市中区、东兴区发展改革局、房管局，内江经开区经发局、建设局:

    为进一步加强内江城区前期物业服务收费管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的持续健康发展，为广大业主创建和谐优美的居住环境，提升内江城区城市形象，根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》和《四川省定价目录（2015版））》等法律、法规的规定，结合内江城区实际，现就内江城区前期物业服务收费管理的有关事项通知如下：

    一、本通知所称前期物业管理，是指2012年7月1日以后按照《四川省物业管理条例》在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位按照规定方式选聘的物业服务企业，签订前期物业服务合同所实施的物业管理服务；在建设单位选聘的物业服务企业服务合同期满，而该小区又未成立业主委员会，物业服务企业无法续签物业服务合同的小区物业管理，视为前期物业管理，其管理服务按照本通知相关内容执行。2012年7月1日《四川省物业管理条例》实施之前所有老旧小区的物业管理不属于本通知的前期物业管理范围。

    二、 本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人（以下统称物业服务企业）按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

    三、区级价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。房地产管理部门应加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理。

    四、内江城区普通商品住宅（不含多层电梯〈6楼及以下〉﹑别墅类高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价标准由市发展改革委、市房管局依据内江城区物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照住宅物业服务等级分级定价的原则制定，定期向社会公布（附件1）。各建设单位按规定方式选聘落实物业服务企业后，各物业服务企业在签订前期物业服务合同（或临时管理规约）前，要将前期物业服务合同（或临时管理规约）中所约定的前期物业指导价和物业服务等级标准报当地区级人民政府价格主管部门和房地产管理部门备案（告知）。前期物业服务终止后，物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业参照前期物业指导价标准协商确定。

    对按前期物业指导价执行的新建楼盘，在楼盘交付使用后（原则上在六个月至一年内），由市和区级人民政府价格主管部门会同区房地产管理部门组织相关人员（主要包括政府价格和房地产主管部门人员、业主代表、社区管理人员等），按照所执行的前期物业指导价标准和物业服务等级标准进行对照检查,对严重不符合前期物业合同约定的收费标准和服务等级，入驻业主满意度低于规定比例，将责令限期进行整改，并向业主公示检查存在的问题，必要时将进行通报，确保向业主提供质价相符的物业服务。

    五、对住宅物业管理区域内利用业主共有的道路或其他场地用于停放机动车的车位，由业主大会（或经专有部分占建筑物总面积过半的业主且人数过半的业主同意，以下同）确定其经营方式和收费标准。物业服务企业接受业主大会的委托后，可按相关委托收取停车管理服务费用。对住宅物业管理区域内未占用业主共有的道路或其他场地用于停放机动车的车位，其停车租金或收费标准由车位所有权人自行确定。物业服务企业接受车位所有权人委托后，可按照停车服务合同约定的标准收取费用，并提供相应的服务。

    六、按照我市2012年7月1日后前期物业服务等级实行情况，我市普通住宅物业服务等级调整为一至三级，具体等级标准及内容附后（附件2）。物业服务收费按照相对应的物业服务等级收费标准执行。为引导和提升内江城区物业服务水平，确保质价相符的物业服务，对内江城区普通住宅前期物业招标服务收费标准需要高于一级物业服务收费标准的，继续由建设开发企业向当地区价格主管部门和房地产主管部门申请填报《内江城区普通住宅前期物业指导价招标高于一级物业服务收费标准申报审核表》（见附件3），同时由市、区价格主管部门和房地产主管部门按照申报内容和条件，共同研究核定高于一级物业服务的前期物业指导价标准和相应的服务内容，以此作为建设单位开展前期物业指导价招标的依据。

    七、按照《四川省物业管理条例》及相关规定，2012年7月1日之后按照前期物业选聘方式运行管理的物业小区，应按原服务合同约定的收费标准和服务内容执行。如需调整收费标准的，应由物业服务企业与业主委员会协商，并报经业主大会同意后执行。物业服务企业同时应将调整后的收费标准和服务等级报当地价格主管部门和房地产主管部门备案。

    八﹑物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

   （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

   （二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护运行费用（不包括专项维修资金分摊费用）；

   （三）物业管理区域清洁卫生费用；

   （四）物业管理区域绿化养护费用；

   （五）物业管理区域秩序维护费用；

   （六）办公费用；

   （七）物业服务企业固定资产折旧；

   （八）税费

    九、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。物业服务收费原则按月计收，不得提前累计预收，另有约定的除外。

    十、物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定，严格履行物业服务合同，为业主或者物业使用人提供质价相符的物业服务。如未能履行物业服务合同约定，导致物业服务质量下降，使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的，应当依法承担相应的责任。

    业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当以书面形式催交，经书面催交，仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴。

    十一、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

    十二、除物业服务企业收取物业服务费以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

    十三、物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其服务收费由双方约定。

    十四、住宅进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。装修期间，物业服务企业应按照《住宅室内装饰装修管理办法》进行管理，同时按照住宅室内装饰装修管理服务协议收取装修服务费和装修垃圾清运费。具体收取标准：装修服务费，配备电梯的按建筑面积不高于0.04元/平方米·天，未配备电梯的按不高于0.03元/平方米·天的标准收取；装修垃圾清运费，委托物业服务企业清运的，按建筑面积不高于5元/平方米的标准收取。

    物业服务企业在装修期间收取了装修服务费的，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。

    十五、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务企业应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

    十六、物业服务费用实行酬金制的，应当定期公布收支情况，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

    十七、建设单位或物业服务企业应将物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。

    十八、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定，确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的，应按照有关法律、法规及政策规定执行。

    调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向社会中介评审机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

    十九、业主、业主大会及其业主委员会、物业服务企业、专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的，可以申请当地人民调解机构调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

    二十、区级价格主管部门对本区域内的物业服务收费应加强监管，对违法、违规收费或不按照规定进行收费（收费等级）公示的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

    二十一、各物业服务企业应当在物业小区客户服务中心或显著位置对物业服务资质、人员状况、服务（报修）电话、投诉电话、收费标准、服务等级、装饰装修及各项管理规定等内容进行公示。

    二十二、本通知自2017年8月1日起施行，有效期3年。

    附件：1．内江城区普通住宅前期物业服务等级政府指导价收费标准

    2.内江城区普通住宅前期物业服务等级标准

    3．内江城区普通住宅前期物业服务指导价招标高于一级物业服务标准申报审核表

点击：附件（红头文件版）内江市发展和改革委员会 内江市房地产管理局关于进一步加强内江城区普通住宅前期物业服务收费管理的通知