成房发〔2013〕194号

成都市城乡房产管理局关于印发

《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》四个新版示范文本的通知

各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局，各房地产开发企业，各物业服务企业，业主大会及其业主委员会：

为进一步完善业主自治体系，提高全市物业管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等有关法律法规和政策规定，结合我市实际，现将《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》四个新版示范文本印发给你们，请结合实际，贯彻执行。执行中有什么问题，请及时与我局物业管理处联系。

原《成都市房产管理局关于印发<临时管理规约>、<管理规约>、<业主大会议事规则>、<业主委员会工作规则>四个示范文本的通知》（成房发〔2007〕87号）同时废止。

特此通知。

附件：1. 临时管理规约（示范文本）

2. 管理规约（示范文本）

3. 业主大会议事规则（示范文本）

4. 业主委员会议事规则（示范文本）

成都市城乡房产管理局

2013年9月16日

附件1 

临 时 管 理 规 约

（示范文本） 

成都市城乡房产管理局   编制

临时管理规约（示范文本）使用说明

1. 本规约为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。

2. 临时管理规约是业主大会设立之前，由建设单位依照相关规定在销售物业之前预先制定的，具有过渡性质的基础性文件，对全体业主具有约束力。

3. 建设单位制定的临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。

4. 根据国务院《物业管理条例》第二十三条的相关规定，建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守本临时管理规约予以书面承诺。

5. 本示范文本中留空处应作填写，经多数业主同意，可根据物业管理区域实际情况，适当补充约定相关内容。

6. 本示范文本中所指物业类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。当物业管理区域内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。

7. 本示范文本条款由成都市房产管理局负责解释。

临 时 管 理 规 约

第一章  总则

第一条  依据《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》的相关规定，为维护本物业管理区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护物业管理区域内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设“文明、整洁、安全、有序”的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本规约。

第二条  物业管理区域名称：                        ；

物业管理区域座落：成都市         （区、市、县）         街道         段（巷）        号。

物业类型为：           ，其中包括：      、      、      （多层、高层、别墅、商业）。

物业管理区域构成（包括经济技术指标，见附件一）；

第三条  在本物业管理区域内，对于开发建设单位没有销售的物业，属于开发商所有，其共有部分应纳入统一管理。

第四条  在业主大会设立前，由开发建设单位               依法通过     （协议、邀请招投标、公开招投标）方式选聘                     （物业服务机构名称），依据前期物业服务合同和本规约的约定，对本物业管理区域提供前期物业服务。

第五条  本物业管理区域选择      级物业服务等级，其物业服务收费方式采取包干制或酬金制，由经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主（以下简称双二分之一以上的业主）表决通过。

物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务机构每年3月底前向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督。

第六条  因物业服务机构撤离等原因，本物业管理区域无法及时另聘新物业服务机构的，在另聘新物业服务机构之前，相关业主应向物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府报告，请求街道办事处、（乡）镇人民政府采取相应措施。

第二章  业主大会设立 

第七条  各业主同意，当本物业管理区域内的专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50％以上，或者首次交付专有部分之日起已满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上，依法在       区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，召开首次业主大会会议，设立一个业主大会，并选举产生业主大会的执行机构业主委员会。

第八条 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，均按《成都市物业管理条例》及其相关规定执行。

前期物业服务中，业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权。

第九条  筹备设立业主大会的必要经费由本物业的开发建设单位承担。

第三章  使用与维护

第十条  小区业主是物业管理的主体，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第十一条  全体业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十二条  本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定，按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本物业管理区域的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房；

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市房屋使用安全管理条例》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务机构，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务机构依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18时至次日上午8时和法定节假日，以及中、高考半个月不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。同时，严格按照政府主管部门关于中高考期间加强环境噪声污染监督管理的相关要求，禁止影响考生学习和生活；

（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；
（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，在物业服务机构或者业主委员会指导下，按照统一规范保障安全原则进行安装，并做好噪音预防及冷凝水的处理；

（六）不得擅自拆改水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，相关管线、设备；

（七）使用电梯、停放车辆，应遵守本物业管理区域内电梯使用和车辆停放有关规定；

（八）阳台封闭，不应当对相邻业主生命财产安全构成威胁，材质与颜色应与建筑物外立面的材料色彩保持一致；

（九）将房屋进行出租的，应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得违法搭建，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益；     

（十）法律、法规政策的其他规定；

第十三条  业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分；

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；

（五）违法在房屋内外搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物高空抛物等行为；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十四）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；

（十五）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第十四条  业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务机构应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会提出申请，经书面同意后方可施工，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务机构可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务机构对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决；

建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

第十五条  水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

第十六条  全体业主应当依法加强电梯使用安全管理；委托物业服务机构为本物业管理区域电梯使用单位的，应当在前期物业服务合同中明确约定物业服务机构的管理维护责任。

第十七条  业主在使用房屋中，应倡导文明行为，同意遵守以下环境卫生行为规范，维护本物业管理区域公共场所的环境卫生：

（一）不得随地吐痰、便溺；

（二）不得乱扔瓜果皮、包装物、纸屑、烟蒂、口香糖等废弃物；

（三）不得乱倒生活垃圾、建筑垃圾、污水、粪便，随意丢弃动物尸体；

（四）不得乱张贴、乱刻画、乱涂写；

（五）不得敞放、敞养家禽、宠物；

（六）及时清除所饲养的犬、猫等宠物的粪便；

（七）不得从事其他影响环境卫生或其他不道德的行为。

第十八条 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务机构、业主委员会。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务机构结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第四章  物业服务

第十九条  全体业主同意，物业服务费用按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务机构提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务机构应当将服务项目、服务等级、服务标准进行公布。

第二十条  因物业服务机构撤离等原因终止物业服务关系，造成“无人管”状态，当地街道办事处（乡、镇人民政府）采取措施，临时指定新物业服务机构按照原物业服务等级进行临时代管的，临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

第二十一条  全体业主同意，本物业管理区域的物业服务等级、服务内容、服务费用等物业服务方案须经双二分之一以上业主表决通过。

第二十二条  全体业主同意，本物业服务管理区域的物业服务收费标准，可在前期物业服务合同中约定相应的调价幅度。

第二十三条  本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。本物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。

物业服务机构接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务机构按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应承担相应违约责任。

第五章  共有部分收益

第二十四条  本物业管理区域内共有部分收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的地面车位所得的收益；电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主所有的游泳池等文体设施收益；物业服务机构违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。

第二十五条   本物业管理区域共有部分收益归全体业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

第二十六条  利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务机构统一经营，其经营收入扣除物业服务机构经营成本后，其收益属于全体业主共有，并存入            经费账户，专款专用。

利用物业共有部分经营所得收益，主要用于补充房屋专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户，并按照下列范围使用：

1、    %的收益补充相应的专项维修资金；

2、    %的收益用于业主大会设立和开展相应活动；

3、    %的收益用于弥补物业服务费用不足。

第二十七条  本物业管理区域共有部分收益归全体业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

本物业管理区域共有部分收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。

业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二十八条  本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由物业服务机构代行办理相关手续。

业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第六章    专项维修资金的使用

第二十九条  物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。

物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

第三十条  业主应按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》及实施细则等相关规定缴存、使用、续筹本物业管理区域内房屋专项维修资金。

专项维修资金的使用应当符合四川省（区域性）地方标准《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》规定；属于保修期内由开发建设单位承担的以及应当由物业服务合同约定并由物业服务机构支付的费用，不得使用专项维修资金。

第三十一条  使用建筑物及其附属设施维修资金的，由物业服务机构按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第三十二条  一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次缴存的30％时，由业主按     元/平方米逐月缴存，由物业服务机构代收。

第三十三条  业主应签署《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》，确保本物业管理区域发生紧急情况下的及时排危除险，保障物业管理区域共用部位、共用设施设备功能发挥正常作用。
第三十四条　业主共同决定上述专项维修资金的筹集、使用方案以及紧急使用预案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第三十五条 本物业管理区域设立维修资金备用金，备用金按不高于15%的比例从本物业管理区域开发建设单位和业主缴存的专项维修资金中列支，用于本物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备小规模维修除险的应急使用。

第三十六条  业主转让物业专有部分的，其缴存的专项维修资金同时转让，但仍存于该门户号的分户帐中。

第七章  监督管理

第三十七条  全体业主要关心和支持物业管理工作，有权对其他业主履行物业服务合同和本规约的情况进行监督，对相关业主不履行合同、违反规约的情况，予以制止，并授予物业服务机构以下监督权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同以及业主意见，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行；

（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约的行为；对业主、使用人违反本规约第十二条、第十三条规定的行为，物业服务机构制止后，业主、使用人拒不改正的，物业服务机构可以采取下列措施予以制止：

1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本物业管理区域；

2、                                               ；

（三）可以按物业服务合同约定，或受业主大会委托对相关侵权行为提起诉讼。

第三十八条  对相关业主违反本规约出租或转租专有部分的，全体业主授权物业服务机构书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

第三十九条   业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，物业服务机构可以在本物业管理区域内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务机构可以依法         ：

（一）向成都仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第四十条  业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约相关约定的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十一条  使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第四十二条  业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地人民调解委员会进行调解；调解不成的，采取以下          方式解决：

（一）依法向成都仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第八章  附则

第四十三条  本规约由开发建设单位制定，开发建设单位在销售物业时应向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守本规约。

第四十四条  本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日（　   年    月    日）起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《管理规约》后终止。

第四十五条 本规约作为物业买卖合同的附件，由开发建设单位和物业买受人各执一份；并由开发建设单位抄送一份样本向市房产管理部门或五城区（含高新区）外的物业所在地区（市）县房产管理部门备案。

附件1：物业管理区域及物业构成附图

附件2：物业管理区域物业共有部分明细

附件3：基本情况

一、开发建设单位的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人：

（四）联系电话：

（五）通讯地址：

二、物业服务机构的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人（负责人）：

（四）资质等级：

（五）联系电话：

（六）通讯地址：

三、物业买受人的基本情况

（一）物业买受人姓名：

（二）身份证号码：

（三）物业类型：

（四）建筑面积：

（五）座落位置：       幢      [座][单元]      号；

（六）联系电话：

（七）通讯地址：

承  诺  书

本人（单位）已详细阅读并理解                             开发建设单位制定的本《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。

特签署本承诺书。

物业买受人签章：

年    月    日

附件2

管  理  规  约

（示范文本）

成都市房产管理局   编制

管理规约（示范文本）使用说明

1、本规约为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。

2、管理规约是由全体业主共同制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。

3、本示范文本中留空处应作填写，经多数业主同意，可根据物业管理区域实际情况，适当补充约定相关内容。

4、本示范文本中所指物业类型分为：住宅（多层、高层、别墅）、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。当物业管理区域内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。

5、本示范文本条款由成都市房产管理局负责解释。 

管 理 规 约

第一章  总则

第一条  依据《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》的相关规定，为维护本物业管理区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护物业管理区域内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设“文明、整洁、安全、有序”的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本规约。

第二条  物业管理区域名称：                        ；

物业管理区域座落：成都市         （区、市、县）         街道         段（巷）       号。

物业类型为：           ，其中包括：      、      、      （多层、高层、别墅、商业）。

物业管理区域构成（包括经济技术指标，见附件一）；

第三条  在本物业管理区域内，开发建设单位没有销售的物业，属于开发商所有，其共有部分应纳入统一管理。

第四条  本物业管理区域由业主依法通过招投标方式选聘一家物业服务机构提供物业服务，双方依据法律、法规和本管理规约的约定，对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。

第五条  本物业管理区域选择      级物业服务等级，其物业服务收费方式采取包干制或酬金制，由经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主（以下简称双二分之一以上的业主）表决通过。

物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务机构每年3月底前向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督。

第六条  因物业服务机构撤离等原因，本物业管理区域无法及时另聘新物业服务机构的，在另聘新物业服务机构之前，相关业主应向物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府报告，请求街道办事处、（乡）镇人民政府采取相应措施。

第二章  业主大会与业主委员会 

第七条  本物业管理区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第八条   业主通过召开业主大会会议，经双二分之一以上的业主选举产生业主委员会作为执行机构；业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则履职；业主对业主委员会履职情况进行监督。

第九条   业主委员会委员每月可领取一定经费补贴，具体补贴标准由业主大会会议表决通过，并由本物业管理区域业主大会议事规则具体约定。

业主委员会委员应当依法建立信用档案，委员应当定期参加房产管理部门、街道办事处（乡、镇人民政府）组织的相关培训，接受工作考核。

第十条  业主大会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区（市）县房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、换届改选、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。

第三章  使用与维护

第十一条  小区业主是物业管理的主体，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第十二条  全体业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十三条  本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定，按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本物业管理区域的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房；

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市房屋使用安全管理条例》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务机构，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务机构依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18时至次日上午8时和法定节假日，以及中、高考半个月不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。同时，严格按照政府主管部门关于中高考期间加强环境噪声污染监督管理的相关要求，禁止影响考生学习和生活；

（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，在物业服务机构或者业主委员会指导下，按照统一规范保障安全原则进行安装，并做好噪音预防及冷凝水的处理；

（六）不得擅自拆改水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，相关管线、设备；

（七）使用电梯、停放车辆，应遵守本物业管理区域内电梯使用和车辆停放有关规定；

（八）阳台封闭，不应当对相邻业主生命财产安全构成威胁，材质与颜色应与建筑物外立面的材料色彩保持一致；

（九）将房屋进行出租的，应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得违法搭建，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益；   

（十）法律、法规政策的其他规定。

第十四条  业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分；

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；

（五）违法在房屋内外搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物高空抛物等行为；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十四）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；

（十五）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第十五条 业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务机构应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会提出申请，经书面同意后方可施工，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务机构可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务机构对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决；

建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

第十六条  全体业主应当依法加强电梯使用安全管理；委托物业服务机构为本物业管理区域电梯使用单位的，应当在物业服务合同中明确约定物业服务机构的管理维护责任。

第十七条  水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

第十八条  业主在使用房屋中，应倡导文明行为，同意遵守以下环境卫生行为规范，维护本物业管理区域公共场所的环境卫生：

（一）不得随地吐痰、便溺；

（二）不得乱扔瓜果皮、包装物、纸屑、烟蒂、口香糖等废弃物；

（三）不得乱倒生活垃圾、建筑垃圾、污水、粪便，随意丢弃动物尸体；

（四）不得乱张贴、乱刻画、乱涂写；

（五）不得敞放、敞养家禽、宠物；

（六）及时清除所饲养的犬、猫等宠物的粪便；

（七）不得从事其他影响环境卫生或其他不道德的行为。

第十九条 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务机构、业主委员会。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务机构结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第四章  物业服务

第二十条  全体业主同意，由业主大会授权其执行机构业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务机构之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会依法选聘、解聘物业服务机构的，须经双二分之一以上的业主同意。

业主大会与其依法选聘的物业服务机构签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

第二十一条  全体业主同意，物业服务费用按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务机构提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务机构应当将服务项目、服务等级、服务标准进行公布。

第二十二条  因物业服务机构撤离等原因终止物业服务关系，造成“无人管”状态，当地街道办事处（乡、镇人民政府）采取措施，临时指定新物业服务机构按照原物业服务等级进行临时代管的，临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

第二十三条  全体业主同意，本物业管理区域的物业服务等级、服务内容、服务费用等物业服务方案须经双二分之一以上业主表决通过。

第二十四条  全体业主同意，本物业服务管理区域的物业服务收费标准，可在物业服务合同中约定相应的调价幅度。

第二十五条  本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。本物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。

物业服务机构接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务机构按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应承担相应违约责任。

第五章  共有部分收益

第二十六条  本物业管理区域内共有部分收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的地面车位所得的收益；电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主所有的游泳池等文体设施收益；物业服务机构违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。

第二十七条   本物业管理区域共有部分收益归全体业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

本物业管理区域共有部分收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。

业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二十八条  利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务机构统一经营，其经营收入扣除物业服务机构经营成本后，其收益属于全体业主共有，并存入业主委员会经费账户，专款专用。利用物业共有部分经营所得收益，主要用于补充房屋专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户，并按照下列范围使用：

1、    %的收益补充相应的专项维修资金；

2、    %收益用于业主委员会工作经费

3、    %收益用于弥补物业服务费用不足。

第二十九条  本物业管理区域共有部分收益的分配，由《业主大会议事规则》具体约定。

业主委员会、业主小组应当至少每半年在物业管理区域内公布经专业单位审计通过的全体业主共有部分经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。

业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第三十条  本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务机构代行办理相关手续；并在物业服务合同中约定。

业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第六章    专项维修资金的使用

第三十一条   业主应按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》及实施细则等相关规定缴存、使用、续筹本物业管理区域内房屋专项维修资金。

专项维修资金的使用应当符合四川省（区域性）地方标准《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》规定；属于保修期内由开发建设单位承担的以及应当由物业服务合同约定并由物业服务机构支付的费用，不得使用专项维修资金。

第三十二条  每年12月31日前，业主委员会应当将下年度专项维修资金使用方案、所需资金、工程预计实施时间等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布；同时向全体业主或者相关业主公布一次当年建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

第三十三条  一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次缴存的30％时，由业主委员会制定续筹方案，并按下列第    项方式，向该幢或者该户门号业主续筹维修资金：

（一）一次性缴存，由业主委员会或物业服务机构代收；

（二）按     元/平方米逐月缴存，由业主委员会或物业服务机构代收；

（三）从公共收益中提取     %或者     元补充。

上述筹集专项维修资金的方案，经业主大会表决通过后，对于不依照筹集方案按时足额缴存专项维修资金的业主，经业主委员会两次以上书面催缴仍不履行缴存义务的，业主委员会有权代表全体业主直接向人民法院起诉，由人民法院判决该业主缴存。

第三十四条  业主要签署《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》，确保本物业管理区域发生紧急情况下的及时排危除险，保障物业管理区域共用部位、共用设施设备功能发挥正常作用。

第三十五条  业主共同决定上述专项维修资金的筹集、使用方案以及紧急使用预案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由业主另行表决通过。

第三十六条 本物业管理区域设立维修资金备用金，备用金按不高于15%的比例从本物业管理区域开发建设单位和业主缴存的专项维修资金中列支，用于本物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备小规模维修除险的应急使用。

第三十七条  业主转让物业专有部分的，其缴存的专项维修资金同时转让，但仍存于该门户号的分户帐中。

第七章  监督管理

第三十八条  全体业主要关心和支持物业管理工作，有权对业主委员会及其委员履职情况进行监督，对不履行职责、滥用职责的委员，业主可以依照《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出罢免；对不履行合同的物业服务机构，提出监督意见，并可依照《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出解除合同。

第三十九条  业主委员会对业主履行物业服务合同和本规约的情况进行监督，对业主不履行合同、违反规约的情况，予以制止，并授予物业服务机构以下监督权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同以及业主意见，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行；

（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约的行为；对业主、使用人违反本规约第十四条、第十五条规定的行为，物业服务机构制止后，业主、使用人拒不改正的，物业服务机构可以采取下列措施予以制止：

1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本物业管理区域；

2、                                               ；

（三）可以按物业服务合同约定，或受业主大会委托对相关侵权行为提起诉讼。

第四十条  对业主违反本规约出租或转租专有部分的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

第四十一条   业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务机构可以在本物业管理区域内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务机构可以依法         ：

（一）向成都仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第四十二条  业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约相关约定的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十三条  使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第四十四条  业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或物业所在地人民调解委员会进行调解；调解不成的，采取以下          方式解决：

（一）依法向成都仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第八章  附则

第四十五条  本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会会议补充。

第四十六条  本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

本规约自首次业主大会会议表决通过之日（  年    月    日）起生效。

第四十七条  制定和修改的管理规约，按规定报物业所在地区（市）县房产管理部门备案。

第四十八条  本规约业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业所在地的区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。

                                     成都市     区（市）县

                （物业名称）业主大会（盖章）

                                             年      月     日

附件1：物业管理区域及物业构成附图

附件2： 基本情况

一、开发建设单位的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人：

（四）联系电话：

（五）通讯地址：

二、物业服务机构的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人（或负责人）：

（四）资质等级：

（五）联系电话：

（六）通讯地址：

三、业主大会、业主委员会的基本情况

（一）业主大会名称：

（二）业主委员会联系电话：

（三）业主委员会议事活动用房座落：
附件3 

业 主 大 会 议 事 规 则

（示范文本）

成都市城乡房产管理局   编制

业主大会议事规则（示范文本）使用说明

1. 本规则为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。

2. 本示范文本内容原则上不做修改，未尽事宜可根据物业管理区域实际情况，适当补充约定相关内容。

3. 根据国务院《物业管理条例》第十八条的规定，召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则，对业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。

4. 本示范文本条款由成都市房产管理局负责解释。

业主大会议事规则

第一章  总则

第一条  （制定依据）

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主大会议事规则（以下简称本规则）。

第二条  （业主大会名称及其执行机构议事活动用房）

业主大会名称：                                         

业主委员会议事活动用房座落：                           

第三条  （业主大会宗旨）

本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理中的合法权益，依法、依本物业管理区域管理规约和本规则约定履行相应的职责。

第四条  （与相关部门和社区居民委员会的关系）

业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会、房产管理部门和相关行政管理部门的指导和监督，依法履行职责，规范运作。

业主大会、业主委员会应积极配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合物业所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业委会组织召开业主大会或临时业主大会时，应在会议召开前10天主动向所在地街道办事处、乡镇人民政府报告会议事项，认真听取意见并接受指导、监督，会议召开时应邀请街办、乡镇派人参与指导、监督，并及时将会议决定书面报告街办、乡镇。业委会会议召开前1天，应该主动向所在地社区居委会报告会议事项，认真听取意见并接受指导和监督，会议召开时应邀请社区居委会派人参与指导、监督，并及时将会议决定书面报告社区居委会。

业主委员会在日常运作中遇到矛盾纠纷时，由物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会进行协调解决。

第二章  业主大会

第五条  （业主大会的组成和设立）

本物业管理区域成立一个业主大会，由本物业管理区域内全体业主组成。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。

第六条  （业主大会设立备案）

业主大会依法设立后，业主委员会应当在业主大会设立之日起30日内依法向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府备案，备案资料应包含候补委员名单。

业主大会设立备案后，业主委员会应当将备案情况以及本届业主委员会委员、候补委员的姓名、联系电话和委员分工情况等在本物业管理区域内公示。

第七条  （业主大会议事内容）

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；

（二）决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人；

（三）决定物业服务合同的主要内容；

（四）决定物业服务费用的调整；

（五）决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（六）选举、更换、罢免业主委员会委员；

（七）决定业主委员会的工作权限和工作经费；

（八）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作报告；

（九）决定本物业管理区域内物业共有部分的经营、收益等方案；

（十）决定本物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（十一）决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；

（十二）监督物业共有部分的使用与维护，督促业主、使用人遵守管理规约；

（十三）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十四）改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定；

（十五）决定本物业管理区域的划分、调整；

（十六）决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；

（十七）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

第八条  （业主大会决定）

业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则；业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。

业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会应尊重物业服务企业或其他管理人的合法权益，涉及到物业服务企业或其他管理人的决定，应就有关事项进行事前协商。

业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，并不得从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。

业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区（市）县房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第九条  （业主大会会议形式）

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。

第十条 (集体讨论议事的方式)

采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第    种方式:

（一）由全体业主参加业主大会会议;

（二）由业主推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生方式如下：

以幢、单元、楼层为单位，由该幢、单元、楼层业主设立业主小组，从业主小组中推选一名业主，作为业主代表；推选业主代表以第   种方式产生：

（1）以每幢楼为单位，推选产生一名代表；

（2）以每单元为单位，推选产生一名代表；

（3）以每楼层为单位，推选产生一名代表；

（4）                                        ；

第十一条  （业主小组的职责及议事程序）

本物业管理区域内以幢、单元为单位设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。

业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组会议的召集人由该小组业主推选的业主代表担任，会议议事程序参照本规则中业主大会会议程序执行。

业主小组依法履行上述职责作出的决定，应当及时告知相关业主和业主委员会。业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的，应当就此及时召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决定。

第十二条  （业主代表的职责）

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见；并将业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，在业主大会会议投票时如实反映。

业主代表应当与所代表业主保持定期主动向业主通报相关事项，听取并向业主大会反映所代表业主的意见和建议。

第十三条  （表决票的送达）

鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：

（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；

（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；

（三）投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内，并以电话、短信、QQ、邮件、微信等方式进行告知；

属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。

表决票按上述约定送达全体业主。

第十四条  （业主大会会议表决形式）

本业主大会会议采用以下第     、      、       、      种形式进行表决：

（一）设投票箱：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或            （物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构）的监督下统计汇总，并公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或            （物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构）的监督下统计汇总，并公布表决结果。

（三）业主通过提供给开发建设单位或物业服务企业或其他管理人、业主委员会的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件，表达意愿；经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或            （物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构）的监督下统计汇总，并公布表决结果。

（四）业主通过业主委员会提供的表决专用传真号发送传真件，表达意愿；经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或            （物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构）的监督下统计汇总，并公布表决结果。

（五）                                              。

已送达的表决票，业主在规定的       日（10日、15日）内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数票，但不适用于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施。

第十五条  （业主大会会议与会业主的计算）

业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算。

业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主计算。

第十六条  （业主大会定期会议）

业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为                 ，由业主委员会负责召集。

业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。   

业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

业主大会定期会议表决议题应与业主委员会提交议案相一致。

第十七条  （业主大会临时会议）

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；

（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；

（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任；

（四）业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的；

（五）                                           。

属本条第一款第一项情形的，应符合下列条件：1、有明确发起人；2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；3、提议人有不动产权属证书复印件。业主委员会接到提议书面申请后应对所提供的议题进行分析、研究，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会会议，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作决定召开业主大会临时会议。业主委员会对业主的提议经业主委员会会议讨论形成议题，并应当在作出召开业主大会临时会议决定之日起15日内（未作出决定的在收到提议之日起45日内）召开业主大会临时会议，就提议事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会临时会议表决议题应与提交议题相一致。

属本条第一款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起    日内召开业主大会临时会议，就重大事故或紧急事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

属本条第一款第三项情形的，业主委员会应当在委员缺额人数超过委员总数40%或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任之日起    日内召开业主大会临时会议，就业主委员会委员、主任、副主任的缺额补选事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

属本条第一款第四项情形的，业主委员会应当在业主小组决定作出之日起   日内召开业主大会临时会议，就业主小组决定与业主大会决定有抵触的事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

属第一款第五项情形的，                                          。

第十八条   （召开业主大会会议的程序）

业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作（审议议案）

业主委员会（换届选举筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。

（二）发布公告

业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。

公告包括以下内容：1．会议形式；2．会议日期、地点；3．提交会议审议的事项；4．会务常设联系人姓名、联系电话；5．其他需公告的事项。

（三）投票表决或征询意见（决定事项）

采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主或业主代表就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决。

采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会（换届选举筹备组）发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。

（四）回收统计意见（形成决议、作出决定）

业主委员会（换届选举筹备组）根据本规则第十四条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。

回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会（换届选举筹备组）应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

业主委员会（换届选举筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议、作出业主大会决定。

形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。

监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任。

（五）通报业主大会议事决定

业主委员会（换届选举筹备组）应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。

业主委员会（换届选举筹备组）应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，可以邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员列席。

业主委员会不依法、以本规则召开业主大会会议的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。

第十九条  （业主投票权的确定）

业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定执行。

业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。

业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。

第二十条  （业主、业主代表的代理）

业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者         参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权。

（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议或者业主委员会会议。

（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议或者业主委员会会议。

业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

（一）                                           ；

（二）                                           。

第二十一条  （提议再次召开业主大会会议的限制）

业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在365日内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第二十二条  （物业服务企业或其他管理人的选聘）

业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

召开业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业或其他管理人选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。   

业主委员会应当按照本规则第十八条的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交业主大会会议表决，作出业主大会决定，并在物业管理区域内公告。

第二十三条  （物业服务合同签订）

业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业或其他管理人之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，并加盖业主大会印章。

物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询。

物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。

物业服务合同期限届满前      月，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否另行签订物业服务合同等事项提交业主大会决定。

第二十四条  (共有部分经营与收益分配) 

利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和本物业管理区域管理规约的约定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，由业主委员会按照业主大会或者相关业主的决定，代表业主与经营单位签订有关协议。

共有部分经营所得收益按照本物业管理区域管理规约的有关约定进行使用、分配。共有部分经营所得收益的财务管理由本物业管理区域业主委员会工作规则依法约定。

第二十五条  （维修资金的使用、续筹）

建筑物及其附属设施维修资金的使用、续筹方案由业主大会依法决定。业主应当按照相关规定和本物业管理区域管理规约的约定缴存、使用、续筹本物业管理区域内建筑物及其附属设施维修资金。

第二十六条  （印章的使用管理）

业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业管理区域业主委员会工作规则中的相关约定使用管理。

第二十七条  （档案资料管理）

业主大会档案资料由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业管理区域业主委员会工作规则中的相关约定管理。

第二十八条  （业主大会解散） 

因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地的区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导监督下，做好业主共有财产清算工作。

业主大会解散前，业主共有财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续，并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、乡（镇）人民政府。

第三章   业主委员会

第二十九条  （业主委员会组成与任期）

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会设委员          名，候补委员      名，其中业主委员会主任1名，副主任      名。主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会每届任期         年，委员可以连选连任。

业主委员会的每名委员具有同等表决权。

业主委员会委员应当定期参加当地街道办事处、乡（镇）人民政府、房管部门组织的教育培训。

业主委员会及其委员的职责、业主委员会的工作事项、业主委员会的决定等，由业主委员会工作规则依法约定。

第三十条  （业主委员会委员条件）

业主委员会委员应当是本物业管理区域内自然人业主或者法人业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）年龄在65岁以下，具有完全民事行为能力；

（二）具有大专以上学历，具有良好的个人信用；

（三）遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务,未欠缴物业服务费用和建筑物及其附属设施维修资金；

（四）身体健康，遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；

（五）具有一定语言文字交往及组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；

（八）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责，并在成为业主委员会候选人时参加区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡镇人民政府主办的物业管理培训；

（九）                                            。

第三十一条  （业主委员会候补委员）

业主大会会议选举产生业主委员会候补委员_   _ 名（候补委员不超过业主委员会委员人数的一半）。

候补委员的选举产生规则、任职资格和职务终止规则与正式委员相同。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中自动递补，并在本物业管理区域内公告。

第三十二条 （业主委员会委员的缺额补选）

业主委员会委员缺额时，由候补委员按照得票顺序自动补足。候补人员名额用完，缺额人数仍超过委员总数40%的，业主委员会应在     日内召开业主大会会议，完成业主委员会委员、候补委员的补选工作。业主委员会委员、候补委员补足后，应在物业管理区域内公示补选结果。

业主委员会逾期不组织补选的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府召开业主大会会议，依法、依约补选业主委员会委员。

第三十三条 （业主委员会委员集体辞职）

业主委员会委员集体辞职的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。（建设部《业主大会和业主和员会指导规则》第46、58条提到，业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，召开业主大会临时会议重新选举新一届业主委员会。）

第三十四条  （业主委员会委员变更）

经业主委员会或者20％以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在本物业管理区域内公告。

业主委员会不依法召开业主大会会议变更业主委员会委员的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府召开业主大会会议，按照规定变更业主委员会委员。变更的委员，应到物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府办理变更备案手续。

第三十五条  （业主委员会委员的资格终止）

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业管理区域内的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）被依法追究刑事责任；

（五）法律、法规规定的其他情形。

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

（二）拒不履行委员职责；

（三）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格；

（四）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

（五）无故未参加街道办事处或房管部门培训及考试的；

（六）无故连续缺席业主委员会会议三次以上的（含三次）；

（七）存在本物业管理区域业主委员会工作规则约定的禁止行为；

（八）因其他原因不适合继续享有委员资格的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。

第三十六条  （业主委员会换届选举）

业主委员会任期届满60日前，在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，由业主委员会委员、业主代表组成换届选举筹备组，召开业主大会会议进行换届选举，并做好以下换届选举筹备工作：　

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历以及物业服务企业或其他管理人出具的交纳物业服务费用的证明和相关主管部门出具的交纳建筑物及其附属设施维修资金的证明等在本物业管理区域内公示；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会任期届满未换届改选的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生换届选举筹备组，按照上述规定做好换届选举筹备工作，召开业主大会会议选举新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

前业主委员会委员拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处或派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。

第三十七条  （业主委员会委员候选人的产生）

换届选举筹备组应当根据本物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和专有部分的比例，确定委员和委员候选人的分布和人数。

业主委员会委员实行差额选举，其差额比例不得低于20％；业主委员会委员候选人采用下列      、      、      方式产生：

1、换届选举筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；

2、换届选举筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；

3、换届选举筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；

4、上一届业主委员会提名推荐业主委员会委员候选人；

5、5％以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人。

第三十八条  （业主委员会工作经费）

业主委员会工作经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计           元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计          元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用           元/月，具体支付对象如下：

（1）         ，费用         ；

（2）         ，费用         ；

（3）         ，费用         。

业主委员会开展工作的经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，其工作经费来源，采用下列第          种筹集方式：

（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳       元；

（二）全体业主物业共有部分经营所得收益的      %，合计      元；

（三）业主自愿捐赠；

（四）                                            。

业主委员会工作经费归全体业主共有，按照本建筑区划业主委员会工作规则的相关约定进行财务管理。并由专业审计机构进行年度审计，经费收支账目每季度在物业管理区域内管务公开栏中公布一次，每次公布时间不少于15日；同时应在业主委员会办公地点设立信息查询台，公布业主委员会工作经费明细，自觉接受业主大会、业主的监督。

第三章  附则

第三十九条  （规则的生效） 

本规则自首次业主大会会议表决通过 之日（   年    月    日）起生效。

第四十条  （规则修改与补充） 

业主大会会议表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议表决通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。

第四十一条  （规则备案） 

制定和修改的业主大会议事规则，按规定报物业所在地的区（市）县房产管理部门备案。

第四十二条  （规则保存与执有） 

本规则业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业所在地的区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。

                                    区（市）县

                         （物业名称）业主大会（盖章）

                                             年      月     日

附件：业主大会议事规则补充约定

附件4 

业 主 委 员 会 工 作 规 则

（示范文本） 

        成都市房产管理局   编制

业主委员会工作规则（示范文本）使用说明

1. 本规则为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。

2. 本示范文本中相关条款后都有空白行，供业主自行约定或补充约定。业主可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。

3. 根据《成都市物业管理条例》的相关规定，召开首次业主大会会议时，应制定业主委员会工作规则。制定业主委员会工作规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。

4. 本示范文本条款由成都市房产管理局负责解释。 

业主委员会工作规则

第一章  总则

第一条  （制定依据）

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主委员会工作规则（简称本规则）。

第二条  （业主委员会宗旨）

本业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督，并依法、依本物业管理区域管理规约和业主大会议事规则、本规则约定履行相应的工作职责。

第二章  业主委员会

第三条  （业主委员会职责）

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订物业管理区域内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（七）根据业主的提议，拟订本物业管理区域的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

（八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定；

（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定；

（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金；

（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；

（十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；

（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；

（二十）定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；

（二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；

（二十三）不得以业主委员会名义从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；

（二十四）                                       ；

（二十五）                                       。

第四条  （业主委员会主任职责）

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

（一）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

（三）主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；

（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

（六）组织研究、论证本物业管理区域物业管理实施工作中的问题；

（七）执行业主大会、业主委员会决定；

（八）完成业主委员会交办的工作；

（九）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（十）                                             。

第五条  （业主委员会副主任职责）

业主委员会副主任履行以下职责：

（一）协助业主委员会主任工作；

（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；

（三）业主委员会主任缺席时，代行其职责；

（四）执行业主大会、业主委员会决定；

（五）完成业主委员会交办的工作；

（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（七）                                             。

第六条  （业主委员会委员职责）

业主委员会委员依法履行以下职责：

（一）参加业主委员会会议等有关活动；

（二）参与业主委员会有关事项的决策；

（三）参与制订业主委员会工作计划和实施方案；

（四）参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（五）参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

（六）参与研究、论证本物业管理区域物业管理实施工作中的问题；

（七）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

（八）承担业主委员会布置的专项工作；

（九）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作；

（十）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（十一）                                             。

第七条  （业主委员会会议）

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每   月至少召开一次，召开时间为：           。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议采用民主集中制，少数服从多数的原则作出决定；业主委员会的每名委员具有同等表决权。业主委员会依法作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当按照下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等。

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。

（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。

（四）讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

（五）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

（六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过。

（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，业主可请求街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

第八条  （业主大会会议议案的形成）

业主委员会在业主委员会议事活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月    号负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理公共事项的提议、意见、建议，并在    日内向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。

业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决定。

第九条  （业主大会会议的召开）

业主委员会负责组织召开业主大会会议，并由业主委员会主任主持。业主大会会议召开前30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会会议，讨论决定业主大会会议召开的形式、时间、地点、议题、经费等；并于业主大会会议召开前15日，由业主委员会将业主大会会议召开的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

第十条  （工作报告）

召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作，工作报告内容应与本规则第三条约定的业主委员会工作职责相一致，并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。

业主委员会在向业主大会报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

第十一条  （印章的使用管理与移交）

业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人           （姓名）保管。

业主大会、业主委员会印章，经业主委员会主任签字同意后用印，并按规定存档。

签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的，应当使用业主大会印章，并由业主大会作出决定；处理业主大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。

未见业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。

业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章，并完成交接工作。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的业主大会、业主委员会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的业主大会、业主委员会印章交由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代为保管。

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的业主大会、业主委员会印章的，具体责任委员应承担违约责任，向全体业主支付违约金        元。  

第十二条  （档案资料的管理与移交）

下列档案资料应当编号造册，并由业主委员会指定专人           （姓名）保管：

1、物业管理区域内的物业资料；

2、各类会议记录、纪要；

3、业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

4、业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；

5、业主清册及联系方式；

6、签订的物业服务合同；

7、有关法律、法规和业务往来文件；

8、业主和使用人的提议、书面意见、建议书；

9、建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；

10、利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；

11、业主委员会工作经费的收支情况清册；

12、其他有关材料。

上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。

保管上述档案资料的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料，并完成交接工作。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的上述档案资料交由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代为保管。

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的档案资料的，具体责任委员应承担违约责任，向全体业主支付违约金        元。  

第十三条  （财务管理）

（一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责财务管理。上述资金，由业主委员会采取以本物业管理区域物业服务企业或其他管理人名义或者业主委员会主任名义或者                  名义在               银行设立专门的财务帐户进行管理，帐户帐号为：                   。

（二）业主委员会的财务管理人员由一名出纳、一名会计和一名负责人共同组成，其中出纳、会计必须是具备财务专业特长的委员担任。出纳        （姓名）负责现金的提取和存入；会计        （姓名）负责帐目的记录和核对；负责人        （姓名）负责现金和帐目的吻合性。负责财务管理的人员不能继续履行职责时，必须与接管人员办清交接手续方可离任。

（三）全体业主或相关业主在取得共有部分经营所得收益时，统一由负责财务管理的会计或者出纳入帐，并出具收据，加盖业主大会财务专用章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存共有部分经营所得收益。

（四）业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字。但一次支出超过人民币500元（含本数）时，需经业主委员会会议通过后，方可使用与划转。

（五）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管；财务帐目实行公开化，于每月  　号在物业管理区域内公布一次，并由              进行年度审计，接受业主大会、业主的监督。

（六）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得从事任何经营活动。

（七） 在财务总结年度内，业主大会的资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

（八）业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本物业管理区域全体业主或相关业主所有的资金；侵占全体业主或相关业主共有资金的，受侵害的相关业主可以依法追究具体责任人的相应法律责任。

第十四条  （财务凭证及财物的移交）

保管属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成交接工作。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物交由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代为保管。

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的， 具体责任委员应承担违约责任，向全体业主支付违约金         元。

第十五条  （接受业主的查询、监督）

业主委员会主任应负责建立业主委员会接待制度，并轮流安排一名委员于每周星期     负责接待业主、使用人的咨询、投诉和监督。

业主、使用人可以查阅业主委员会所有会议资料和本规则第十二条所列的涉及自身利益的档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。

第十六条  （会议记录）

业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

业主大会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

第十七条  （物业服务的监督）

业主委员应当监督物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同的约定履行物业服务合同，不定期检查物业服务企业或者其他管理人履约情况，并每半年（具体时间为：              ）对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

业主委员会对物业服务企业或者其他管理人履约情况的监督意见，作为业主委员会工作报告内容之一，依本规则有关约定向业主大会报告。

第十八条  （建筑物及其附属设施维修资金的筹集）

一幢或者一户门号的建筑物及其附属设施维修资金余额不足首次缴存的30％时，由业主委员会指定专人按照相关规定和本物业管理区域管理规约的有关约定，向该幢或者该户门号业主续筹维修资金。

业主委员会应当在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况等；并按本物业管理区域管理规约的约定，每    个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

第十九条  （与物业服务企业或者其他管理人以及相关部门、单位的联系）

业主委员会应当加强与本物业管理区域物业服务企业或者其他管理人以及相关主管部门、街道办事处、社区居民委员会的联系。

（一）业主委员会应当密切联系业主、业主代表，及时了解业主、使用人的意见和建议，定期（每月     号）向本物业管理区域物业服务企业或者其他管理人进行沟通、交流，协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷。

（二）业主委员会应当定期参加市、区（市）县房产管理部门组织的物业管理培训，接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；并按照相关规定向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门和其他相关主管部门反映情况、协助做好相关工作。

第二十条  （物业管理移交）

（一）物业服务合同终止之日起5日内，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，与原物业服务企业或者其他管理人办理物业管理移交手续。

（二）物业服务合同终止时，业主大会依法选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，会同新物业服务企业或者其他管理人与原物业服务企业或者其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

第二十一条  （水、电、气等供用合同关系的建立）

本物业管理区域业主大会依法设立后，业主委员会应当自业主大会依法设立之日起15日内，按照相关规定代表业主与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系，以业主大会名义签订供用合同，并与开发建设单位办理贸易结算表户名变更手续。

第二十二条  （信息公告及信息查询台）

下列事项，由业主委员会于      日内在本物业管理区域内公告：

（一）业主大会会议决定；

（二）业主委员会决定；

（三）建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况；

（四）涉及全体业主或相关业主利益的重大信息；

（五）                 ；

（六）                 。

业主委员会应当在业主委员会办公地点设立信息查询台，公布业主委员会工作经费明细、业主委员会会议纪要以及上述事项的具体资料，供业主查询，接受业主监督。

第二十三条  （业主委员会信用建设） 

业主委员会应当按规定向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、区（市）县房产管理部门如实提供业主委员会委员的相关物业管理活动的信用信息。对业主委员会委员违反法律、法规政策和本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则、本规则的行为，业主可向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、区（市）县房产管理部门、信用信息监管部门举报。

第二十四条  （业主委员会委员继续教育）

业主委员会委员应当定期参加当地街道办事处、乡（镇）人民政府、房管部门组织的业主委员会委员继续教育培训，自觉接受当地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会的指导和监督。

第二十五条  （业主委员会委员的禁止行为）

业主委员会委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或其他管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（二）向为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业或其他管理人承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（三）收受可能妨碍公正行使职务的其他利益。

业主委员会委员有上述行为之一的，由业主大会决定终止其委员资格，并按规定向信用信息监管部门报告，依法对该委员作相应的信用记录。

第二十六条  （业主委员会决定及其委员责任）

业主委员会通过召开业主委员会会议，形成决议，作出业主委员会决定。业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地的区（市）县房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会违反法律法规作出的决定或超越职权作出的决定或者作出的与本物业管理区域物业管理无关的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第三章  附则

第二十七条  （规则的生效） 

本规则自首次业主大会会议表决通过之日（   年    月    日）起生效。

第二十八条  （规则修改与补充） 

业主大会会议通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。

第二十九条  （规则备案） 

制定和修改的业主委员会工作规则，按规定报物业所在地的区（市）县房产管理部门备案。

第三十条  （规则保存与执有） 

本规则业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业所在地的区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。

                                    区（市）县

                          （物业名称）业主大会（盖章）

                                             年      月     日