个制度创新”与“八个问题思考”为物业行业发展提供了顶层设计参考，通过“党建引领”与“红色物业”实践，推动物业服务融入基层社会治理体系，助推物业管理从单一的市场服务向共建共治共享的社区治理模式转型。他对物业纠纷案件十个典型问题法律适用的研究，对司法实践产生积极影响。

第一章 引言

在当前中国城市化进入“存量时代”的宏观背景下，物业管理已不再单纯是房地产开发的附属服务，而是基层社会治理的基本单元和重要组成部分。如何破解物业管理中的信息不透明、业主委员会成立难、政府监管落实难、维修资金使用僵化以及纠纷频发等顽疾，成为国家治理体系现代化的重要课题。四川省作为中西部经济第一大省、西部大开发的领头羊,在物业管理立法与实践创新方面走在全国前列，而伍三明正是这一进程中参与者。

伍三明的身份具有高度的复合性与代表性。他不仅是四川天府社区建设研究中心主任，拥有深厚的理论研究背景；更是成都三泰联合物业管理师事务所主任，是行业内“物业管理师事务所”模式的创新者与实践者；同时，他身兼四川省住建厅物业管理专家和众多基层政府及部门专家顾问，省属国企外部董事等多重职务和身份，横跨政府监管、学术研究、市场服务与企业运作四大领域。

本报告旨在系统梳理伍三明在政策法规制定、学术理论构建、实务模式创新及社会治理实践等方面的深度贡献，剖析其如何通过“良法善治”与“专业服务”双轮驱动，推动物业管理从“行政管理”向“法治化、市场化、社会化”转型，并为物业行业未来发展提供可复制的经验与路径参考。

第二章 身份图谱与职业履历：复合型专家的多维透视

伍三明的职业生涯呈现出鲜明的跨界融合特征，构建了从理论到实践、从政府咨询专家到市场实践的全方位身份网络。

2.1 学术与智库人物

学术领域：伍三明担任四川天府社区建设研究中心主任，江苏省大苏社区治理创新研究院特邀研究员等。这些平台不仅是学术研究机构，更是连接政府决策与基层实践的智库桥梁。

高校讲座：他受聘西南石油大学继续教育学院特聘教授，并在四川大学、重庆大学、西南财经大学、西南交通大学、电子科技大学等多所重点高校培训授课，致力于物业管理与社区治理人才的高校培养，将实务经验反哺于教育，填补了相关专业人才的理论与实务结合短板。

跨省合作：他被聘为江苏省大苏社区治理创新研究院特邀研究员。这一跨省界的学术聘任，标志着其专业影响力已超越四川省域，迈向全国性社区治理专家。他频频在北京、深圳、武汉、长沙、淮安等地开展学术交流，参加社区治理学术论坛并分享观点，反映其在全国具有一定影响力。

2.2 政策制定与立法

伍三明是四川省物业管理法治化进程的主要参与者。作为法律背景与实务经验兼备的专家，他深度参与了从省级条例到市（州）条例的全链条立法工作。

省级立法参与者：他是《四川省物业管理条例》（2021年修订）起草组的主要成员，直接参与了省级条例的修订与完善，促进了法规的科学性与前瞻性。

制度建设参与者：他不仅是法规的参与者，更是具体制度建设的参与者。他参与起草了《四川省物业服务人退出物业项目管理办法》《四川省物业服务企业信用信息管理办法》《四川省物业服务招标投标管理办法》《四川省业主大会和业主委员会指导规则》等关键配套文件，构建了管理有序的业主自治机制和优胜劣汰的市场机制。同时，作为主要起草人参与发布了全国首个物业行业细分领域党建示范创建导则《“蓉城先锋·暖心物管”创建导则》，作为主要起草人参与制定《绵阳市推进“红色物业”党建示范建设实施方案》，为“红色物业”提供了标准化的“四川方案”。

地方立法技术顾问：他深度参与了绵阳、泸州、遂宁、宜宾等市（州）的物业管理条例和物业管理办法修订制定工作，并为成都、自贡等地提供立法专业意见，推动了全省法治化水平的均衡发展。

2.3 实务实践者与第三方服务者

不同于传统的学者，伍三明有丰富的实务工作经验，是一名在物业管理领域、社区治理领域一线实践者。

创业探索者：2021年6月，他创办了成都三泰联合物业管理师事务所，并担任主任。这是成都市首家、也是行业内的典型代表，致力于提供法律咨询、工程查勘、预算审核、管理评估等专业技术服务，填补了行业“技术中介”的空白。

国企治理参与者：他担任四川省属国企四川能投润嘉置业有限公司外部董事，直接参与国有企业的决策与治理，体现了其在资本运作与公司治理层面的专业素养。

2.4 社会治理与纠纷调解员

在社会治理一线，伍三明是活跃的“调解员”与“指导员”。

司法调解：他担任成都市锦江区人民法院特邀调解员，长期深入基层法庭与纠纷现场，利用专业优势化解大量物业矛盾，降低司法成本。

政府顾问：他担任成都市双流区怡心街道社区发展治理顾问、成都市郫都区郫筒街道小区治理顾问、成都市郫都区社会工作专家、成都市双流区社会工作领域专家，以及多地街道的长期顾问，为基层政府提供技术咨询与决策支持。

维权专家：他受聘为四川省保护消费者权益委员会消费咨询专家及川渝消委消费维权专家，在消费维权领域维护业主合法权益。

第三章 政策法规与制度创新：构建“四川模式”的制度基石

伍三明在政策法规领域的贡献不仅停留在文本起草，更在于参与构建了一套逻辑严密、覆盖全面的制度体系。他参与构建了“1+1+3+13+18+n”四川省物业管理制度框架，系统性地解决了物业管理中“法规不完善”的难题。

3.1 制度框架的系统构建

伍三明总结并推动构建了四川省独具特色的物业管理制度体系，这一框架为行业的规范化运行提供了坚实的制度保障。

表 四川省物业管理制度“1+1+3+13+18+n”框架体系详解

数据来源：基于伍三明在第三届中国幸福社区城市论坛的演讲内容整理

表格说明：该框架体现了从顶层设计（条例、意见）到执行落地（平台、标准）的完整闭环，特别是“3个平台”和“18项标准”的建设，将抽象的管理转化为了可量化、可操作的技术指标，极大地提升了行业治理的精细化水平。

3.2 “八个制度创新”的落地实践

在制度建设过程中，伍三明参与了多项具有开创性的制度设计，这些创新直接回应了业主关切与行业痛点。

·设立业主委员会表彰制度：通过立法规定对模范履职的业委会及成员给予表彰，从正向激励机制上提升业主参与自治的积极性。

·物业费测算清单制度：规定物业费测算清单必须进入物业合同，确保业主对物业服务实现“明明白白消费”，解决信息不对称问题。

·专业经营设施移交制度：明确由专业经营单位组织施工的专业经营设施，专业经营单位负责共用设施设备的维修养护，厘清了开发商、物业与专业公司的责任边界。

·业主查阅与复制权：保障业主有权查阅、复制相关公共收益收支明细、合同等材料，强化了业主的知情权与监督权。

·被罢免成员申辩权：规定被提出罢免的业委会成员有权提出申辩意见，体现了程序正义与民主法治精神。

·共用设施设备知情权：要求物业服务人公示共用设施设备清单，保障业主对共有设施设备知情权，防范被侵占。

·物业服务合同入户：要求物业服务合同必须送达每户业主，保障每户业主的对物业服务合同的知情权，推动合同双方履约。

·业主共有资金专户管理：明确业主共有资金开设专户管理，并接入智慧物业系统，从技术上防范资金挪用风险，有利于业主监督。

第四章 学术研究与理论建树：行业认知的深化与重构

伍三明不仅在制度建设层面建树颇丰，其学术研究同样具有极高的深度与广度。他致力于通过数据与理论，重构社会各界对物业管理的认知。

4.1 权威著作与数据研究

·《四川省物业管理条例注解与配套》：2024年5月，由伍三明主编的这部近80万字的巨著正式出版。该书被众多读者作为“案头书”。书中不仅收录了《条例》全文，还汇编了最高人民法院及四川高院的典型案例、相关法律法规和配套政策，具有极高的指导性和实用性。

·《全国城市物业管理统计数据研究报告》：2020年5月，伍三明作为主要起草并发布了基于第四次全国经济普查数据的研究成果。这是全国首个利用国家经济普查数据对物业管理行业进行统计分析的报告，为行业的发展提供了客观、真实的数据支撑，打破了以往凭感觉、估摸子的研究现状。

4.2 行业痛点的深度剖析

伍三明在学术研究中，敏锐地指出了当前物业管理面临的深层危机，即“房屋老龄化”问题。存量时代的挑战：他指出，当前我国城镇近20%的房屋已建成超过30年，预计到2040年这一比例将接近80%。这些“高龄”房屋面临着设施老化、维护不足的严峻挑战，如果当前政府、社会各方不重视这类问题应对，从当前着手，从制度建设层面进行规划解决，未来十年至十五年即房屋“高龄”高峰期阶段，房屋管理的物业管理问题将成为社会最突出问题之一。

·管理即寿命：伍三明提出，物业管理服务的本质不仅是服务，更是对房屋资产的“全生命周期维护”。好的管理与服务能够显著延长房屋的使用寿命，这一观点将物业的价值从单纯的“服务”提升到了“资产保值”的高度。

·“三大难”困境：他阐述了当前行业面临的服务不规范、监管不到位、业主委员会成立难与运行难的三大焦点问题，并指出这些矛盾正逐渐从居民与物业之间的民事纠纷，演变为居民与政府之间的社会矛盾，这正是“枫桥经验”在物业领域落地的现实紧迫性所在。

4.3 “八个问题思考”与顶层设计建议

基于对行业痛点的深刻理解，伍三明在第三届中国幸福社区城市论坛上提出了“八个问题思考”，为国家层面的制度完善提供了具体的政策建议：

·业主自治立法：呼吁从全国立法层面规定业委会参选资格、参会权和投票权，主张制定建筑物管理法（不动产管理法、物业管理法），另外需要加强业主协商议事和业主责任承担的教育，形成“业主事业主议、业主事业主定”。

·统一社会信用代码：建议国家层面统筹推进业主大会统一社会信用代码的发放，解决其主体资格缺失导致业主自治难的问题。

·维修资金扩容：建议将“住宅专项维修资金”扩充为“物业专项维修资金”，从住宅扩充至非住宅，并覆盖保障性住房和安置住房。关注老旧小区管理长效机制。另外，需要制定更为细化和可操作的维修资金续筹政策。

·物业管理统计：强调加强物业管理统计，解决数据失真问题。关注物业管理数据能为立法、出台政策提供决策依据。

·国家标准制定：建议加快制定物业管理领域国家强制标准，借鉴国际先进经验，尤其是制定建筑物管理强制标准，提升物业服务质量水平。

·人才队伍培养：呼吁高校开设“不动产管理”专业，恢复物业管理师执业资格全国统考，设置物业管理专业职称评定。

·酬金制推广：建议制定物业服务酬金制计费管理办法及计税政策，在物业管理领域推行物业服务收费酬金制计费方式。需要从制度上探索解决物业费拖欠难题，立法、司法层面要形成共识与合力。

·监管机构设立：呼吁政府设立专门的物业管理监管机构，加强监管力量，尤其在存量时代，政府需强化房屋管理机构设置，破解当前多数省级层面级无物业管理专门部门（现设在住房城乡建设厅房地产市场监管处，物业管理作为房地产市场监管范围），街道乡镇一级普遍无物业管理专门机构。

第五章 实务模式创新：首创“物业管理师事务所”

伍三明在实务领域的积极贡献，是敏锐地捕捉到了行业发展对“第三方专业技术服务”的迫切需求，并率先在国内做出了较为成功的探索。

5.1 模式首创：成都三泰联合物业管理师事务所的探索

2021年6月，伍三明创办了成都三泰联合物业管理师事务所。这是成都首家、也是行业内的典型代表。定位为物业管理领域中立的第三方技术服务顾问。

·服务对象多元化：三泰联合物业管理师事务所的服务客户涵盖了政府单位、建设单位、业主委员会、物业企业等全链条主体。例如，为政府提供政策咨询，为业委会提供换届指导、监督物业服务企业。

·内容专业化：主要提供承接查验、物业费测算与审计、维修资金使用评估、标准化建设咨询等高技术含量服务。伍三明强调，事务所必须坚守“独立、客观、公正”的原则，目前该机构主要服务对象为基层政府、部门。

5.2 落地实效与社会价值

截至2025年，三泰所已为近50家政府单位提供了咨询服务，并在多个具体案

例中发挥了关键作用。

·承接政府委托：2025年4月，三泰所与隆昌市古湖街道正式签约，围绕物业服务标准化体系建设、人才培训、物业矛盾纠纷调解、法务指导展开深度合作。这标志着第三方事务所开始实质性地参与基层政府的社会治理工作，成为政府的“技术外脑”。目前三泰所服务超过30个街道和社区。

·化解疑难杂症：在日常实务中，伍三明带领团队处理了大量的“硬骨头”案件，如老旧小区改造后的物业选聘、物业“跑路”后的应急托管、复杂的业主委员会成立及换届矛盾等，有效防止了矛盾的激化与升级。

第六章 社会治理实践：党建引领与纠纷化解

伍三明将物业管理视为社会治理的切口，通过“党建引领”和“专业调解”，推动构建共建共治共享的基层治理格局。

6.1 “党建+物业”的标准化路径

针对“三无”小区治理难题，伍三明提出了标准化的治理路径，并将其固化为可复制的制度。

·红色物业导则：他参与起草的《“蓉城先锋·暖心物管”创建导则》，明确了党组织在物业公司的设立标准、服务规范和考评体系，使“红色物业”从概念走向了操作。

·治理架构：他主张构建“党组织领导、业委会自治、多方协同、执法保障”的治理体系。特别是“街道吹哨、部门报到”机制的落实，打通了执法进小区的“中梗阻”，解决了小区治理领域“看得见管不着”的执法困境。

·跨省输出：他不仅在成都推广，还赴山东、绵阳、泸州等地解读《民法典》和党建示范建设方案，为新疆、河南等地来川学习培训班授课，将“成都经验”转化为“全国话语”。

6.2 纠纷化解的“组合拳”

在纠纷调解方面，伍三明强调法治思维与实操技巧的结合，尤其是为法院、司法部门和律师协会提供有关专业意见。

· 典型案例点评：在四川省高级人民法院组织全省法院涉物业纠纷治理新闻发布会上，他接受记者采访，他认为四川高院创新性地提出了“典型案例 + 典型事例”的发布模式。典型案例作为司法裁判的“尺子”，确立法律标准；典型事例作为矛盾化解的“法子”，提供调解思路。这种“组合拳”生动诠释了新时代“枫桥经验”在物业领域的实践。

·司法领域：为法院、司法部门、律师协会授课。如为四川省高级人民法院组织的“2025年全省法院民商事审判监督业务培训班”专题授课，作“物业纠纷案件焦点难点问题的梳理与探讨”主题分享，并两次参加四川省高级人民法院组织的物业纠纷典型案例新闻发布会；为四川天府新区法院等组织的物业纠纷调解培训会授课；为成都市武侯区法院召开的物业纠纷源头治理工作推进会，作物业法规授课；为绵阳市司法局举办法治建设理论与实践业务培训班、成都市龙泉驿区司法局组织法律明白人培训班授课；此外，在四川省律师协会、成都市律师协会主办的“物业实务法律问题分享沙龙”等作主题分享。

·实战培训：他深入一线开展大量培训。例如，在四川天府新区的物业纠纷调解培训中，他针对“专有部分确定”“前期物业合同效力”、“业委会备案权责”、“车位面积计算”等法律盲区进行深度解析，提升了基层调解队伍的专业素养。

·应急机制设计：他设计了针对物业企业“跑路”，小区失管情形下的三步急救措施：街道召开联席会认定应急情形 -> 社区代签临时托管协议 -> 6个月内组织新物业选聘。这一机制为小区在紧急状态下提供了操作指南。

6.3 “好服务”的六个关键要素

在“好房子”学术交流会上，伍三明提出了“好服务”的定义。他认为，“好服务是指能让顾客（业主）再来的服务”。并总结出六个关键要素：

硬件配套、早期介入、后期运营、市场竞争、信用口碑、文化认同。这一理

论框架为企业提升服务质量提供了清晰的导航。

第七章 行业观点与社会评价：理性精神的倡导者

伍三明在行业内外享有一定声誉，他的观点引发社会关注。

7.1 核心观点与主张

·理性看待行业：他倡导全社会“重新认识物业管理”，认为过去40年行业是房地产的附属，未来应从城市治理和社会治理角度定位。他主张理性区分“小区治理矛盾”与“物业管理矛盾”，区分“不良物企”与“优良物企”，反对将个别企业的错误归咎于整个行业。

·支持信托制/信酬制：他公开支持“信托制”或“信酬制”物业管理模式或者小区治理模式，认为这些在“酬金制”作了更新与升级的举措，符合时代发展需要，能有效解决传统包干制下的信息不透明问题，对物业管理领域问题的解决需要探索与创新，实践是检验真理的唯一标准，凡是有利于人民群众利益的，可以大胆探索与实践，不要陷入固化思维。

·市场与政府共治：他承认物业管理市场存在“市场失灵”问题，政府需要适度介入市场，制定市场规则，让企业能公平、公开竞争。另外，在老旧小区和公共利益维护方面，必须依靠政府的引导与兜底，不能完全交给市场。

7.2社会影响力与评价

·政府和高校认可：他受邀为乐山市人大常委会、长沙市人大常委会以及全省街道党工委书记培训班授课，受邀在四川大学、重庆大学等高校授课，其专业能力得到了立法机关、政府组织、高校的高度认可。

·媒体广泛关注：他接受《中国建设报》、《四川日报》等主流媒体多次采访，其观点在行业内具有广泛的传播力与引导力。

· 机构聘任记录：从高校特聘教授到国企董事，从法院调解员到跨省研究员，其履历展示了社会各界对其复合型能力的接纳。

可以看出，他在高校与研究机构和政府有关顾问的身份，这体现了他作为“专家”的属性；而第三方实务机构的身份，却是他连接理论与实践的桥梁，具有极高的战略价值。

第八章 结语

伍三明的职业生涯，是一部中国西部物业管理从“粗放发展”走向“精细化治理”的缩影。他没有停留在书斋里的理论推演，也没有沉溺于市场里的利益博弈，而是选择了一条“知行合一”的艰难道路。

作为制度建设参与者，参与行业制度建设确立了规则与边界；作为学者，他为行业提供了数据与思想；作为创业者，他为行业注入了专业与技术；作为调解者，他为社会化解了矛盾与风险。他提出的“八个制度创新”与“八个问题思考”，不仅解决了四川的问题，更为全国物业管理的法治化与社会化提供了宝贵的“四川样本”。

在存量房和房屋老龄化时代，伍三明通过“物业管理师事务所”的创新实践，证明了专业力量介入社会治理的巨大潜力。他的探索表明，物业管理完全可以跳出“鸡毛蒜皮”的琐碎，成为国家治理体系中不可或缺的专业化、法治化、社会化力量。